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フルローンで不動産投資を始めて大丈夫?リスクや注意点を解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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不動産投資のサイトで、「頭金0円!」「フルローンで始められる不動産投資」といった広告を見かけたことはありませんか?

一般的には頭金を数百万円支払い残りはローンを組むケースが多い不動産投資ですが、頭金なしのフルローンで不動産投資を始めても大丈夫でしょうか?

この記事ではフルローンで不動産投資を始めた時のメリット・デメリットやリスク、注意点を解説していきます。

1.フルローンで始める不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資をフルローンで始めた場合のメリットはレバレッジ効果が高くなる点、頭金に入れなかった自己資本を自由な用途で使える点です。

一方で返済期間が長くなり金額が大きくなる傾向があります。金利が上昇した時のリスクによる影響も大きくなります

1)メリット

フルローンの不動産投資における最大のメリットは、レバレッジ効果が高くなる事です。

レバレッジ効果は少ない自己資本で大きなリターンを得られる現象を指しますが、ローンを組む事でレバレッジ効果が発生するためフルローンの際はレバレッジ効果を最大限活用できます

例えば購入価格2000万円の物件を頭金300万円+ローン1700万円に設定した場合、レバレッジ効果は以下のように計算できます。

2000万円÷{300万円(頭金)+100万円(諸費用)}=5倍

一方でフルローンの場合は以下の通りになります。

2000万円÷100万円(諸費用)=20倍

フルローンで不動産投資を行うと、レバレッジ効果が高くなる事をお分かりいただけただでしょうか。

また頭金を支払わない事で、手元にある自己資本を投資用不動産の修繕費やリフォーム費用だけではなく、教育費や生活費に充てられるというメリットも存在します

2)デメリット・リスク

フルローンのデメリットは月々のローン返済額が大きくなり、期間が長期化する傾向がある事です。

返済金額によっては「家賃収入をローン返済に充てると、手元にあまりお金が残らない…」という事態が発生します。

手元に残るお金(キャッシュフロー)が少ないと、修繕費やリノベーション費用を工面する事が難しくなってしまいますが、頭金を入れなかった分の自己資本で賄う事が可能です。

注意すべき点は不動産投資事業の拡大が遅くなる事と金利上昇リスクです。

フルローンの場合は前述の通りキャッシュフローが十分に得られない可能性があるため、次の物件の購入費用の準備が遅くなる傾向があります。

また金利が上昇した場合、支払う利息の額が大きくなり総返済額が増えるというリスクがあります。

現在の日本は日本銀行の政策により超低金利が続いていますが、経済情勢や日銀の政策変更により金利が変わる可能性があります。

2.フルローンで不動産投資を始める時に注意する事3つ

フルローンで不動産投資を始める場合には、「物件や融資申込者によってはフルローンが難しい」「リスクが高くなる」「キャッシュフローと返済比率に注目する」の3点に注意しましょう。

1)物件の収益性や個人の属性によってはフルローンを組む事が出来ない

フルローンは金融機関側にとってもリスクが高い融資となりますので、頭金ありのローンより審査が厳しくなる傾向があります

金融機関では融資の際に「物件に担保として十分な価値があるか」「融資の申込者に返済能力があるか」を判断しますので、収益性が高く家賃収入で返済可能である物件、上場企業勤務・医師や弁護士といった安定して収入を得られる職業が有利となります。

また既に不動産投資で実績があるか、もカギとなります。

フルローン融資を受けたい場合には、収益性のある物件や個人の属性が十分であるかを確認しましょう。

2)リスクが高くなる

不動産投資には空き室リスク、家賃下落リスク、災害リスク等のリスクが存在しますが、フルローンでの経営はリスクがより大きく影響します。

空き室や家賃が下がり家賃収入が減少した場合、ローンの返済が滞る可能性が高くなります。前述した金利上昇リスクもあり、頭金を出す場合と比べハイリスク・ハイリターンな投資となります。

建物の経年劣化に伴う家賃収入の減少、金利上昇リスクや災害リスク等を加味した収支シミュレーションを行いましょう。

3)キャッシュフローと返済比率に注目する

キャッシュフロー(手元に残る現金)は不動産に関わらず、経営において重要な要素となります。キャッシュフローが多ければ多いほど健全な経営ができていると言えるでしょう。

フルローンであるかどうかに関わらず、キャッシュフローが潤沢である経営を心掛けていきましょう。

フルローンの場合は更に「返済比率」に注目して運営を行っていきましょう。

返済比率は物件の家賃収入に対するローン返済の比率で、返済比率が低ければ低いほど、キャッシュフローが高くなります

返済比率=ローン返済額÷総額の家賃収入

例えば毎月のローン返済額が20万円、家賃収入が50万円の物件の場合、

20万円÷50万円×100=40%となります。

返済比率は大体40%以下を目安に経営できるよう心がけましょう。

返済比率が低く、キャッシュフローが多いと経営は順調であると言えます。

3.フルローンによる不動産投資が向いている人

フルローンによる不動産投資が向いている方は以下の通りになります。

  • 融資の審査に通りやすい(年収が高い、職業に社会的信用がある、不動産経営で実績を出している)
  • 益性の高い物件を見つけられる
  • 安全性よりも収益性を重視する

フルローンの場合まず「融資の審査に通るか」という問題がありますので、年収と安定性・社会的信用が高い職業(公務員や医師、大企業の会社員)が有利です。

ただし収益性の高い物件を見つけてくることで、年収が低めでも融資を受けられる可能性が高くなります。

年収がそれほど高くない、勤務先が中小企業である等個人の属性に自信の無い方は、金融機関が担保として評価できる高収益の物件を探しましょう。

4.フルローンで多くのキャッシュフローを得るためには

フルローンで十分なキャッシュフローを得る経営を行うためには、前述した「返済比率」に注目する事に加え、融資期間を長く、低金利で借り入れる点もポイントとなります。

融資期間を長くすることで月々の返済額が少なくなり、キャッシュフローが多くなり経営が安定します。

借入の際に優遇金利が適用されるとより良いですが、個人の属性や経営の実績による所が大きくなります。

金融機関と金利を交渉する事も出来ますが、金融機関にとっては利益が少なくなり今後の取引に影響する可能性もありますので、金利交渉は慎重に行いましょう。

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