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不動産投資で東京の物件をおすすめする理由5つとは?データと共に解説!

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資で賃貸経営を行う際は、東京の物件がおすすめです。

不動産経営はエリアの人口や需給、家賃相場によって利回りや収益性が左右されますが、少子高齢化の影響で全国的に人口が減少する中、東京の人口は微増を続けています。

世界の主要都市と比較してもGDPが高く、大企業の本社所在地が多いことも魅力の1つです。多くのエリアで再開発が進んでいることや共同住宅の賃料が安定している点もオーナーにとって大きなメリットとなります。

本記事では不動産投資で東京の物件をおすすめする理由5つと、利回りと収益性の高い物件の種類をご紹介します。

1.不動産投資で東京をおすすめする理由5つ

不動産投資で東京をおすすめする理由として

  1. 人口とGDP
  2. 企業の多さ
  3. 地価は長期で上昇傾向
  4. 再開発が進んでいる
  5. 共同住宅の賃料が安定している

5点が挙げられます。

東京は世界的な観点からも「人・物・金」が集中し、各エリアではさらなる再開発の計画が進行、家賃収入が安定している傾向があり不動産投資に適したエリアと言えるでしょう。

不動産投資で東京をおすすめする理由5つを、データと共にご紹介していきます。

1)国内でのGDPが高く人口が多い

日本及び東京は、世界経済の中でどのような位置を占めているのでしょうか?

目安の1つとして「GDP(国内総生産)」という指標があります。GDPとは国内で生み出されたサービスや物の付加価値の合計を指し、内閣府の発表によると日本のGDPは2019年時点でアメリカ、中国に次いで3位となっています

GDPの数値により、経済の成長率や景気の変動を知ることができます。例えば新型コロナ感染拡大の影響を大きく受けたアメリカの2020年4~6月のGDPは直近3ヶ月に比べて-32.9%落ち込み、経済活動を再開した7~9月では+33.1%と大幅に改善しています。

日本では、東京に人口や企業が集中していることからGDPが高くなっています。

各国GDPにおいて各都市圏のGDPの占める割合を比較した結果は以下の通りになります。

※出典:国交省・国土政策局https://www.mlit.go.jp/kokudoseisaku/content/001319312.pdf

ソウルに次いで第2位となっています。国内では「東京一極集中」が進んでおり、東京の経済力の高さが突出している事が分かります。

続いて2019年に総務省統計局が発表した、国内における都道府県別の人口及び全国に占める割合は以下の通りになっています。

※出典:総務省統計局https://www.stat.go.jp/data/jinsui/2019np/pdf/gaiyou.pdf

東京都は11%となっており、2位の神奈川県と合わせると18.3%で日本の人口の約2割を占めています。

少子高齢化に伴い日本の人口は減少していますが、東京一極集中に伴い東京へ移り住む人は増加し、人口は増え続けています

東京都政策企画局の推計によると東京の人口は2025年にピークに達し、以降はゆるやかに減少傾向に入るとされています。

※出典:東京都政策企画局https://www.seisakukikaku.metro.tokyo.lg.jp/basic-plan/actionplan-for-2020/plan/pdf/honbun4_1.pdf

全国の人口減少率と比較すると東京は2025年以降の人口減少も比較的なだらかとなっています。

国内での人口が多くGDPが高い東京は、世界的に見ても物やサービスの付加価値を生み出す力が大きいことが分かりました。「人・物・金」が集中し活発に動いているため、賃貸住宅やオフィスビルなど不動産経営を行うにあたって適した街と言えるでしょう。

2)企業が多い

人口が多くGDPが高い東京には、全国的に企業の本社が多くなっています。以下のデータは各国にある売上高上位500位を示した「フォーチューングローバル500」の本社所在地数と時価総額ランキング上位500社の本社所在地数となっています。

※出典:国交省・国土政策局https://www.mlit.go.jp/kokudoseisaku/content/001319312.pdf

グローバル企業本社所在地数は北京市に次いで東京都が2位、時価総額ランキング上位500社の本社所在地数では米国のカリフォルニア州、ニューヨーク州に次いで東京都が第3位となっています。

日本の100人以上の企業の所在地においても東京都は37%、神奈川や埼玉、千葉といった首都圏で合計すると46.9%と約半数を占めます。

※出典:国交省・国土政策局https://www.mlit.go.jp/kokudoseisaku/content/001319312.pdf

「東京一極集中」が進む事は地方都市が過疎化し産業を衰退させてしまい、災害時の機能不全等の問題を引き起こすというデメリットが存在します。ただし現状としては東京に企業と経済が集中している状態となっています。

大企業の本社が多いという事は、働く人も多くなりますので賃貸住宅の需要が高くなります。

3)地価は長期で上昇傾向。新型コロナの影響でいったん下落

国土交通省が2020年9月に発表した「都道府県地価調査」の結果では、全国的に新型コロナ感染拡大の影響を受け、地価が3年ぶりに下落に転じました。

特に商業地の打撃が大きく、東京・大阪・名古屋の三大都市圏では順調に地価が上昇傾向にあったものの3~5%程度上昇幅が縮小しています。

住宅地は2019年の調査では東京圏1.1%、大阪圏0.3%、名古屋圏が1.0%と上昇していたものの、2020には東京圏-0.2%、大阪圏-0.4%、名古屋圏が-0.7%と下落に転じています。

地価の下降は新型コロナの影響が大きいですが、長期的に見て東京の地価は上昇傾向にあります。そのため今回の下落は一時的な可能性が高く、下落している現状を「チャンス」と捉える投資家も存在します。

そして長期的に不動産の価格が上昇している状況は、物件を運営後、売却による利益を生み出しやすくなっています。

4)多くの地区で再開発が進んでいる

2020年10月には港区の竹芝に「WATERS takeshiba」という複合施設がオープンしました。劇団施設やホテル、ナイトクルーズ船の就航等により港区の新たなランドマークとして注目を集めています。

飯田橋駅周辺では2020年7月に「飯田橋駅周辺基盤再整備構想」が発表され、商業、文化・交流、医療、教育などの複合的で多様な機能が集積した、活力とにぎわいの拠点の形成を促進する計画が立案されています。

東京駅前常盤橋プロジェクトや、北区の十条駅西口地区市街地再開発事業など多くの地区で再開発が予定されており、住環境の向上や都市への人口流入が期待できます。

その他の東京の再開発詳細については以下の記事をご参照ください。

再開発が進むことにより、エリアの集客力や利便性が高まり街の魅力が増していく事でしょう。

5)共同住宅の賃料が安定している

一般財団法人 日本不動産研究所が2020年11月に発表した「全国賃料統計」によりますと、コロナ禍にも関わらず東京圏の共同住宅の賃料は横ばいで推移しています。

※出典:日本不動産研究所https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2020/11/73c831bfe6201031fee78f52dfde88fa.pdf

東京圏では2010年を100とした場合の指数が101.1となっており、他の地区に比べ賃料が微増している事が見受けられます。

指数が100を切っている地域が多い中、東京圏の根強い人気は変わらずここ10年程安定しています。

不動産投資の魅力の1つである「安定した家賃収入」を得るためには、東京の物件を購入する事をおすすめします。

2.購入価格が安く利回りの高い中古マンションが魅力

国内でのGDPが高く人口が多い、企業の本社が多く再開発が進んでいる東京で不動産投資を行う上で、マンションや戸建て、中古や新築等どのような物件を選ぶべきなのでしょうか?

おすすめは「中古マンション」です。

中古マンションは新築マンションより初期費用が安く、利回りが高い傾向にあります。

2020年における新築マンションの1戸当たりの平均価格は5922万円で㎡単価は90.3万円ですが、中古マンションは70㎡価格が3734万円となっており、㎡単価は約53.3万円で新築物件の約6割の価格で購入できる計算となります。(※地区や諸条件により異なります。)

平均利回りも新築マンションより高い傾向にあり、少子高齢化が進む中特に単身向けマンションはさらなる需要を見込む事が出来ます。

都内の新築マンションは物件価格が高いため、資産としての価値は高いものの赤字経営の物件が少なくありません。

全国的に地価の高い東京で、物件価格が安く需要が高い中古マンションを運用することで効率的な資産形成が期待できます。

3.東京の中古マンションで効率的な不動産投資を

東京での不動産投資をおすすめする理由5つをデータと共にご紹介してきました。

人や企業の多さ、GDPの高さ、家賃収入の安定性などオーナーにとって東京はメリットの多いエリアであると言えるでしょう。

特に中古マンションは物件が割安の傾向があり、「効率的な資産形成がしたい」と言う方に適しています。

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