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コラム

投資用不動産を相続する場合の注意点。トラブルを避けるためには

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

急激に進む高齢化社会の問題は、不動産投資業界にとっても影響が出てきています。その一つが相続の問題です。

投資用不動産を所有している方が死亡した際の相続は、通常の相続に比べ思わぬところにトラブルが潜んでいます。

そこで本記事では、投資用不動産の相続で注意すべきポイントについて解説します。

1.投資用不動産の相続は揉める

遺産相続がトラブルに発展しやすいと巷で言われていますが、中でも相続財産に投資用不動産が含まれていると、争いの度合いはより強くなります。

投資用マンションやアパートなどについては、遺産分割において物理的に相続分に従って分けることが難しいので、話し合いが一筋縄ではいきません

これは仲の良いご家庭でも例外ではありません。

よくこう言う話を、相続対策を検討している方にお話しすると、

「うちは仲がいいから大丈夫」

と非常に軽く考えている方が多いのですが、実際に相続が開始すると皆さんが思っている5倍は揉める可能性があると思った方がいいです。

特に投資用不動産というのは「家賃」という継続的な収益を生み出す非常に魅力的な財産なので、簡単に言うと取り合いになります。

それまで仲の良かった兄弟でも、金銭が絡むと徐々に本音が出始めて家族関係が破綻していくという流れは本当によくあるのです。

では、具体的にどんなトラブルが起こり得るのでしょうか。対策も含めて解説していきます。

2.遺産分割協議中の家賃の行方

投資用不動産の相続において一番トラブルになりやすいのが、遺産分割協議中に発生する家賃の管理方法です。遺産分割が確定するまで法的には相続人全員の共有財産になりますが、実務的には家賃の受け取り方法が問題となります。

というのも、本人が死亡すると銀行口座は凍結されるため、賃借人からの家賃の振り込みが受けられなくなるからです。共有とはいえ、誰かの口座に家賃を入金してもらわなければならないのですが、相続人同士持ち逃げされることを警戒して、なかなか口座が指定できない場合があります。

管理会社に依頼するのはNG

遺産分割がもめたケースでは、遺産分割協議中の家賃を管理会社に預かってもらっていた事例があるのですが、これは非常に危険です

遺産分割協議は難航すると調停や審判になり数年かかることもあります。その間の家賃となると数百万円にも上るわけですが、これを全部管理会社に預かってもらっていて、万が一倒産でもしたら取り返しがつきません。

遺産分割協議中の家賃については、話し合ったうえで相続人の口座を指定することをおすすめします

3.遺産分割後もトラブルに注意

遺産分割がまとまったとしても、まだ油断はできません。

仮に投資用不動産を相続する相続人が決まったとして、話し合いの間に発生した家賃は誰のものになると思いますか

過去の事例で、投資用不動産を相続した相続人が、遺産分割中に発生した家賃も当然自分のものになると考えていたところ、他の相続人からそれは法定相続分で分けるべきと反論されたことがあります。

みなさんはどちらが正しいと思いますか?

この事例は裁判まで争われましたが、最終的に遺産分割協議中の家賃については法定相続分で分けるという判断がなされました

先ほどもいいましたが、遺産分割協議は数年かかることもあるので、誰が相続するかは非常に大きな問題ですが、遺産分割協議においては意外とこの部分は盲点になっていて話し合いがされていないことが多いです。

裁判では先ほどのような結論に至りましたが、遺産分割協議の中で話し合って決めておけば、投資用不動産の相続人がそのまま相続するということもできます。

4.生前から承継を進めよう

投資用不動産の相続は、相続が開始してから決めるとなると時間もかかりますし何より本人との引き継ぎ(管理会社や賃借人の書類)ができないため、相続した後もどこにどんな書類があるのかわからず苦労される方がいます。

できれば生前に誰に相続させるか決めたうえで、遺言書や家族信託などを利用して事実上の承継先を確定させておくのが一番確実です。

5.まとめ

投資用不動産の相続は、相続全体に占める価格割合が大きいためできるだけ生前に誰に相続させるのか話し合っておくことが大切です。

また、相続が開始している方については、遺産分割中の家賃を誰が取得するのかについても同時に話し合って決めておきましょう。

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