1．不動産投資の収益の仕組みと利回りとは？
不動産投資は物件を購入し、貸し出すことで家賃収入（インカムゲイン）を得る仕組みになっています。なお運営後は売却による売却益（キャピタルゲイン）を得られる可能性もあります。
「インカムゲイン」とは資産を保有中に得られる利益を指し、株式であれば分配金がインカムゲインに当たります。「キャピタルゲイン」は資産を売却した時に得られる利益です。株式を保有し、株価が上がった場合得る売却益がこれに当たります。
利回りは年間の「家賃収入」による利益であり、家賃収入と売却益が不動産投資の総収益となります。
不動産投資では利回り（年間の家賃収入）だけではなく、売却益も計算し物件を購入するとより収益を上げる事が出来ます。そのためには物件の「資産価値」に注目する必要があります。
物件の資産価値を見極めるポイントとは一体何でしょうか？
物件をこれから購入する方は、以下の5つのポイントを物件選びの参考にしましょう。既に物件をお持ちのオーナーは、物件を思い浮かべながら資産価値を判断していきましょう。
2．不動産投資における物件の資産価値を決定するポイント5つ
物件の資産価値を決定するポイント5つをご紹介します。
入居希望者が重視する、間取りや設備・利便性といった要素に加え、金融機関からの評価や法令上の制限も不動産の価値に影響を与えます。
1）間取りや設備
部屋の広さや築年数は入居希望者が住居を決める判断材料となり、資産価値を計る重要な要素とも言えるでしょう。
インターネット無料・エレベーターの設置有無等の設備面も重要となります。物件を運営中のオーナーで、家賃を上げたい方や空室が気になる方は設備の導入を検討してみましょう。
＜間取り・設備のポイント＞
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東京都が2020年に行った都民の住まいに対する意識を調査した「東京の住まいについて」のアンケートで「住宅に求める要素」を聞いた結果は、以下の通りです。
1位は日当たりや風通しの良さとなっています。続いて耐震性・耐火性、部屋の広さ、間取りの使いやすさとなっています。
2）周辺環境
物件の周辺環境も住み心地に大きな影響を与えます。
周辺にコンビニやスーパー等の商業施設があるか、風俗店やパチンコ屋等の嫌悪施設は無いか、入居者の生活に影響する周辺環境について調べてみましょう。
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3）利便性
物件の駅からの距離や近くの駅から主要駅へのアクセスといった利便性も、物件の判断材料の1つとなります。
利便性が高い物件は通勤や通学がしやすく、休日に都心に行きやすいため物件の価値が高くなります。「東京の住まいについて」のアンケートで「住環境に求める要素」を都民に聞いた結果、「駅から近い」が1位となりました。
他には「周辺環境」で挙げた「災害のリスク」や「コンビニ・スーパーが近い」等の回答があります。
利便性を見極めるポイントは、以下の4つとなります。
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4）金融機関からの評価
不動産投資を行う方の多くは投資用ローンを組むために、金融機関から融資を受けます。
金融機関が融資を審査するにあたっては申込者の返済能力の他に、物件の「担保としての価値」が重要となります。
申込者が債務を返済できなくなった場合に、金融機関はローンを契約した不動産を差し押さえる権利（抵当権）を行使し、物件を売却してお金を回収する仕組みになっています。
債務を回収するためには、資産として価値のある物件でなくてはいけませんので、金融機関は「積算価格」という不動産の価値の指標の1つで物件を判断し、融資の可否を決めるのです。
積算価格は以下の計算式で算出する事が出来ます。
再調達価格×延べ床面積×残存年数÷法定耐用年数＝建物の積算価格
再調達価格は建物を新たに建築する場合に必要な価格で、法定耐用年数は、国が定めた資産ごとの耐用年数を表します。鉄筋コンクリート造は47年、木造は22年と定められています。
残存年数とは不動産をいつまで使用する事が出来るか、経済的な価値がなくなるまでの期間を示すものです。
いずれも正確な数値を出すのは難しいため、不動産会社の資料や物件の築年数等で想定して試算してみましょう。
5）法令上の制限
最後のポイントとして「法令上の制限」が挙げられます。
不動産は建築基準法や地方自治体の法令により、建ぺい率や容積率、建物の用途等が定められています。
建ぺい率や容積率がオーバーした物件や、建築基準法で定める条件を満たしていない「再建築不可」の物件等は売却価格が低くなる傾向があります。
3．収益性の高い物件は、売却価格も高くなる
物件の資産価値を判断するポイント5つをご紹介してきましたが、売却価格を高くするためには「満室経営である」、「収益性が高い」ことが条件の1つとなります。
そのため物件を選ぶ際に利回りを重視することは、売却益を得られる要素の1つとなり、「利回りだけで判断する」という行為は、100％間違っている訳ではありません。
利回りに加え、利便性や金融機関からの評価等を考慮に入れ、総合的に判断することが重要となります。
4．まとめ
不動産投資では利回りに加え、物件の売却益も大きな収益となる可能性があります。
売却価格が高い（＝資産価値が高い）物件を見極めるためには、間取りや設備、周辺環境といった入居者からの目線に加え、金融機関からの担保としての評価の目線、法令上の制限も重要となります。
利回りが高い物件は売却価格も高くなる傾向がありますが、上記のポイントをおさえ総合的に判断する事が重要です。
