1．不動産投資ローンと住宅ローンの違い
不動産投資ローンと住宅ローンの違いは借り入れの目的が事業用と個人の居住用、返済原資が給与収入と家賃収入等、様々な違いがあります。
金利や融資額、融資の審査も異なりますので順番に見ていきましょう。
借入の目的
住宅ローンと不動産投資ローンはどちらも不動産の購入を目的に借入を行いますが、借入の目的が異なります。
住宅ローンは住宅の購入者が自身の居住用に家を購入または増改築を行いますが、不動産投資ローンは物件を第三者の賃貸用の住居として提供し、家賃収入を得るために資金を借り入れます。
住宅ローンの方が低金利のため、「住宅ローンで契約した物件で不動産投資を行いたい」という投資家の方がいらっしゃいますが、不動産投資は収益を得ることが目的であり、住宅ローンの趣旨と異なります。
発覚した場合、金融機関から一括返済を求められる可能性があり信用度も下がってしまいますので、必ず不動産投資用のローンを組みましょう。
返済原資
不動産投資ローンの場合、家賃収入を得る事ができますので返済の原資は入居者から受け取った家賃となります。
一方で住宅ローンでは居住者が労働により得た給与収入がメインとなります。
どちらも一定の収入の中からやりくりするという点は共通していますが、不動産投資は「事業」、住宅ローンは「家計」という違いがあります。
金利
不動産投資ローンと住宅ローンでは金利が違いますが、理由は前述したとおり不動産投資は事業であるのに対して、住宅ローンは個人の居住用という目的の違いです。
住宅ローンは滞納した場合個人は住む家を失ってしまいますが、不動産投資ローンは家賃収入により収益が変化します。入居者に家賃を滞納される、空室が多い事で家賃収入が減ると金融機関は滞納されるリスクが高くなります。
リスクが高いため金利も高めに設定されているのです。
融資の審査
金融機関が融資の審査を行う際、住宅ローンでは個人の職業や返済能力、信用情報といった「個人の属性」を元に返済能力の有無で判断します。
一方で不動産投資用ローンでは個人の属性だけでは無く物件の条件も判断材料となります。物件の資産価値やエリア、収益性や築年数等に加え、今まで不動産投資を行っていた場合は他に運営している物件の収益性等も審査に関わります。
また住宅ローンは契約者の年齢が70歳までを上限として設定している事が多いのに対し、不動産投資ローンでは80歳前後が多いです。この年齢制限の差は、返済の原資が「労働による給与収入」か「事業収入」の違いによるものです。
融資限度額
住宅ローンでの融資限度額は年収の7倍程度（個人事業主の場合は5倍）が目安となりますが、不動産投資の場合は個人の属性や物件の収益性、金融機関、これまでの投資物件の運用成果等により融資限度額は前後します。
2．住宅ローンと不動産投資ローンの関係性
金融機関から見ると住宅ローンは「個人の債務」、不動産投資ローンは「事業の債務」であると言えるでしょう。債務がある方に融資を行うことは金融機関にとって好ましくない状況ですが、住宅ローンと不動産投資ローンを同時に組むことは難しいのでしょうか？
住宅ローンの返済状況により金融機関からの「目」は異なってきます。
例えば住宅ローン完済後のマイホームは債務ではないため保有資産として判断されます。ローンの残債があり、マイホームの担保としての評価額がローンの残債を下回る場合、物件としての価値が低く債務超過の状態になるため金融機関からの評価は厳しくなります。
金融機関はローンの申込者が所有する不動産の全てを事業用・居住用に関わらず担保として評価しています。
既に住宅ローンを組んでおり、これから不動産投資ローンを組む予定の方はマイホームの担保評価額とローンの残債を比較してみましょう。
ローンを完済している場合や、ローンの残債が少なくマイホームの担保評価額が高い場合は不動産投資用ローンへの影響は少ないと考えられています。
住宅ローンと不動産投資用ローンはどちらが先？
既に投資目的で自己資金をお持ちの方やご年収の高い方であれば、不動産投資用ローンが先の方が良いでしょう。
不動産投資用ローンの方が融資の審査が厳しいため、前述の通りマイホームのローンの残債が担保評価額より低い状態では不動産投資用ローンの審査に通る可能性は低くなってしまうからです。
また住宅ローンの審査において、賃貸経営で得られた収入は給与収入と合算して貰える可能性が高いため融資に有利に働くケースがあります。
一方で経営が上手くいっていない状況では、融資額が下げられてしまう事があります。
住宅ローンと不動産投資ローンの融資額を合算して「自分の融資枠」と捉えると双方の関係性が明確になります。
不動産投資では黒字経営、マイホームは担保評価額が高くローンの残債が少ないと融資が受けやすくなることを覚えておきましょう。
3．住宅ローンと不動産投資用ローン
住宅ローンと不動産投資用ローンの違いは、「個人用」と「事業用」を分けて考える必要がありますが、同じ人間が借り入れるため相互に影響しています。
金融機関からの信用度を上げ融資を受けやすくするためには、賃貸経営で利益を出す又は社会的信用度や収入を上げる必要があります。
