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コロナ禍で不動産投資はやるべき?中古ワンルームマンション投資が不況に強い理由

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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リーマンショックでは、株価や為替相場は大きく下落し、多くの企業が倒産しました。今回のコロナショックの状況もよく似ています。

そんな時に果たしてワンルームマンション投資はどのような影響を受けるのでしょうか?

1.不況時の投資家への影響

2008年のリーマンショックでは、日経平均株価は約40%下がりました

また、J-REIT(不動産投資信託)の下落幅は大きく、リーマンショック前のピーク時から70%近くも落ち込みました

2.ワンルームマンションの賃料の安定性

以下は、東京のオフィス賃料の推移です。

オフィス賃料は、株式相場と同様にリーマンショックには30%ほど下落しています

その後、2014年1月から平均賃料の上昇が続いていましたが、80ヵ月ぶりに止まりました。

そして、平均空室率は30ヶ月ぶりに3%台に上昇しました。コロナ禍で閉業を余儀なくされた事業主も多く、空きオフィスや空きテナントの急増がささやかれています。

また、コロナ禍での外出自粛要請により、大企業を中心にリモートワークが一気に拡大しました。企業の在り方が多様になる一方で、オフィスというニーズは今後も顕著に推移する可能性が高いです。

では、東京のマンション賃料の相場は不況下において、どうだったのでしょうか。

資産価値を半分近く失う恐れのある株価や為替とは対照的に、賃貸物件は、家賃が安定しています

都心の賃貸相場は、過去の金融危機発生時にも急落することなく、一定の水準を保っていました。特に東京のマンションの賃料は15年間フラットに推移しています。

もっと細かくデータを見てみると以下のようになります。

確かに、リーマンショック時には若干、賃料が下がっていることが分かります。それでも減少率は3%程度です

しかも、家賃の額が下がったとしても、その後の景気回復によって徐々に戻っています。

これらのデータから、マンションの賃料は、株価の変動よりも影響を受けにくいと言えます

不況時でも、住む家への需要は減りません。そのため、空室率は大幅に上昇することはなく、家賃も下がりにくいことから、東京のワンルームマンションはリーマンショックやコロナ禍のような不況下においても安定した収入が見込めるのです。

3.ワンルームマンションの賃貸需要

人口減少期に入った日本においても、東京は人口増加が続いています。

また、東京は、2020年以降も再開発が進む傾向にあります。新たなビルの建設や新駅の開発など、より利便性の高い街になっていくことが期待されています。

人口増加に加えて、注目したいことは、単身者世帯の増加です。

東京都の1世帯当たりの人員(平均世帯人員)は、2015年以降も下がり続け、2020年では1.96人、2040年には1.85という予測が出ています

東京都の単身者世帯数は、2015年以降も増加傾向で推移しています。

2040年には369.7万世帯となり、2015年316.5万世帯と比べて11%の増加となる見込みです。

参考:東京都総務局統計部「東京都世帯数の予測」https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/syosoku/sy19rf0000.pdf

不況時でも、東京都内で生活する人は増え、住む家への需要は減りません。

このことから、単身者向けの賃貸物件の需要は、今後も高まり続けることが予想されます。

4.まとめ

コロナ対策を踏まえた不動産投資として、最も下落リスクが低いのは都心部の中古ワンルームマンションであると言えるでしょう。

今回のコロナ禍のように、いつ何が起こるかは分かりません。状況を把握し、見極める力が試されているのです。

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