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不動産の売却

トラブルになりやすい?共有名義の不動産の相続・売却はどうすればいいのか。

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎
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単独名義ではなく他の人との共有名義で不動産を持っている場合、売却時にはやや煩雑な手続きが必要になります。

特に相続で受け継いだ不動産を売る時等は、他の名義人との間で感情的な対立が生じることもあるでしょう。

そこで今回は、どうすれば共有名義の不動産相続や売却を進めることができるか、求められる要素や方法について説明します。

1.共有名義物件とは複数で権利を分け合う不動産

1つの不動産に対し所有者が何人かいる共有の場合、各名義人に分けられた持分のことを共有持分といいます。

例えば、結婚して夫婦が共同で家を建てた場合は夫婦の共有名義となりますし、親の不動産を子供達が共有で相続した場合は相続人である子供達の共有名義となるのです。

なお、持分とは不動産の面積の割合を指すのではなく、その不動産に対する権利の割合を示しています。

単独名義だった場合

単独で物件を相続する等して所有していれば、名義人の持分は物件の全部になるので、自分1人の意思で売却を決めたり手続きを進めたりすることができます。

ですから、将来的に物件を売却する可能性があるような場合については、単独名義で受け継いだ方があとの手続きが複雑化しません。

2.共有と相続不動産の売却

相続人が複数いるケースにおいて共有を売却する場合は、主に次の3つのやり方があります。

1)共有のまま売却

相続人全員の共有状態のまま、他人に売却します。

その都度全員の実印などが必要になるため、手続きは煩雑になります

2)単独相続後の精算

相続人全員で相談し、合意した金額で売却したうえで、売却によって得た代金を相続人間で精算します。

この場合、一旦相続人の代表者が単独で相続し、それを売却するので売買の手続きとしてはとてもシンプルになります。

3)土地の場合は分筆

相続不動産が土地であれば、持分の割合に基づいて土地を分筆して所有する方法もあります。ただし、対象となるのが土地であればこの方法が使えますが、建物が建っている場合は難しい選択肢になってくるでしょう。

これら3つの方法はいずれも全員の合意が前提となって成り立つものです。

基本的に、不動産を共同で相続する場合は意思決定のたびに全員が話し合い合意に至る必要があるため、一般的には手間もかかり非効率的な一面があります。

また、互いの利害がぶつかり合う場合はトラブル化するケースも見られるので注意したいところです。

3.共有名義の物件を売却する際の必要書類

共有名義の物件を売却するためには、全ての名義人が承諾しなければいけません。1人でも反対する共有名義人がいれば、売却手続きは叶わないのです。なお、売却手続きを行うことになった場合は、以下に挙げる書類等が必要になります。

■登記済権利証か登記識別情報

いわゆる「権利証」で平成18年頃まで発行されていました。それ以降は形式が変更され、登記識別情報通知を購入時にもらっているはずなので、これが権利証の代わりになります。

■土地の測量図と境界確認書

不動産の取り扱いにおいて重要なのは、隣家との境界線が明確になっているかという点です。境界線を明確にしておくことには、将来的に起こりうる「共有名義によるトラブル」を避ける目的があります。

■全ての共有名義者の身分証明書等

売買契約には本人確認書類が求められるため、共有名義物件を売却する際には全ての名義人の身分証明書が必要になります。この他、必要に応じて実印・印鑑証明書・住民票も揃えなくてはなりません。

4.まとめ

共有名義物件を相続したり売却したりする場合、手続き時に揉めることは決して少なくありません。

例えば、勝手に売却しようとする名義人が出てくる等、そもそも手続きを進めるための話し合いすら困難になることもしばしば起こり得ます。

共有名義物件を売却する際には、早い段階で弁護士等の専門職に相談し、できるだけトラブル化を押さえスムーズに売却することができるよう手を打っておくことが大切です。

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