1. TOP
  2. 賃貸管理
  3. 賃貸住宅における騒音トラブルと防音対策について
上下にスワイプでメニューを閉じる

Information

11/13(土)【特別合同セミナー】「衆院解散・総選挙後の経済政策と、今後の不動産投資の展望について」開催決定
賃貸管理

賃貸住宅における騒音トラブルと防音対策について

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

2018年度 国土交通省の調査によると、マンション・アパート内のトラブルの内、38%が生活音に関するものでした。

騒音トラブルは入居者間のトラブルの中で発生しやすいトラブルの一つとして挙げられます。

発生しやすいトラブルですが、解決は難しく、対応を誤るとこの問題はさらに大きく難しいものとなり、管理会社にとっては頭を悩ませる問題です。

そんな騒音トラブルに対し、賃貸人(オーナー様)、管理会社はどのように対応していくべきかをご紹介します。

1.賃貸借契約における賃貸人、賃借人の義務とは

賃貸人

「賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。」(民法601条)と規定されております。

賃貸人は賃借人に建物を「使用収益させる義務」を負っている為、騒音により夜眠れない様な状態を放置することは、賃貸人が使用収益させる義務を果たしたとは言えない可能性があります。

従って賃貸人は騒音の原因となっている住人に対し、是正を求めるなどの適切な対応をする必要があります

賃借人

賃貸借契約書に「大音量やテレビ等の騒音で近隣に迷惑をかける行為」を禁止とする事項が記載されていれば、賃借人は当然に守らなければなりません。

また賃貸人に「使用収益させる義務」があるのと同じように、賃借人にも「用法遵守義務」というものがあります。

これは賃貸借契約により定められた用法に従って、目的物を使用しなければならないという義務のことをいいます(民法616条、594条1項)。騒音により他の住人へ迷惑をかけた場合、用法順守義務違反に該当する可能性もあります

2.どの程度の音の大きさが「騒音」なのか

前述の通り、賃借人には用法順守義務があります。ではどの程度の音が契約違反、用法順守義務違反になるのでしょうか。

マンションのような共同住宅の場合、上下左右の部屋と接している為、完全に音をなくすことはできません。その為、通常に使用する上で発生する生活音は、住人同士が「受忍」しなければならないとされています。この「受忍限度」を超えるような騒音を出した場合に契約違反、用法順守義務違反に該当すると言えるでしょう

その為、騒音トラブルが発生した場合、受忍限度を超えているかを確認する必要があります。

昼間(6時~22時)は55db以下、夜間(22時~6時)は45db以下が基準値です。参考までにエアコンは41~59db、子供のかけ足は50~66db、テレビは52~72db、洗濯機は64~72db、人の話し声は50~61db、大声であれば88~99dbとされています。

※参考:東京都環境局「騒音に係る環境基準」https://www.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/noise/noise_vibration/environmentstandards/noise.html

3.どのように対応すべきか

騒音トラブルが発生した場合、物件内の掲示板に注意文の張り紙をしたり、騒音を出している住人に対し、個別に注意する必要があります。

但し、個別に注意する際はその住人の言い分もしっかりとヒアリングし、事実を正確に調査する必要があります。

また当事者以外の住人への聞き取りも行い、騒音が聞こえるかどうか、いつ・どのような騒音が聞こえるかを記録しておくことが大切です苦情を言う住人側に問題があるケースもある為、客観的に判断する必要があります

4.賃貸借契約を解約できるか(退去させることはできるか)

騒音を出している住人に対し、注意をしても改善されない場合、騒音被害を受けている住人が退去してしまうかも知れません。賃貸人の立場であれば、このような事態を考えると騒音を出している住人を退去させたいと思うことでしょう。

但し、賃貸借契約違反、用法順守義務違反に該当していた場合でも、信頼関係を破壊されたと認められない限り、賃貸借契約を解約することはできません

受忍限度を超え、何度も注意をしたが騒音が収まらない、退去が相次いでいる、警察沙汰にまで発展した等といった事情があって、「信頼関係が破壊された」と判断される傾向があります

「信頼関係の破壊」を証明するには、証拠記録)を集めておかなければなりません。

5.まとめ

賃貸人

騒音トラブルは一人の意見を鵜呑みにするのではなく、他の住人からのヒアリング、暮らし方(生活の時間帯)などもヒアリングし、冷静に第三者の目線を持って、事実を見極める必要があります。

適切な対応が求められますが、苦情を出している方や苦情を受けている方が悪質でない場合には、騒音に起因する退去を防がなくてはなりません。

最近ではワンタッチで施工できる防音壁、防音パネル、防音マット等大掛かりな工事をしないでも手軽にできる防音グッズも豊富に揃っています。いずれもホームセンターで販売されていますので、出来る箇所から試してみるのも防音対策になると思います。

賃借人

騒音トラブルは被害を訴える側も騒音の原因となっている側のどちらも被害者意識を持っているケースが多いです。騒音の原因となっている住人は通常使用のつもりでも、被害を訴えた住人が「騒音」と判断した場合、謂れのないクレームだと思ってしまいます。

生活音は人の活動に伴い発生する為、なくすことはできません。

一人一人が普段から心がけて、必要以上の音を出さないように配慮をすることが大切です。

こんな悩みありませんか?


「何から手を付けたらいいか分からない」
「全体像を把握できずにいる」
「サラリーマンでも不動産投資できる?」

投資初心者の悩みを10分で解消!

>>知ると差がつく「不動産投資のススメ」

dummy