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【オーナー向け】賃貸経営を成功させる!賃貸管理会社の選び方

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎
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賃貸経営を成功させるために重要なポイントとなるのが、賃貸管理会社です。

特に賃貸経営にあまり慣れていない初心者投資家の方は、賃貸管理会社選びを失敗すると空室リスクが高まって収益が落ち込む可能性もあるため注意しなければなりません。

そこで本記事では、良い賃貸管理会社の見分け方や選ぶ際のポイントについて解説します。

1.賃貸管理とは?

そもそも賃貸管理とは、アパートやマンションを賃貸に出して収益を得る一連のサポート業務の事で、賃貸管理会社に管理を委託すると、主に次の業務について賃貸人に変わって対応してくれます。

【賃貸管理の主な業務】

  1. 契約締結業務(賃貸借条件の提案、借主の募集・審査、重要事項説明、賃貸借契約の締結、契約金等の徴収・送金、引渡し等の業務)
  2. 管理運営業務(賃料等の徴収・送金、借主との調整・折衝、賃貸借契約の更新・解約手続き、本物件賃貸借部分の鍵の保管ならびに管理運営等の業務)

管理委託契約を締結することで、これらの業務を一括して管理会社に委託することが可能です。

通常、1については管理を委託せず媒介(仲介)だけ不動産会社に依頼することもできますが、入居後の業務である2については媒介の報酬だけでは依頼できないので、別途管理委託契約を結ぶ必要があります。

管理委託のメリット

管理委託をすることで、賃貸人側の賃貸経営にかかる手間はほとんどなくなります。ですから、サラリーマン投資家など副業として不動産投資やアパート経営をする方については、ほぼ必須と言ってよいでしょう。

管理委託していない場合、賃借人の窓口は賃貸人自身になります。つまり、サラリーマン投資家であれば、本人の携帯電話に賃借人から直接電話がかかってくるということです。

これがどういうことを意味するかわかりますか?

仕事の会議中に、賃借人から水漏れがする、エアコンが効かない、鍵をなくした、といった電話がかかってきて対応を迫られるということです。

賃借人からしてみれば、賃貸人がサラリーマンかどうかは関係ありません。

2.良い賃貸管理会社とは

では良い賃貸管理会社はどうやって探せば良いのでしょうか。

ポイントは、その物件にあった賃貸管理会社を探すということです。

具体的には、次の項目に複数当てはまる管理会社を探すということになります。

1)物件所在地から30分以内に事務所がある

物件まで遠い管理会社だと、クレーム対応(水漏れや雨漏り、騒音トラブルなど)の際に迅速に対応してもらえない可能性があります。

2)賃借人専用のコールセンターがある

規模の小さい管理会社だと、電話がつながりにくく賃借人からクレームになることがあるので、できれば専用ダイヤルやコールセンターがある管理会社だと安心です。

3)365日対応可能である

トラブルはいつ発生するかわからないので、できるだけ年末年始、GW、お盆なども対応してくれる管理会社がおすすめです。

4)物件を囲わない

空室になった際に、自社で客付けして仲介手数料をもらいたい管理会社の場合、他の仲介業者に対して空室情報を公開しないことがあります。管理物件でも他の仲介業者による客付けが可能か確認しましょう。

3.悪い賃貸管理会社の見分け方

次のいずれかに該当する賃貸管理会社は、あまりおすすめできません。

1)物件検索サイトに室内写真の掲載がない

スーモやアットホームなどに空室情報を掲載する際、やる気のない管理会社の場合、外観写真くらいは掲載しているのですが、室内の細かい写真については掲載していないことがよくあります。

これは、写真をとるためにわざわざ現地まで行くのを面倒と考えているからです。

このような会社に任せてしまうと空室が長期化する可能性があります。

2)1人に対する担当物件が多すぎる

1人の担当者が管理する戸数が200戸を超えてくると、業務がかなり忙しいはずなので、万が一の際に迅速に対応してもらえない可能性があります。また、担当制ではない会社の場合だと、情報がちゃんと引き継がれていないこともあるため、できるだけ担当がついてくれる会社を選びましょう。

3)電話対応が雑

管理会社に初めて電話で問い合わせをした時の対応はとても重要です。

特に、専用のコールセンターを持っていない会社の場合、賃借人も同じ番号に電話することになります。声のトーンが低すぎたり、早口すぎて聞き取れなかったりという場合は、賃借人のクレームになる可能性があるので避けたほうが良いでしょう。

4.まとめ

賃貸経営は自主管理で経費を削減する、ということをアドバイスするベテラン投資家がたまにいますが、初心者投資家の場合は信頼できる管理会社に委託したほうが、総合的に見て収益が安定する可能性があります

今回ご紹介したポイントを参考に、物件にあった管理会社を探しましょう。

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