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高まる水害リスク。重要事項説明で義務化

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎
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東日本大震災当時、重要事項説明書において津波災害警戒区域についての説明が義務化されましたが、近年は集中豪雨による水害の被害も多発しています。

2020年7月には西日本や九州各県、東北地方において豪雨被害が発生し、多くの住宅が被害を受けたことにより、この度宅建業法施行規則を一部改正する命令が交付されました。

本記事では、当該改正の内容や不動産投資に与える影響について詳しく解説します。

1.水害リスクの見える化

今回の施行規則の一部改正により、今後不動産売買契約及び賃貸契約に先立って行う重要事項説明において、「水防法の規定に基づき作成された水害ハザードマップにおける対象物件の所在地」という項目が追加されることになりました。

具体的には、重要事項説明の際に宅建士が対象物件のハザードマップを提示して、物件や避難所の位置、浸水想定区域などについて説明することになります

これは豪雨被害で浸水した地域のハザードマップの浸水想定区域が実際の浸水区域とほぼ一致することから、事前に把握してもらうことが目的です。

当該運用は2020年8月28日から施行されます。

では、改正により不動産投資にはどのような影響が出るのでしょうか。

2.水害リスクは資産価値に甚大な影響が出る可能性あり

そもそも不動産売買の際には、以前からハザードマップの添付など一般的な説明義務として買主に提示されることはありましたが、今回の改正で義務化されたことで、より一層買主が認識しやすくなります。

そうでなくても、昨今の豪雨被害の状況をニュースなどで知っている買主は、自分から水害リスクについて質問してくるケースも増えてきているので、今回の改正と相まって今後は水害リスクが物件決定の重要な要素となることは確実です。

東日本大震災直後は、海沿いの物件が軒並み売れにくい状況に陥りましたが、今回の水害リスクについては津波被害よりも頻発していることから、浸水想定区域に該当する地域については今後ジワジワ不動産価値にマイナスの影響をもたらすと考えられます

3.もしも保有物件が浸水したら

私もここ数年で浸水した投資物件の所有者の方からご相談をいただくことが増えましたが、はっきり申し上げると保有物件が浸水するとかなりのマイナスとなります

私が対応した物件は浸水区域で1階だったことから、部屋のすべてが床上浸水していました。この場合、床の張替えはもちろんのこと、壁紙やボードの張替えも必要になりかなりの費用が掛かります。

当該事例では、再度の浸水被害を懸念した賃借人が退去してしまったため、家賃収入についても途絶えることになってしまいました。

このように一度浸水した物件については、浸水想定区域に該当してくる可能性が高く、賃貸借契約の際にも賃借人への説明が義務化されます。ということは、説明の段階でリスクを懸念して契約を取りやめるケースも出てくるでしょう。

そうなれば、今後浸水想定区域の物件については水害リスクだけでなく空室リスクも負うことになるので、投資物件としてはかなり致命的といえるかもしれません。

2階以上でも油断できない

2階以上の物件であれば大丈夫だろうと考える人もいるかもしれませんが、決してそんなに甘くはありません。確かに2階以上であれば部屋の浸水は回避できる可能性は高まりますが、マンションの機能的な被害は回避できないのです

例えば私が対応した物件では、1階が浸水したことでエレベータやオートロックが動かなくなるという状況が発生しました。

この程度であれば、多少賃借人に我慢してもらえれば乗り切れますが、物件によっては電気系統が浸水したせいで、マンションの給排水設備が動かなくなり、事実上生活ができなくなったというケースもあります

実際、室内が使えなかった期間の家賃は賃借人に返金したそうです。

このように2階以上の物件だとしても、水害リスクは他人事ではないのです。

火災保険でリスクヘッジできるものの

水害リスクを考えて投資物件でも火災保険に加入する人も増えてきましたが、火災保険で被害が完全に補償されるとは限りません。

保険商品の中には、免責金額を設定したり保険金の支払い率を引き下げることで保険料を安く抑えたりしているものも多く、そういった保険に加入しているといざというときに十分な補償は受けられません

火災保険料は不動産投資の経費として処理できますが、あまりにも保険料が高額になるとそれ自体がリスクともいえます。

4.まとめ:水害リスクとどう向き合うか

数年前と比較して水害リスクが急激に高まっている昨今、重要事項説明の際に説明することはある意味で当然の改正といえます。

ただ、これにより浸水想定区域の物件については売買、賃貸ともにリスクが明確化する分、売買価格や家賃にネガティブな影響が出る可能性は否定できません。

今後、浸水想定区域の物件については電気系統を上階に移設するなど、何らかの浸水被害の対策をとっていく必要があるとともに、地域としてどのような取り組みをしているのかについても、消費者にとって重要な判断要素になるでしょう。

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