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令和における中古住宅流通の活性化~安心R住宅制度について~

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

中古住宅(既存住宅)の購入を検討されている方にとって、気になる物件を見つけても品質上の欠陥など不安は拭えませんし、投資用物件など居住者がいる物件については内覧もできないことが多いため物件の汚れや傷みをご自身で確認することは難しいのが現状です。

そんな中古物件に関わる品質の判断基準として活用が期待されている制度が「安心R住宅」になります。

1.「安心R住宅」制度とは

「安心R住宅」制度とは、別名「特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度」といい、「不安」「汚い」「わからない」といった従来の「中古住宅」のマイナスイメージを払拭し、「住みたい」「買いたい」と思うような中古住宅(既存住宅)の流通促進を図る制度であり、国土交通省の告示により2018年4月1日から開始しています。

具体的には、国が制定した一定レベルの品質を保証する基準や調査項目に基づいたインスペクション(建物状況調査)の結果、基準値をクリアした中古住宅に対し認証の証として「安心R住宅」の標章(ロゴマーク)を付けて広告など売買活動を行うことができる認証制度です

実際の認証実務に関しては、国土交通省に登録認定する複数の外郭団体によって執り行われています。

また、「安心R住宅」において「不安」「汚い」「わからない」といったマイナスイメージを払拭するために、

  • 新耐震基準に適合や、専門家の検査の結果、構造上の不具合などが認められないといった、基礎的な品質があり「安心」
  • リフォームの実施またはリフォームプランが付いていて「きれい」
  • 過去に実施した点検や修繕の内容などの情報が開示されていて「わかりやすい」

といった3つの標語が掲げられています。

「安心R住宅」制度利用のメリットとしては、

【売却したい方】

  • 他の中古住宅と差別化をして売り出せる
  • 品質の良い物件としての証になるため早期売却が期待できる
  • 付加価値が付くことで相場よりも高く売れる可能性がある

【購入したい方】

  • 物件の品質に関わる情報が多いため購入する際の判断基準になる
  • すまい給付金や住宅ローン控除などが条件により受けられる

などがあります。

しかし、インスペクション(建物状況調査)の結果、認証されるための難易度も高く、かろうじて検査適合証を受け取ったとしても「安心R住宅」認定機関への登録や「安心R住宅調査報告書」作成など手続きが面倒といったデメリットもあります。

2020年6月の国土交通省によって公表された「安心R住宅」の実施状況によると、認知度の低さなどから制度開始以降の累計は2690件にとどまっているそうです。

参考:国土交通省「安心R住宅」http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000038.html

2.令和における「中古住宅流通の活性化」の課題と今後のあり方

現在の中古住宅(既存住宅)市場において、実は前述で紹介させていただいた「安心R住宅」制度を満たしていない中古住宅が大半を占めている状況があり、これら中古住宅(既存住宅)の流通を活性化させられるかが、今後の課題であり空き家問題の解決にもつながると思われます。

国土交通省の「既存住宅流通市場における課題」(2020年6月)によると、

  • 消費者は、既存住宅を購入する際に、隠れた不具合や品質について不安を抱えており、売主と買主の間には情報の非対称性が生じているとの指摘がある。
  • また、こうした個別の既存住宅の性能等が明らかでないことにより、特に木造戸建住宅においては、一律に築後20年程度で価値ゼロと評価する慣行が存在している。

※国土交通省:既存住宅市場の活性化について「既存住宅流通市場における課題」抜粋https://www5.cao.go.jp/keizai-shimon/kaigi/special/reform/wg6/20200507/pdf/shiryou3.pdf

といった報告が挙げられており、つまり流通している大半の中古住宅の購入において、品質についての不安や適正な評価基準が存在しないことが購買意欲のネックになっていると考えられます。

このようななか、中古住宅の「買取再販」市場が注目を浴びています。

ここで言う「買取再販」とは、一般的に不動産会社等が中古住宅を買い取り、リフォームやリノベーションを実施したうえで再度売り出す物件のことを指します

通常、個人が売主の場合などリフォームして売り出すとなると費用面や時間的な手間などハードルも高くなりがちですが、不動産会社などの専門事業者が買い取ることでこのハードルも低くなり、買主にとってもリフォーム・リノベーション済の中古住宅を購入できることが安心につながるといった双方にメリットがあり、その一方で中古住宅(既存住宅)市場やリフォーム市場の活性化への効果が期待できると言われ、そのため国も税制優遇等の支援を打ち出しています。

また、令和における不動産業のあるべき将来像や目標といったビジョン(不動産業ビジョン2030~令和時代の『不動産最適活用』に向けて~)も国土交通省から発表され、「中古住宅流通の活性化」における新たな指針も生まれました。

これからの日本の住宅は、新築志向の「スクラップ・アンド・ビルド」から、中古をきちんと手入れして長く使うといった「ストック」への大きな転換期を迎えているのかもしれません。

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