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中古マンション投資で失敗しないためのポイントは?リスクやメリットを解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

「新築物件は人気がある」と思われがちですが、中古マンションは利回りが高く運営の難易度が低い事から投資用物件としては優等生のような存在です。

中古マンション投資のリスクやメリット、失敗しないためのポイントをご紹介していきます。

不動産投資初心者の方だけではなく、既に物件を運営している上級者オーナーも是非ご覧ください。

1.中古マンション投資のメリット。不動産投資で中古マンションをおすすめする理由4つ

中古マンションは、物件価格が安く高利回り、運営の難易度が低く購入してすぐ家賃収入が手に入る事から不動産投資で収益を上げられる可能性が高くなります。

1)物件価格が安い

一般的に同じエリアに建つ同規模の物件を比較すると、新築物件より中古物件は価格が安くなります。2020年9月時点での首都圏の新築マンション価格は平均約5812万円となっていますが、中古マンションは3656万円と2000万円以上の差があります。

物件価格が低いといざという時の損失も少なくなり、低リスクの運営を行う事が出来ます。

自己資金の持ち出しが少ない事も魅力の一つです。

2)利回りが高い

利回りは表面利回りの場合、「年間の家賃収入÷物件価格」で計算します。

中古マンションでは分母となる物件価格が安くなりますので、利回りが高くなり、より多くの利益を得る事が出来ます。

またキャッシュフロー(手元にあるお金)を多く生み出すことができますので、予想外の出費にも対応する事が可能です。キャッシュフローが多くなると、次の物件の購入資金が早く貯まり事業拡大をスピーディーに進める事ができます

【関連記事】不動産投資での理想の利回りは?シミュレーションの計算方法や物件の価値を判断するポイント5つを紹介

3)新築に比べ運営の難易度が低い

中古の物件は過去の空室率や家賃等から収入をある程度予測することが可能ですが、新築の場合は周辺の相場や需要等から推測しても、「思ったより新築の需要が少ない」「予想より空室が多い」等の不確定要素があります。

運営の難易度は新築より低めであるため、初心者に適しており、周辺の調査やニーズの把握といった手間と時間を省く事が出来ます。

【関連記事】ワンルーム投資は新築?それとも中古?成功事例と儲からない物件の違いとは

4)購入してすぐ家賃が入る

新築の場合はまず入居者を募集する所から始まりますので、募集から入居までの間に空き室となり、家賃収入を得るまでに時間がかかってしまいます。

中古物件は既に入居者がいるパターンが多いため、購入してすぐ家賃収入が手に入ります。

すぐに翌月からのローンを支払う事が出来るため、自己資金が少ない方でも投資が行いやすくなっています。

【関連記事】オーナーチェンジ物件は初心者向け?メリット・デメリット・注意点を解説!

2.中古マンション投資のリスク・注意点

高利回りで購入費用が少ない等、メリットの多い中古マンションですが、一定のリスクや注意しなければならない点が存在します。

1)修繕費がかかる

中古マンションは新築物件より築年数が古いため、配管からの水漏れや雨漏り等修繕の回数が多くなりがちです。

不動産会社から提示される利回りは「表面利回り:年間の家賃収入÷物件価格」となりますが、「実質利回り:(年間の家賃収入-経費)÷物件価格」の方が実際の数値に近い値となります

実質利回りで収入から差し引かれる「経費」の中には固定資産税や管理会社に支払う管理費用、そして修繕費を含みますので「思ったより利回りが低い」という結果になってしまう恐れがあります。

修繕費がかかる中古物件では表面利回りと実質利回りの差は顕著となりますので、不動産会社に想定される年間の修繕費・経費を尋ねてみましょう。

特に築年数が古い物件ほど注意が必要です。

2)資産価値が低い

建物は経年劣化と共に資産価値が下がっていきます。資産価値の指標の一つとなるのが「減価償却費」です。

建物を使用できる期間を「耐用年数」と言い、法律で定められた「法定耐用年数」の期間内に経済的に減価していく事を表す「減価償却費」を計上します。

法定耐用年数は建物の造りによって異なり、鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造のマンションは47年で、木造は22年となっています。

実際のところ物件により状況は異なりますが、おおよそ毎年減価償却費分の資産価値が落ちているという計算になります。

資産価値が低い物件は売却価格が低く、法定耐用年数を過ぎていると更に低くなる傾向があります。

中古マンションは売却価格が低くなりがちで、出口戦略が難しくなる傾向が強いという事をおさえておきましょう。

一方で価値が低い分、評価額も低くなりますので相続税の節約には効果があります。

3)旧耐震基準・違法建築物件に注意

1981年に建築基準法が改正され、6月以降建築された建物は「震度5強の中規模地震でほとんど損傷しないことを検証」、「震度6強~7の大規模地震で倒壊・崩壊しないことの検証」を行う事が定められました。

一方で、1981年5月31日以前に建築されたマンションやアパートは旧耐震基準で地震に対する対策が不十分で、阪神・淡路大震災で大きな被害を受けた建物は旧耐震基準の割合が多かったという調査結果が出ています。

※出典:平成7年阪神淡路大震災建築震災調査委員会中間報告https://www.kenken.go.jp/japanese/research/iisee/list/topics/hyogo/pdf/h7-hyougo-jp-all.pdf

旧耐震基準の建物は地震のリスクが高く、入居率にも影響がある可能性がありますので購入の際には注意しましょう。

加えて建築基準法はじめとする法令や条件を満たしていない不動産を、「違反建築物件」と呼びます。

建ぺい率や容積率をオーバーしてしまった物件等があてはまりますが、違反建築物件はローンの審査に通りにくく、売却価格が低い傾向にあります。

最新の法令をクリアしている新築物件では違法物件のリスクはありませんが、中古物件を購入する場合は違反建築では無いかをチェックする必要があります。

将来的に行政から違反の是正命令が出来る可能性もあり、リスクの高い物件となります。

3.中古マンション投資の失敗例

1)想定以上に修繕費がかかってしまった

中古物件で安く購入できたと思った矢先、給湯器やエアコン、コンロなどの設備の不具合が立て続けに起き、その修理や交換に想定以上の費用がかかってしまう、ということが中古マンションでは起こり得ます。

中古ワンルームマンションは新築マンションに比べて老朽化によるリスクが高いことを認識し、修繕費をあらかじめ想定しておくことが大切です。

設備保障がある不動産会社もありますので、そちらで検討するのが安全でしょう。

2)空室が埋まらない

利回りの良さや物件価格が低いことに惹かれ、それだけで物件を購入してしまった場合、契約更新のタイミングで入居者が退去してしまうと、なかなか次の入居者が獲得できない可能性があります。

不動産投資において、空室リスクをゼロにすることは難しいのが現状ですが、空室になっても、築年数が古くなっても入居者を集めやすい条件の物件を選ぶことが大切です。

4.中古マンション投資で失敗しないために

物件を購入する際に重視していただきたいことは、「賃貸需要がある地域の物件かどうか」です。賃貸需要があるかどうかを見極めることができると、不動産投資の大きなリスクである空室を防ぐことができ、安定した賃料収入を得ることにつながります。

詳しくは以下の関連記事をご参照ください。

【関連記事】プロ直伝!中古マンション購入時に注意したい10のこと

5.中古マンションは不動産投資初心者だけではなく、上級者にもおすすめ

物件価格が安く低リスク、運営が新築物件ほど難しくない中古マンションは不動産投資初心者におすすめです。

既に不動産運営を行っている上級者にもおすすめで、リノベーションで資産価値を高める事で空室リスクを軽減、家賃を上げられる可能性があります。

オートロックや宅配ボックス等の設備を付けると人気が上がり、利回りを高くできる傾向があります。

初心者の方は需要の高い都心の中古マンションがより良いですが、上級者の方は客付けのノウハウがある方も多いので郊外の物件も視野に入れてみましょう。

郊外の物件は都心より物件価格が安いので満室経営が可能であればより高い利益を得る事が可能です。

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