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憧れの中古住宅「ヴィンテージマンション」とは

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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一般的にマンションなどの不動産は、築年数が経過するほど資産価値が下がる傾向にありますが、築年数を経ても高い資産価値を維持するマンションが今回ご紹介させていただく「ヴィンテージマンション」になります。

一般の中古マンションとはどこが違うのか、その魅力や真価について解説します。

1.「ヴィンテージマンション」とは

近年、住宅情報サイトなどで見ることが多くなった「ヴィンテージマンション」という言葉ですが、一般的に使われ始めたのが2000年初頭と言われています。もともと「ヴィンテージ」とは、「特定の年に作られた良いもの」という意味から派生し、当たり年のワインの事を「ヴィンテージ・ワイン」と呼ぶようにワインなどで多く使われる言葉になったそうです。現在では、希少性の高い「年代物の逸品・名品」という解釈で使用されることもあり、車やジーンズ・ギター・家具・服飾品など、ある特定の時代に生産されたものを指すことが多いです。

それでは、日本において「良き時代」に建築された年代物のマンションが「ヴィンテージマンション」なのかというと、一概にもそうとは限りません。「ヴィンテージマンション」とは和製英語であり、実は明確な定義は存在しないからです。

不動産専門データバンクであり調査会社の株式会社東京カンテイにおいては、ヴィンテージマンションに関する調査データを抽出する際の条件として「築10年以上」「平均専有面積90平方メートル以上」「坪単価300万円以上」といった条件を設定しているそうです。

お気づきの通り、平均専有面積90平方メートル以上で坪単価300万円以上のマンションと言ったら、かなりハイスペックで好立地のマンションが想像できます。

一般的に日本においては、マンションや一戸建てなど「住宅」の価値は、経年劣化という言葉がある通り、築年数を経るごとに低くなっていきます。また、日本では長く「中古より新築の方が良い」という風潮がありましたが、時が経つほど良い味わいが出る」「住むほどに価値が高まる」といった価値観が生まれることで注目され始めたのが、後に「ヴィンテージマンション」と呼ばれる高級中古マンションなのです。もちろん、高級マンションであっても新築時には「ヴィンテージマンション」と呼ばれることはありません。

また「ヴィンテージマンション」とは、「建築後長きにわたり高い価値を保ち続けている中古マンション」「価値が落ちにくい中古マンション」と言った意味合いのものを指すことが多いのですが、例外として「年数を経て価値が上がっていくマンション」も存在しています

それではなぜ、「ここに住みたい」という人が絶えないほど人気があり、資産価値を高く維持できるのでしょうか。ここからはその理由についてお話しさせていただきます。

2.「ヴィンテージマンション」の魅力

「ヴィンテージマンション」と呼ばれる所以には、それなりの魅力が存在します。ここでは、魅力的なヴィンテージマンションとして評価されるための共通する特徴を、大きく6つ挙げさせていただきます。

1)立地が良いこと

最初に、住まいの最大の価値の一つである「立地が良いこと」が挙げられます。

都心部の利便性の高い駅周辺でありながら閑静な住宅街、由緒ある歴史を持つ高級住宅街に立地していることが多く、麻布や広尾・青山などが有名です

2)意匠性・デザイン性の高さ

外観や内装をはじめ、時代を経ても飽きのこない趣と美しさを感じさせる「高い意匠性・デザイン性」で、ディテールにこだわった物件が多く存在します。有名な建築家による設計など、希少性が高いため中古でも住みたがる人も多く、価値が落ちにくい傾向にあります

3)管理状態が良いこと

しっかりと建物の管理が行き届いていることも大きな特徴の一つです。外壁やエントランスなどの共用部分の汚れや劣化など、メンテナンスを怠っていると建物自体の状態も悪化し価値も下がってしまいます。ヴィンテージマンションと呼ばれる高級マンションでは、良質な建材を用いて施工されていることが多いため、修繕やメンテナンスがしっかり施されていることで、その価値を高めることもあります

4)ハイグレード仕様の建物

前述でも述べた通り、高名な建築家の設計や、高級・良質な建材を用いて施工されているため、建物の外観やエントランス、敷地内の外構や庭園は都心とは思えないほど緑が多く、高級感やデザイン性の高さも感じさせます。物件によってはプールなどが敷地内に設けられており、特別感もあります。

5)希少性の高さ

誰もが知るようなブランドエリアや、同条件の新築マンションの供給・開発が今後見込めない住宅地に立地しているなど、住んでいるだけでステータスになるようなブランド力を持つ「希少性の高さ」も特徴です。

6)住人によるマンションへの愛着

「ヴィンテージマンション」最大の魅力であり特徴が、住む人たちのマンションへの想いや愛着です。その想いや愛着が深い分、そのマンションにふさわしいライフスタイルとなり、マナーが良く住民同士の良質なコミュニティが形成される傾向にあります。良いコミュニティは、結果的に地元に愛され、管理状態の良さにも繋がり、住む人々のステータスにもなります。

住民一人一人が価値を創造する」と言われるように、暮らすことで価値が高まるヴィンテージマンションは、このようにして「住まいの逸品・名品」として評価されるのです。

3.なぜ「ヴィンテージマンション」は資産価値が下がりにくいのか

一言で言ってしまえば、前述で紹介させていただいた魅力や特徴のそれぞれが資産価値を維持する、もしくは上げる理由になります。

とはいえ、大きく影響するポイントとして具体的に申し上げると、多くの人が憧れる「立地エリア」と「マンションのブランド」が挙げられます

たとえば、東京都に建つ多くのヴィンテージマンションが、千代田区・港区・渋谷区に集中しています。このエリアには、麹町、麻布、白金、広尾、松濤といった誰もが知る高級住宅街が存在し、そこに有名なヴィンテージマンションも建っています。千代田区ですと「一番町パークマンション」、港区ですと「三田綱町パークマンション」や「ドムス南麻布」、渋谷区ですと「広尾ガーデンヒルズ」や「グランドメゾン松濤」など多数点在しています。

そしてもう一つに「マンションのブランド」です。ブランド立地やハイグレード仕様で意匠やデザインにもこだわり、徹底した施工基準で、将来の安心やステータスを購入すると言ったブランド戦略で人気を博し、ヴィンテージ化したマンションブランドが存在します。名作ブランドシリーズとして有名なのが「ビラシリーズ」「ドムスシリーズ」「ガーデンヒルズシリーズ」「第一マンションズ」などです。

このように、多くの人が憧れる「立地エリア」や「マンションのブランド」には、ある一定の需要やニーズが絶えず存在するため価値も下がりにくい傾向にあるのです。

また補足として、ヴィンテージマンションを購入して不動産投資を行う場合のメリットについても簡単に挙げておきましょう。

一つに、「希少性が高いため借り手もつきやすく、家賃を下げる心配も少ない」こと、そしてもう一つに「同条件のマンションと比べるとデザイン性やハイグレード仕様など個性があり差別化を図れる」こと、最後に「将来、年数を経て価値が上がっていけば売却益も見込める」こと、などが挙げられます。

しかし、そもそも高級マンションのため購入価格帯が高く、ローンや維持管理費などのランニングコストの負担が大きいため、初心者向けではありませんし、資金に余裕がある場合に検討してみることが良いかもしれません。

4.まとめ

ここまで、「ヴィンテージマンション」の魅力や真価について解説させていただきましたが、ここで購入・住む前に知っておいて欲しいことも少し触れておきます。

前述において「管理状態が良いこと」が特徴と説明させていただきましたが、どんなに立派なマンションでも経年による劣化は免れません。特に建物の老朽化や給排水管などの設備の劣化に対する修繕工事や計画が行われているか、購入価格が高額な分、念を入れて確認しておきたいところです。マンションの管理会社が発行する「重要事項に係わる調査報告書」には、建物の共用部分の工事履歴や修繕工事の計画などが記載されていますので、購入することがある程度決まった段階で、不動産会社に依頼して取り寄せてもらい事前に確認することが可能です。

また、かなり築年数が経ったヴィンテージマンションなどは、建て替えの話も将来的にはあるかもしれませんので、そのような計画があるかどうかも事前に確認しておきましょう。

11月1日(日)元経産省官僚 現慶應義塾大学教授「岸 博幸」氏 による不動産投資セミナー「デジタル改革と不動産投資」開催決定