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【オーナー向け】コロナ禍で増える、家賃滞納リスクを回避するには

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎
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コロナ禍で収入が不安定になる方が増える中、不動産業界にもあるリスクが忍び寄っています。

それは家賃滞納です。

営業自粛などで収入が極端に減少した人の家賃滞納が徐々に発生しはじめているようで、私のところにも寄せられる相談が増えてきています。

そこで本記事では、コロナ禍における家賃滞納リスクを回避もしくは軽減する手段について解説したいと思います。

1.コロナ禍で家賃滞納を減らす2つのポイント

コロナ禍における家賃滞納は平時の家賃滞納とは違い、普段は家賃が遅れないような人が突然遅れる、といったケースが多く聞かれます

では、不動産投資家としてどのような対策をとればよいのでしょうか。

ポイント1:入金確認はタイムリーに行う

家賃滞納を減らすために一番重要なことは、賃借人に支払期日を守らせることです

そして守らせるためには、万が一遅延した際に間髪入れず督促することです。

例えば、振込み期日が月末の場合、31日の15時を経過した段階で入金が確認できなければすぐに賃借人に連絡を入れます。

数日待って様子を見るという人が多いのですが、そういう対応をすると賃借人としては「2~3日の遅れは大丈夫なんだ」と自分に都合のいいように勝手に解釈をしてしまうのです

家賃滞納をする人は、家賃以外にも支払い先があります。

携帯電話料金、電気料金、ガス料金、水道料金、インターネット料金、クレジットカードローン等、これらの支払いの中でどういう優先順位で支払うかは本人が決めます。

家賃の入金が数時間遅れただけでもすぐに督促することで、早期回収につながるだけでなく、今後の滞納抑止力としての効果が非常に高いのです。

家賃だけは真っ先に払わなければならない

そう賃借人に意識付けすることが、家賃滞納リスクの回避に効果があります。

ポイント2:保証会社に加入してもらう

コロナ禍の影響で誰がいつ家賃滞納するか予測がしにくくなっていることから、たとえ連帯保証人が立てられる人であっても、できるだけ保証会社を利用してもらうことが一番の家賃滞納リスク回避につながります

あまり知られていませんが、保証会社はすでに入居中の賃借人でも途中から利用することが可能ですので、更新のタイミングなどで保証会社への切り替えを相談するとよいでしょう。

2.入居審査のあり方が変わりつつある

コロナ禍の影響を受けて家賃滞納リスクが高まる中、入居審査のあり方も徐々に変わりつつあるように感じます。

これまでは1日でも早く決めることが優先される傾向があったことから、入居申し込みが入ったとしても内容についてはそこまで細かく審査がされてきませんでした。

実際、入居審査は不動産会社に任せているという不動産投資家の方は多いと思いますが、実は不動産会社ではそこまで細かい審査はしていないことが多いです。

申込書の内容が事実かどうか確認するために在籍確認電話くらいはしますが、基本的には入居させる前提で動きますので、契約時点ではあまり家賃滞納リスクについて不動産会社は考えていません

何より契約を成立させて、仲介手数料をもらうことを最優先するからです。

連帯保証人+保証会社で万全に

このように不動産会社がきちんと審査してくれているから大丈夫、という意識をお持ちであればそれは少し危険です。できれば、不動産投資家自身で入居申込書を確認して、家賃に対する収入が問題ないか等チェックする必要があります。(家賃の3倍程度の収入が目安です

もしも自分自身で入居審査することが難しいという方は、できるだけ連帯保証人のほかに先ほどお話した保証会社にも加入してもらうことを条件にするとよいでしょう

保証会社に加入すれば連帯保証人は不要に感じるかもしれませんが、保証会社が家賃を保証してくれるのはあくまで「明渡日」までですので、通常の退去のように1ヶ月前通知などの予告期間なしでいきなり終わることもあり得ます。

また、保証会社の契約内容にもよりますが、退去時の汚損、破損の復旧費用の保証がついていない場合は、連帯保証人がいないと事実上大家側で負担せざるを得なくなってしまう可能性もあります

連帯保証人も立てておいてもらえれば、保証会社で保証されない家賃以外の負債についても回収のめどが立ちます。

3.まとめ

不動産投資家の中には、家賃滞納リスクは一種の運だと考えている人もいるようですがそれは違います。家賃滞納は事前の対策や発生後の対処の仕方次第で、発生率を大幅に下げることが可能です

実際、私のアドバイス通り滞納直後に督促をするように変えた不動産会社では、滞納発生率が大幅に減少しました。

コロナ禍で家賃滞納リスクは高まっていますので、これまで以上に意識をして対策を講じることが大切でしょう。

続・賃貸市場へのコロナの影響は

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