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不動産の売却

マンションを売る時にかかる税金について

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎
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不動産を売却する際にはさまざまな税金が課税されます。

高く売却することも大切ですが、課税の仕組みを理解していないと後から思わぬ納税額に驚くことになるので注意が必要です。

そこで本記事では、マンションを売却する際にかかる税金について詳しく解説いたします。

1.不動産を売るときの税金

不動産を売却する時には、さまざまな種類の税金が課税されます。

ここでは、不動産売買契約から引き渡しまでの間にかかる税金についてまとめてみました。

収入印紙代

売買契約書を作成したら、売買代金に応じた印紙税が課税されるので所定の印紙を売買契約書に貼って割印を押す必要があります。

通常は、売主買主それぞれ自分の控えとなる売買契約書について、印紙代を負担して貼った上、売主、買主双方で割印するのが一般的です。

例えば売買価格1,000万円であれば5,000円、5,000万円であれば1万円の収入印紙をそれぞれの売買契約書に貼ることになります。(※軽減税率適用時の金額です

登録免許税

ローン返済中の不動産を売却する場合は、引き渡しまでに抵当権を抹消することが売買の条件です。

通常は、決済日当日に売買代金をローン残債に充当して一括返済し、そのまま抵当権抹消登記申請を行うのですが、この際に登録免許税が課税されます。

税額は不動産1個につき一律で1,000円です。

抵当権

金融機関等が融資をする際にローンを借りる人が所有する不動産に設定をする権利

売却費用に対する消費税

売却の手数料として仲介業者に支払う仲介手数料や、司法書士に支払う司法書士報酬については消費税の課税対象となります。なお、個人が不動産を売却する場合、建物に対する消費税は非課税です。

このように不動産を売却するまでにかかる税金は、そこまで高額ではありません。

重要なのは売却した後に課税される税金です。

2.不動産を売却した後にかかる税金

不動産を売却した場合、売却によって得られた利益に応じて次の税金が課税されます。

  • 個人が不動産を売った場合

個人の方が売却した場合は、確定申告をした際に売却益である譲渡所得に対して所得税が課税されます。

一般的に「譲渡所得税」と呼ばれ、給与所得など他の所得とは分けて課税する分離課税なのが特徴です。また、所得に応じて住民税も課税されます。

  • 法人が不動産を売った場合

法人の場合は法人の利益として捉えるので、法人税の課税対象となります。

ここから先は、個人の方が売却した場合の譲渡所得税について詳しく掘り下げたいと思います。

保有期間に応じて税率が異なる

譲渡所得税最大の特徴は、保有期間に応じて税率が異なるという点です。

譲渡所得は次のように不動産の保有期間に応じて、2種類の所得に分類されます。

  • 短期譲渡所得:売却した年の1月1日時点で保有期間が5年以下(所得税30%・住民税9%)
  • 長期譲渡所得:売却した年の1月1日時点で保有期間が5年超(所得税15%・住民税5%)

このように保有期間が5年以下で売却してしまうと、発生した利益に対して倍の税金が課税されるので、不動産を売却する際には5年を1つの目安として時期を慎重に検討することが重要です。

課税される譲渡所得の計算方法

譲渡所得税について一般の方から相談を受ける際、

買った金額よりも安く売れたんだから、譲渡所得税はかからないよね?

と確認されることがよくあるのですが、実はそうとは限りません。

譲渡所得税の課税対象となる譲渡所得は、次の計算方法によって算出します。

課税譲渡所得金額=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除

ここでポイントになるのが「取得費」です。

取得費とは不動産の購入価額なのですが、これは最初に購入した金額自体ではなく、建物部分を減価償却した後の金額になるので購入時の金額よりも低くなります。

つまり、購入時に支払った金額より安く売ったとしても、金額によっては譲渡所得税が課税されるということです。なお、実際の購入価格が不明の場合は譲渡価額の5%で計算しなければならないので注意しましょう

居住用なら特例がある

売却した不動産がマイホームなどの居住用財産だった場合は、譲渡所得から3,000万円の特別控除が受けられます。よってマイホームの売却については、よほど高額物件にならなければ譲渡所得税が発生することはないでしょう。

ただし、3,000万円の特別控除を適用すると、買い換えた先のマイホームで住宅ローン控除が使えなくなりますのでご注意ください

3.まとめ

マンションを売却する際には様々な税金がかかりますが、売却した後に課税される譲渡所得税は税額が大きくなることもあるので特に注意が必要です。

特に長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって税率が大きく異なりますので、できれば5年を超えてから売却することを念頭にライフプランや投資計画を立てるとよいでしょう。

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