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住宅ローンの返済方法・返済期間はどう決める?

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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住宅ローンを検討するにあたって、自分にはどんな返済方法が向いているのか?返済期間はどうすればいいのか?ということを考えると思います。

今回は、住宅ローンの返済方法と返済期間の設定について考えていきます。

1.住宅ローンの2つの返済方法

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つがあります。

どちらの方式を選ぶかによって、月々の返済額とトータルの返済額が変わってきます。一般には、元利均等返済を選ぶ人の方が多いようですが、この2つの返済方式には、どのような特徴があるのでしょうか。

1)元利均等返済のほうが初期の返済額が少ない

住宅ローンの毎月の返済額は「元金」と「利息」という2種類のお金から構成されます。

元利均等返済は元金と利息の合計額が毎月同じになるように設定しているもので、金利の変動がなければ返済が終了するまで返済額は変わりません。1年目に返済する金額も10年後に返済する金額も同じ金額になるということです。

そのため、返済計画が立てやすくなります。ただし、返済当初は利息の割合が多くなるので元金の減りが遅く、総返済額が多くなるというデメリットがあります

メリット デメリット
元利均等返済 毎月の返済額の把握ができるため、将来の家計収支が立てやすい。 元金均等返済と比較すると、総返済額が多くなる。

2)元金均等返済は総返済額が少なくなる

元金均等返済は、元金を返済期間で均等に割り、そこに残りの元金の利息をのせていくという方式です。返済当初の返済額が多くなるというデメリットがありますが、総返済額は元利均等返済より下がります

共働きをしている間に多く返済したい、定年までの期間が少ないので早めに多くの返済をしておきたいという人は元金均等返済を選ぶといいでしょう。

メリット デメリット
元金均等返済 元金の返済額の割合が一定のため、総返済額が少なくなる。 元利均等返済と比較すると、当初は毎月の返済額が高くなる。

3)返済方法の選択次第で総返済額が変わる

金利が低ければ、元金均等返済でも毎月の返済額は元利均等返済とそれほど大きく変わりません。例えば、以下の条件で借り入れたとします。

【条件】

借入希望額:2,500万円

返済期間:35年

フラット35S(金利タイプA):当初10年間0.99%、11年目以降1.24%

当初10年間の金利が0.99%の場合、元金均等返済のスタート時の毎月返済額は、元利均等返済より1万円高い程度です

この差額はだんだん減っていき、その後逆転します。そうなると総返済額は元金均等返済のほうが33万円少なくなります。毎月1万円の負担増に耐えられる家計なら、元金均等返済を選ぶことにより総返済額を減らすことができます。

上記のとおり低金利で住宅ローンを使用する場合は、元利均等返済も元金均等返済も金額負担にあまり大きな差はないため、それぞれのメリットに応じて返済方法を選ぶのがいいでしょう。

毎月の返済額が一定で分かりやすく、かつ、高い返済額に不安を感じる人も多いことから元利均等返済を選ぶ人のほうが多いとされていますが、金利の条件によっては負担額も大きく変わるので注意が必要です。

2.返済期間はどれくらいがいいのか

1)「定年までに完済」にとらわれなくてもよい

住宅ローンの返済期間を検討するときに思い浮かぶこととして「定年退職まであと何年あるか」とういことがあると思います。

多くの人が、退職時までに返済を終えなければという考えにとわられてしまいますが、ローンの借入には「○年が一般的」や「定年までに返済しなければならない」とういルールはありません。自身の家計に適した返済をすればいいのです。

定年までの残り年数で完済しようとすると、毎月の返済額は高くなり、家計への負担は当然増えます。住宅ローンの融資条件にある完済時の上限年齢を80歳まで引き上げている銀行は多くあります。返済期間を上限まで引き延ばす必要はありませんが、少なくとも定年時年齢にこだわる必要はないということです。

大切なのは毎月の返済額が無理のない金額になるよう、返済期間を設定することです

2)預金ゼロと借金ゼロはどちらが安心か?

定年退職以降も住宅ローンを返済し続けるのは不安だと考える人もいると思います。

では、65歳の定年時点であと1,000万円返済が残っているが、その分預金も1,000万円ある場合と、返済は終わっているが、預金がゼロという場合ではどちらがよいでしょうか。

預金がなければ、急に現金が必要になった場合、新たに借金をしなければなりません。預金と借入金のバランスをとるという考え方も大切です。適正な返済期間は暮らしのあり方全体を見据えたうえで決めなければならないのです。

3.おわりに

住宅ローンの返済方法については、申し出をしないかぎり、元利均等返済で返済方法が設定されます。金融機関によっては元金均等返済を扱っていないところもあるので検討する際は、事前に確認しておきましょう。

元利均等返済と元金均等返済のどちらを選ぶかはケースバイケースなので、しっかりとしたライフプランニングと借入シミュレーションを行いましょう。

また、借入期間についても、70歳完済設定にしておいて、余裕のあるときに繰上げ返済をすることで、定年退職時年齢完済と同じ効果を得る方法もあります。自分の経済状況に合った無理のない返済方法や返済期間を選択しましょう。

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