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賃貸管理

敷金・礼金の違いって何?

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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家を借りる場合、礼金ゼロという物件は増えてきているものの、未だに多くの賃貸借契約において敷金や礼金は初期費用となっています。

今回は敷金や礼金の正しい意味やその違いについてお伝えするとともに2020年4月1日施行の民法改正によって敷金の取扱いや考え方がどのように変化したのかについてご紹介していきます。

1.敷金と礼金の意味

まずは敷金と礼金とは以下のような意味をもっています。

敷金とは?

敷金とは、借主が貸主に対して一種の担保金のような形で預けておくものです。敷金は家賃の1か月分や2か月分としているものが大半です。ただし、通常の損耗を超える損耗が想定されるペット可物件などの場合、敷金がさらに1か月分追加で課されている物件も見られます。貸主は借主の家賃未払いや退去時に部屋を通常の損耗の程度を超えるようなひどい状態にされたような場合、家賃の滞納分や修復に必要な費用を敷金で賄うことが法的に認められています

また、借主が故意または不注意などによって部屋を通常の使用範囲を超えて汚したり、設備を毀損させる場合があります。借主側が退去する際に借りた時の状態に戻して返還することは「原状回復」と呼ばれており、借主側の責任とされています。したがって借主の原状回復の責任の範囲とされる修復については、借主側の費用負担でおこなわれることになります。

敷金はこれらの費用に充当され、敷金だけでは不足するほどの激しい損耗がある場合には別途借主に請求できます。ただし、原状回復のためにかかった費用を差し引いても残った敷金について、貸主は借主の退去時に借主に返還しなければなりません

礼金とは?

礼金は借主が貸主に対して部屋を貸してくれた事に対する一種の謝礼として支払われるものです。礼金は戦後の住む場所が少なかった時代に住む場所を提供されたことに対してお礼に支払われるようになったことから始まったとされています。ただし、礼金はあくまで慣習にすぎず、法律で明確な定義や決まりがあるわけではありません。また、関西地方のように保証金はあるものの、貸主への完全な謝礼となる礼金を支払うという習慣自体が無いエリアもあります。

礼金の多くは家賃の1か月分、や多くても2か月分となっています。しかし、近年は入居者を集めやすいように礼金ゼロとしている物件も増えてきています。特に立地や建物・設備の古さなどから近隣の競合物件よりも競争力が劣る物件にそのような傾向が見られます。このような条件にある物件のオーナーは早めに入居者を確保するために礼金をゼロにしたり、最初の1か月分の家賃をゼロにするフリーレントにしたりします。このような条件の物件は近年では確実に増えてきています。

2.敷金と礼金の違いとは?

敷金と礼金の違いについては既にお伝えしたように退去時に返還されるかどうかです。敷金の場合には賃貸借契約が終了する際に原状回復に必要な費用を差し引いて残った分については借主に返還されます。したがって、原状回復のための修繕など特別な理由がない場合には預かっている敷金を勝手に使ったりすることは認められていません。一方の礼金はあくまで借主から貸主に対する謝礼に相当しますので、戻ってこないという性質の違いがあります。

3.民法改正と敷金の明文化

これまで長い間にわたり慣習となっている敷金ですが、実は2020年4月に民法が大改正されるまでは法律上、明確に定義されてきていませんでした。そのため、これまで借主の退去時において敷金の取扱いや返還をめぐり、借主と管理する不動産会社や貸主との間でトラブルが頻繁に発生してきています。

2020年4月施行の民法改正では、賃借人が負うべき原状回復義務の範囲がどこまであるのか、あるいは敷金についての考え方が初めて明確にされました。改正後の民法では、まず通常の使用方法によって生じる通常損耗を超えるような特別損耗についてはこれまで通り、賃借人の賃貸借契約が終了する際に賃借人の原状回復義務の範囲であるとされています

これに加え、改正法では新たに経年変化や通常の使用において避けることができないような通常損耗については、賃借人が負うべき原状回復義務の範囲外であることが明記されました。この改正内容によって、通常損耗についても一部で原状回復の範囲として敷金から費用に充当されてきた流れが変わってくることが期待されています。

民法改正では同時に敷金についても明確なルール化がなされました。まず賃借人が費用負担すべき範囲の損耗については、改正後も敷金から充当することが従来通り認められています。改正法では新たに原状回復のための修繕等をおこない、敷金から費用が充当されてもなお敷金が残る場合には賃借人への返還義務が賃貸人にあることが明記されています。このような民法の改正内容については家を借りる借主側だけでなく、物件のオーナー側においてもトラブルを未然に防ぐためにも理解しておくことが大切です。

改正民法が施行前までは国土交通省による原状回復ガイドラインが原状回復の費用負担や敷金の取扱いをめぐるトラブル防止のためのルールの根拠として活用されてきました。原状回復ガイドラインでは賃借人の原状回復義務や原状回復をめぐるトラブル回避のためのポイントや判例など参考になる情報が記載されています。

参考:国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html

しかし、ここで記載のある内容については、法的な裏付けがなく、借主を守るという点では弱いものでした。改正民法によって、ガイドラインで示されている原状回復義務の範囲や敷金の取扱いについて法的根拠が生まれました。今後はこの民法改正によって貸主と借主、あるいは物件を管理する不動産管理会社と借主との間のトラブルを未然に防いでくれることが期待されます。

4.まとめ

今回は敷金礼金の意味や両者の違いについて解説してきました。特に民法改正については借主も貸主もともに重要ですので、その内容については十分に理解しておくようにしましょう。

賃貸住宅における国土交通省の現状回復ガイドラインを理解し、トラブルを回避

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