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不動産の売却

親が認知症になってしまったら。不動産売却はできるの?

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎
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現代日本はどんどん高齢化社会となっており、認知症になる人も増加傾向だと言われています。認知症になった人の判断能力は徐々に低下するため、親の不動産をどう処分すれば良いか決めかねている人も多いことでしょう。

自宅の所有者が親である以上、基本的には親自身が売る意思を見せない限り不動産を処分できないからです。このような場合、どうすれば親の不動産を売却できるか、その方法について解説します。

1.不動産売買契約には本人の意思が不可欠

不動産売買を行うには、所有者本人の「売却する意思」がなければ成立しません。

例え、本人の家族であっても、家の名義人でない以上は勝手に売却できないのです

しかし、親が認知症になってしまった場合、親自身の判断能力は十分かという点が問題になってきます。認知症はすぐさま判断能力の低下を意味するものではありませんが、その意思能力に関しては個別に判定する必要があるのです。

不動産売買においても、所有者である親の意思能力は最も重視されるポイントとなってくるでしょう。

親の認知症の状態を判断するポイント

認知症である親の意思能力がどの程度のものかは、医師や弁護士等の専門職が判断することが一般的です。

例えば、自分の名前や生年月日、住所等の個人情報を伝えることができたり、家の売却という行為の意味をきちんと理解していたりすれば、親自身による売却は可能であると判断する根拠となり得ます。

2.認知症の親を代理する成年後見制度とは

不動産売却を検討しているが、すでに親が認知症となっていた場合、成年後見人制度を活用して不動産を売却できるケースが多々見られます。成年後見人が付けば、「売却」という法律行為が可能となるからです

成年後見人は、認知症のように判断能力や意思能力が十分でない人に代わって法的行為のサポートを行う存在です。法定後見制度と任意後見制度の2種類があり、いずれかの制度により後見人が決定します。

法定後見制度とは

すでに本人の判断能力や意思能力が十分でなくなっている場合、法定後見制度によって、本人に代わり不動産売買契約や財産管理等の法的行為を代理する人物を選任します

本人の判断能力の状態によって、補助補佐後見に区分され、このうち後見に該当すると認められた場合に後見人を定めることになるのです。

家庭裁判所に対して後見開始及び後見人選任の申し立てを行うと、裁判所は審問により事情を聞き取ります。その後、裁判所による調査が入り、親の判断能力の鑑定が実行され、その結果に基づき候補者を後見人とするかどうか審判が下されるのです。

任意後見制度とは

本人がまだ元気な場合、判断能力も意思能力も正常であるうちに、自ら任意の人物を後見人として指定しておくのが任意後見制度です。

自分の将来を見据え、十分な判断や意思表示ができなくなった時に備えて、予め後見人を決めておきます。任意後見制度であるため、本人と後見人が直接契約を結ぶ形が一般的です。

3.成年後見人による不動産売却は裁判所の許可が必要

認知症により著しく判断能力を欠いていると認められる人に対し、その人物を保護する目的で後見人を定める手続きを行いますが、これを後見の開始と呼びます。

例えば親が認知症になった場合、後見が開始すると、被後見人である親の自宅を売却する手続きは選任された成年後見人が進めることになるのです。

ただし、親の持ち物である自宅を売却するには、家庭裁判所による許可が不可欠である点に注意しましょう。親の自宅を手放す場合、そこに「売却すべき相応の理由」が存在することを、成年後見人と家庭裁判所がいずれも認めることが条件になってくるからです。

成年後見人と家庭裁判所の判断は、親である被後見人の財産を守ることを目的としています。このため、成年後見人がいたとしても、親の不動産を売却することが簡単に認められるわけではありません。「自宅を売却しなければ逆に親の財産と生活を保護することができない」といった深刻な理由がある場合に限り売却が許可されるのです。

4.成年後見制度の必要性

高齢化社会では、高齢者の人数増加の分だけ認知症の割合も増えるのが自然な現象です。本来であれば、親の自宅の売却は親自身が行うものですが、親自身が十分に判断できなくなってしまったら、成年後見制度に基づいて売却手続きを行う必要が出てきます。

信頼できる人物を後見人として選任できれば、安心して売却までの経緯を任せることができますし、弁護士等の専門職に依頼すれば、手続き等もよりスムーズに進めることができるでしょう。

最も望ましいのは、元気なうちに親自身が先を見据え、自宅の売却を済ませたり家族に贈与したりすることです。しかし、それが叶わなかった場合は、成年後見人制度に基づいて裁判所の判断を仰ぎ、認知症の親の不動産売却契約を行えるようにしなければなりません。

5.まとめ

法定後見制度と任意後見制度の2種類の選択肢があり、後見人は重要な役割を負います。

家族を選任してもらうことも可能ですが、心配という方は弁護士等に後見人を依頼すれば安心ですし、家族への負担も軽減されることでしょう。

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