こんなお悩みを抱えていませんか？
case1
内見はあるのに決まらない
case2
満室だった物件を購入したけどうまくいかなくなった
case3
空室で困っているのに、管理会社が全然提案してくれない。
アパート投資は総戸数が多くスケールメリットが得やすい上、1部屋空室なら家賃が貰えないワンルームと違ってリスクが低いって不動産会社の営業マンから聞いたのに！正直ここまで空室が長引くと思っていなかった...って悩んでいませんか？
今までは、立地が多少悪かったとしても、大学や工場などの人が集まる施設があれば、満室経営に近い不動産投資ができていたと思います。
しかし築年数が経つと、一般的に以前募集していた条件で客付けでの難易度は上がり、戦略無しで空室を埋めるのは非常に難しいでしょう。
空室が2カ月以上埋まらないアパートオーナー様の悩みを解決してきた経験上、以下の6つの特徴に1つ以上該当しています。
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①ライバル物件が増加で需要と供給のバランスが崩壊している
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②相場に比べて賃料が高い。ライバル物件に比べて諸条件が悪い
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③物件の見栄えが悪く共用部の清掃ができていない
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④設備が古く入居者のニーズを満たしていない
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⑤担当の管理会社と連携ができてない。賃貸仲介営業マンが案内しにくい
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⑥物件情報が認知されていない。検索しても下位に掲載されている
あなたはいくつ当てはまっていましたか？立地が空室が埋まらない理由と考えてしまうかもしれませんが、実態は立地以外にも原因があるオーナー様が大勢いらっしゃいます。
オーナー様によっては、物件のスペックも違えば、不動産投資スタイルも違うでしょう。
そのため、一般的に言われている「アパートの空室対策」だけでなく、あなたの物件対して適切な入居者獲得戦略を行っていく必要があります。
逆に言えば、立地の条件が多少悪かったとしても、他の点において戦略的に入居募集をすることで空室が埋まる事は多々ある話です。
ただ、「私の物件は古いから即リフォームしたほうがいい！」と思うのは早計です。
なぜならこれからお伝えする”不動産投資業界の3つの真実”を知る事で、数百万円もする高額リフォームをせずとも空室が埋まる事があるからです。
と毎日検索するあなたに知ってほしい！
不動産投資業界3つの真実
焦りを感じていると思いますが、
まだ行動しないでください。
といいますのも、賃貸管理のプロの力を借りることは絶対に必要のですが、、プロの賃貸管理にも管理する物件の得意不得意がある事を知ってほしいからです。
築30年を超えたアパート管理を得意としている会社はそう多くはありません。
そのため、本当にアパートの空室を埋めるために間違った対応をして空室期間がいたずらに長引いてしまう....
最悪なケースとして、客付けどころか所有物件を売却しにくくしてしまい後悔されている方が多くいらっしゃいます。
その中でも誤った対応をしてしまう代表的な3つは次の通りです。
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1 サブリース
サブリースは空室問わず毎月入金されるので、空室リスク0という営業トークがあるが、正直嘘。
なぜなら、転借人とあなたに支払う賃料の差額で利益を得る不動産会社にとって、空室期間が長引けば、その分赤字です。結果、空室埋まらないアパートに対し、サブリース更新時期に賃料が引き下げられ、結果として毎月受け取る額が減ってしまう事が相次いでいます。
更に売却で処分しようにも、転貸借付きだと融資が付きにくく、契約が解約できずに売るに売れない事でトラブルが多発しているので、サブリースで空室リスクが0になる事はあり得ません。 -
2 地元の不動産会社に頼む
地元の不動産会社が強いは嘘です。
出典：2020年度 賃貸契約者動向調査(首都圏) リクルート調べ
オンラインによる内見も増え、地元の不動産会社よりも、WEBに強い不動産会社に任せた方が良いでしょう。
10年前に比べて、1回の契約までの物件案内数が2005年には4.7件に対し、2020年には2.4件と少ない件数で決める傾向にあり、その中の1つに紹介してもらえるかが重要なのです。 -
3 AD料を払わず、高額なリフォームを始めてしまう。
管理会社の中には、入居付けする際に、”設備が古いから決まらない！”と手数料目的で、高額なリフォームを提案をしてくることも。
しかしまずは、AD料(広告)を2カ月払う事を検討してください。AD料を支払った場合、賃貸仲介営業マンの売上が増えるため、案内が優先されます。
賃貸仲介会社の条件をよくすることで、高額なリフォーム費用を払わなくても、入居者が決まるケースはよくある話です。
思うのであればそれは幻想。
大規模なリフォームしてお金を掛ければ、確かに内見数は増えるでしょう。ただ、リフォーム代を大きくかけた場合、家賃を上げないと修繕費に使用した資金を回収することができなくなります。
例えば120万円掛けて、リフォーム代を10年で回収しよう！と考えて家賃を1万円UPして、空室を埋められる？というとそういうわけではありません。
むしろ、築年数にしては綺麗だけど、相場よりも高いと判断されてしまいかえって入居者が決まりにくい物件になってしまう恐れがあります。
SUUMOジャーナルのアンケート結果にて賃貸物件を探している約半分の方が築30年超でも問題ないという結果が出ており、下手に高額のリフォームをするよりも、家賃などの条件の調整をした方が客付けしやすい傾向にあります。
よって、やみくもに設備を新しくするリフォームさえすれば空室が埋まるわけではありませんので注意が必要です。
原則：管理会社の担当者が本気でコンサルティングをすれば、
あなたのアパートの空室は埋まる。
やみくもに高額なリフォームをすると、修繕費用を回収する為の賃料UPをせざる得ない事から、反って客付けしにくい物件になるとお伝えしました。
ただ、リフォームすることが悪いことではありません。
入居者のターゲットになる”ニーズ”を踏まえた戦略的なリフォームが必要だという事です。
そのリフォームは高額なものではありません。
アパート入居者の人気設備トレンドを重視し、退去理由を理解して事前に対策できる”マーケティング視点”を持った管理会社と手を組む事が大切になります。
なぜなら、上記であなたのアパートが埋まらない6つの理由の5つが、オーナーの協力（理解）があり、管理会社が本気になれば解消できるからです。
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①ライバル物件が増加で需要と供給のバランスが崩壊している
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②相場に比べて賃料が高い。ライバル物件に比べて諸条件が悪い
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③物件の見栄えが悪く共用部の清掃ができていない
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④設備が古く入居者のニーズを満たしていない
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⑤担当の管理会社と連携ができてない。賃貸仲介営業マンが案内しにくい
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⑥物件情報が認知されていない。検索しても下位に掲載されている
この中で解消ができないのは①の立地に関する事だけ。
逆にそれ以外の事は、全部オーナー様や管理会社の対応で決まります。
6つの内、5つの空室が埋まらない理由を埋められれば、多少立地が悪かったとしても、ライバル物件を出し抜いて空室が埋まる気がしませんか？
そして、あなたが所有する築30年超のアパートでも、築古といわれるアパートの客付けに特化した管理会社の的確な戦略があれば
賃料上げも夢ではないのです。
ただ...物件購入時は管理会社も頑張っていたのですが
最近やる気がなくて困っているんです！
あれだけ購入当初は熱心だった管理会社の担当者の提案が、今になって雑に感じて悩んでいるのだと思います。
ただそれも、不動産賃貸業界の仕組みから考えると、事前対策がなかった故に起こってしまったのかもしれません。
なぜなら、築年数によって賃料安くなる事で、
- ・担当者が貰える仲介手数料（家賃の1か月分）で報酬が少なくなる。
- ・築年数が経過設備が古くなることで、客付けしにくい（報酬が得にくい）
という2重苦の物件になってしまったから。
あなたが客付けすれば報酬が貰える賃貸仲介営業マンの立場になって考えるとわかりやすいかもしれません。
「築30年超アパートと、築10年以内の築浅アパートを同条件で紹介してくれ！」って頼まれたら、築浅アパートを紹介すると思いませんか？
多くの管理会社は、客付けをしやすい築浅物件の管理は得意です。
しかし、築30年超の物件の管理及び、収益アップの運用ノウハウを持つ会社はそう多くはありません。
よって、安易に高額なリフォームして、無理矢理賃料をUPさせようとする現実があります。
その結果、賃料UPをして入居者募集したが、相場よりも高すぎて客付けが上手くいかずに悩むオーナー様が後を絶たないのです。
もし今のあなたが
- 高額なリフォームで、将来の教育資金や老後資金として貯めていた現金をできる限り減らしたくない！
- できるだけ早く（2カ月以内）に空室を埋めて、精神的にも安定した不動産投資をしたい！
このうちの1つでも当てはまるのであれば、次のサービスをぜひ前向きに検討してみてください。
空室の悩みを賃貸募集後、平均39日で解決します。
ランドネットでは創業当初から日本全国の築古物件（築30年超）を仕入れては、空室の部屋を埋めることによる付加価値を付け、不動産業者（一般投資家も含む）に購入して頂く、卸ビジネスを行っています。
よって全国の賃貸仲介会社による独自のネットワークを築く事に成功。
その結果、日本全国の築30年以上を超える物件も含む中で、ランドネットでは平均39日で空室を埋める仕組みを作った結果、入居率が7年連続で98％以上の業界トップクラスの水準となりました。
正直、東京をはじめとする都市部だけであれば、入居率98％を超える会社は複数存在します。
しかし、日本全国の築30年以上の物件も含むとなると、業界でもそう多くはないはずですし、他社では中々マネができない独自の4つの仕組みがあります。
ぜひ、ランドネットの独自の強みで、築年数だけ経つ空室が埋まらない”負動産”から、銀行口座にチャリン・チャリンと、毎月キャッシュフローが入金される”不動産”に変えていきましょう。
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01
業界でも珍しい自社保証会社を保有！
ランドインシュアの保証を使い、他社では対応できない入居困難といわれる方（70歳高齢者・生活保護者）にも対応し、いち早く、あなたのアパートから家賃を発生させます！
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02
あなただけの専門チームで空室解消を全力でサポート
賃貸管理営業マン1人あたりの平均管理戸数は200戸といわれております。
その結果、殆どの営業マンが忙しく、あなたに対しての提案がないことも...ランドネットでは管理営業マンの人員を増やし、1人当たりの管理戸数は142戸に抑え、それぞれの物件に対してリフォーム・リーシング（賃貸条件の設計・調整）・外国人入居者に対応するバイリンガルスタッフの専属チームであなたのアパートの空室を解消します。 -
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日本全国に地域性を理解した客付けノウハウを持つ賃貸仲介会社とのネットワーク
ランドネットでも全力で客付けを行っていきますが、全国の賃貸仲介会社様の力こそ、あなたのアパートの空室を埋めるのに欠かせない存在です。
当社では、システム利用料という独自サービスを仲介会社様に採用する事で、優先的にあなたの物件を紹介してもらう仕組みを構築しています。 -
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入居者の滞納・設備トラブルをデータ蓄積を利用し退去を防ぐ
せっかく空室を埋めたとしても、入居者のニーズを満たせずに退去されてしまっては、安定収入を得るアパート経営はできません。
ランドネットでは、入居者トラブルや設備故障等の独自データを蓄積し、長期間入居して頂く為の施策を提案させていただいています。
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事例1
家具設置で…
2週間で
費用：約10万円
空室改善！ -
事例2
無料インターネット
設備導入
&
専用HP作成で…30日で
空室改善！ -
事例3
バストイレ分離で…
3週間で
費用：605,000円で
空室改善！
家賃が8,000円UP！
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客付けに苦労していたけど無事決まりました。Y様／東京都在住／委託管理物件数：2件お世話になっております。賃貸管理をお願いしている部屋が3ヶ月前に退去となり、客付けに非常に苦労しておりましたが、賃貸課の吉田様のご尽力を賜り先日入居が決まりました。
感謝とともに改めて御礼申し上げます。今後ともよろしくお願いします。 -
一つ一つ丁寧に対応してくれましたN様／東京都在住／委託管理物件数：2件いつもお世話になっております。 昨年に初めて賃貸借契約の更新があった時に、質問をたくさんさせて頂きました。一つ一つ丁寧に答えて下さってとても好感が持てました。
これからもよろしくお願いします！ -
年々サービスの質が良くなっているK様／東京都三鷹市在住／委託管理物件数：2件5年ほどランドネットさんとお付き合いさせて頂いておりますが、年々サービスの質がよくなっていると思います。以前は賃貸客が入らなくても放置されている気がしましたが、近年は親身になって賃貸客を探してくれていると思います。オーナーを大切にしてくれているように感じます。
アパートの空室が埋まらない切実な悩みを
ランドネットと一緒に解決しませんか？
ここまで当ページをご覧いただいているあなたは空室を解消することに真剣であり、今の管理会社に少なからず以下の不満を持っているのではないのでしょうか？
アパートを購入した時はうまく運用して、「子供の学費に充てよう」とか、「たのしい老後の資金に」などと描いていたはず。
にもかかわらず、長期間の空室で収益性に期待できず、ましては赤字では本末転倒ではないのでしょうか？
もし
- ・効果があるかわからないのに、高額なリフォームばかり提案される
- ・空室で収益性が悪化し、とうとう手出しで修繕費を捻出する事になってしまった（赤字）
- ・管理会社から具体的な提案がなく、こちらから言っても上手く説明できず困っている
空室改善の第一歩として提案させて頂き、専属チームと一緒に解決していきましょう。
ただし築古（30年）アパートの空室改善サービスは期間限定です。
築古の空室アパートに特化したサービスは、都心の立地が良い築5年マンションの物件に比べて、客付け業務を始めとする、入居トラブル対応・清掃など通常よりも業務量が膨大...。
当然人員リソースにも限りがあるので、これ以上人員が確保できないと判断した場合。既に管理を依頼いただいている既存のお客様の為にも、今回の築古アパートの客付け特化サービスも停止せざる得ません。
そのため、期間限定のサービスになります。
応募者が定数を超えた場合、募集終了になる事もありますので、空室を埋めたいアパートオーナーはお早めにご相談ください。
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1
面談のお申し込み方法
当ページの下記フォームから、必要事項をご記入後お申し込みください。
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2
弊社担当から現状の問題点や管理状況をヒアリング（WEB面談可）
物件の運用状況や空室改善をご希望の連絡方法にて、弊社担当者よりヒアリングをさせていただきます。WEB面談も可能でございますので、お気軽にお申し付けください。
※この時点で当社の賃貸管理の強み・空室を埋める為の提案させていただきます。 -
3
重要事項説明：管理契約締結（WEBでも可）
提案内容や諸条件が合致しましたら、管理契約に対する重要事項説明と管理契約を締結いたします。対面での契約はもちろん、WEBでも可能です。ぜひ一緒に空室改善をして、キャッシュフローを改善していきましょう！
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提案内容実施＋賃貸募集開始
管理契約が締結したら、空室のお部屋が即客付けできる体制にします。賃貸募集開始後の空室解消を実現に向け、ビジネスパートナーとして一緒に頑張っていきましょう。
空室改善で家賃収入を増やす第一歩はこちら＞＞
- お申し込み後から何日後に連絡をいただけますか？
当ページお問い合わせから、1～最大2営業日までに、ご希望の連絡方法にて担当者から連絡をさせていただきます。
※定休日（水）に関しては、営業日に含みません。- 月々の管理費はいくらでしょうか？
- 家賃の3.3％（税込）を頂いております。空室時のお部屋に関しては頂いておりません。空室改善の提案内容によっては、担当者にご相談ください。
- 高額なリフォームを行う際、相見積もりを取る事は可能でしょうか？
可能でございます。弊社のリフォーム提案については、提携会社数社の見積もりを元にご提案をさせて頂いております。お知り合いの方に任せるなどの事由がございましたら、その都度ご相談くださいませ。
- 本当に空室改善ってできるの？
はい。自信をもって提案させていただきます。なぜなら空室で悩む方の理由の多くはライバル物件を踏まえた市場調査が甘く、諸条件の改善ができていない事だと考えております。逆に、全国の賃貸仲介会社にしっかり認知させ、あなたのもつ物件の優位性をしっかりアピールできれば、空室は改善できると信じております。全力で空室改善をする為にご提案させていただきますので、一緒に空室を埋めて家賃収入を増やしていきましょう。
空室改善で家賃収入を増やす第一歩はこちら＞＞
築30年以上のアパートは多くの方が敬遠しているのは事実です。
実際、多くの地方でも3件に1件は空室。
東京でも5部屋に1部屋は空室という人口減少が続いている厳しい市場です。
しかも、築30年以上の築古物件に限らずに、新築の物件含んだ数字。
ますますあなたの物件の空室を解消するのは例年難しくなっていくのは間違いないでしょう。
しかし全く空室が解消できないかというとそんなことはなく、満室経営ができている築30年アパートオーナーも存在するわけです。
満室経営ができている築古アパートオーナーと、空室が埋まらず悩んでいるあなたとの違いは築古アパートの客付けのノウハウを持っている管理会社とパートナーを組めているか？ここが大きな違いになります。
地元の管理会社に任せている
物件購入した会社に任せている
これらで数カ月、まともな提案がなく結果が出ていないのであれば、 管理会社の変更を検討する時期にきているのではないのでしょうか？ 何もせずに空室解消できずに時間を使うか？ それとも築古アパートの客付け管理を専門にしている当社に相談するか ここまで読んでいただいたあなただからこそ、もう答えが決まっているのではないのでしょうか？