よくあるご質問

DM（ダイレクトメール）について

DMが送られてきたんだけど住所はどこから知ったの？

皆様が物件を購入した際に、その物件を管轄する法務局が管理する登記簿に登記されております。登記簿は法律により誰でも閲覧可能で、当社は社団法人が運営している 登記情報サービスというインターネットのサイトから登記簿を閲覧しております。
当社では物件をお持ちの所有者様の登記簿を閲覧させていただき、お手紙を郵送させていただいております。

ランドネットはどういう会社？

当社は創業より25年を経過し、資本金は7億613万9500円、従業員も799名となり、日々成長しております。会社も池袋駅から歩いて５分程度の場所にございます。2019年5月には新社屋、ダイヤゲート池袋に移転いたしました。

ほかにも投資物件を持っていて、そちらを売りたい。

お手持ちの他の物件に関しても高く売れるよう未公開物件として、当社のお客様や取引業者様に対して提示しております。どんな物件でもまずは、ご相談いただければと思います。

利回りを上げたい。

利回りを上げるには「家賃を上げる」か「経費を抑える」かの２つの方法しかありません。そのうち経費を抑えるのは皆様すでに努力されていると思います。家賃を上げるという視点には空室期間を減らすということも含まれます。空室期間は物件条件よりも実は賃貸管理会社の募集力に他なりません。力のある賃貸会社は借主が退去する情報を早くに知り、すぐに募集をするため空室期間そのものがないものです。また家賃を上げる方法として、リノベーションがあります。リノベーションにより価値を上げ、結果として家賃を上げるという方法です。最後に買い替えという方法で家賃を上げることもできます。今の物件を売却して、現在のニーズにあった物件を購入します。いずれの場合もランドネットは自社にて取り扱うことができ、最善の方法をご提案することができます。

購入／物件を購入したい

物件代金以外にかかる諸費用はどれくらいですか？

仲介手数料、登記費用など含め、一般的には売買価格の7％～10％程度が目安です。（売買価格や購入が現金かローンかなどにより変動します。）諸費用については、担当よりお客様のご不安のないように詳細をご説明いたします。

購入の流れはどのようになりますか？

物件のご案内→購入申込→売主様と諸条件の調整→売買契約締結、手付金支払→ローン打診・その他諸手続→残代金支払・決済という流れが一般的です。ご契約から決済までは１～２カ月が一般的ですが、それぞれのケースにより異なります。

自己資金が少ないのですが、ローンは使えますか？

投資用の物件でもローンを組むことは可能です。頭金5％～10％程度で融資を受けることも可能です。当社提携ローンなどのバリエーションの中から、お客様にあったローンをご案内します。

購入後の賃貸管理はお任せできますか？

当社の管理件数はお陰さまで4,000件を超え、98％の入居率を維持しています。ご購入後、オーナー様の大切な資産をしっかり管理させていただきます。

売却／お手持ちの物件を売却したい

売却の際にかかる費用はどれくらいですか？

仲介手数料と印紙代がかかります。それ以外に必要に応じて抵当権の抹消費用、ローンの一括返済手数料などがかかる場合があります。顧問税理士もおりますので、税金関係のご質問にも柔軟に対応させていただきます。お気軽にお問い合わせください。

大手ではなく、御社にお願いして大丈夫でしょうか？

1999年の創業以来、中古ワンルームマンションを主に扱ってまいりましたので、適切な査定から安心安全なお取引の完了まで精一杯お手伝いさせていただきますので、ぜひ一度ご相談ください。

物件の査定に費用はかかりますか？

査定は無料です。お気軽にご相談ください。当社での買取りも可能です。また、仲介手数料も成功報酬となっていますので、売買契約が締結されて初めてご請求申し上げます。（当社買取の際は、手数料は発生しません）

御社での買取りはできますか？

当社での買取りも可能です。査定価格は、市場動向や当社独自のデータベースで算定し、多角的に算出いたします。（当社買取の際は、仲介手数料は発生しません）

不動産業者を通さず自分で売却することは可能？

もちろん可能ですが、不動産の売却には、物件調査・契約書作成・登記など高度な専門知識が必要です。後々のトラブルをさけるためにも不動産業者にお願いするほうが安全です。

賃貸／不動産投資と賃貸管理

物件を他社で購入したけれど、入居者募集と賃貸管理をお願いできますか？

もちろん承ります。賃貸募集依頼の場合、当社にて入居者様が決まり次第、賃貸管理委託を締結させて頂きます。入居者様が居住中の物件は、当社審査基準を通過後に賃貸管理委託を締結させて頂きます。

必要なものは・・・
①入居者様が居住中の場合、
賃貸借契約書類一式
住戸の鍵を1セット
賃貸管理委託契約書　※当社にてご用意いたします。

②空室の場合、
間取りがわかるパンフレット等
住戸の鍵を1セット
賃貸斡旋依頼書　※当社にてご用意いたします。

家賃滞納や入居者とのトラブル中でも賃貸管理をお願いできますか？

もちろん承ります。まずは、そのトラブル状況を詳しくお伺いした上でお手伝いさせて頂きます。 提携弁護士事務所と連携をとりながらプロスタッフが対応にあたります。賃貸トラブルは初動が大切です。手遅れになる前に是非当社へご相談くださいませ。 起きているトラブルを清算後、リスクヘッジとして賃貸管理委託の締結させて頂きます。

賃貸管理会社の変更はどのように進めれば良いですか？

まずは、管理委託解除を書面にて申し出る必要があります。解除の際の問題となるのは、解除期日が何ヶ月前予告になっているか？一般的には、3～6ヶ月前予告が多いようです。次の管理委託会社が決まっているのであれば、引継ぎなどをきちんと行ってもらえるか？家賃の集金をいつまで行い、いつから引き継ぐのか？管理会社によっては、解除違約金などが発生するケースもあります。もし、話し合いが上手くいかない、上手く契約を解除できない等あれば、弁護士さんなどに相談し解除なさるのが良いと思います。当社はこのようなケースでも無料でご相談にのります。

賃貸管理手数料は本当に3.3％で良いのですか？

月額の賃貸管理手数料は3.3％（月額回収賃料の３％＋消費税）です。但し、下限を2,200円（2,000円＋消費税）で設定させて頂いております。通常の管理会社ですと５％もしくは７％が相場ですが、当社の場合は売買が主体の企業ですので、賃貸管理での収益を柱にはしておりません。他社よりも管理サービス内容を充実させた管理内容で、尚且つオーナー様がご安心してご利用頂けるシステムで運用しております。投資用物件を複数所有できるよう、安定した長期キャッシュフローをご提案させて頂きます。

家賃滞納の対応はどのような方法で行っていますか？

当社での督促手順です。
①1ヶ月滞納で催告状送付
↓
②2ヶ月滞納で契約解除通知送付
↓
③3ヶ月滞納で契約解除～部屋明け渡し請求訴訟

賃借人の中には「催告が来たら支払えばよい」という考えで何度も繰り返す常習犯もいます。遅れても入金が有れば良いという考えであれば、内容証明書にて催告する方法が良いでしょう。以後滞納が有った場合は「契約解除致します」の但し書きも忘れずに。
滞納により退室して頂きたい場合は即刻「契約解除、部屋の明け渡し請求」を提訴する事です。個人でもできますが後々のトラブルを考え必ず弁護士に依頼して下さい。当社でも督促業務に関して、及び弁護士事務所と提携して行っています。何よりも督促は初動が大切です。訴訟に入る前に解決しましょう。

貸している物件の更新をせずに円満に明渡しをしてもらう場合の注意点とは？

賃貸借契約における、貸主からの契約解約には「法律上の正当事由」が必要です。オーナー様ご自身が使用なさるということもその理由の一つにはなりますが、周辺に同等の物件が賃借できる場合などは容易ではありません。なるべく円満に退去してもらえるよう、退去までの一定期間の家賃を無料にすることや引越し費用を負担することなどで、入居者に歩み寄る姿勢が必要になります。

転勤で留守宅を３年くらい貸せますか？

もちろん承ります。当社の管理システムは、基本管理業務は全て代行して行います。海外在住でもご安心ください。当社では、日本の不動産投資をしている台湾在住オーナー様の管理実績が多数ございます。

①不動産所得（家賃等）について
オーナー様が受け取られる家賃収入等は、不動産所得として、確定申告が必要となります。 お客様には確定申告時に必要となる支払い調書及び領収書を申告時期にあわせてお送りしております。確定申告にあたっての詳細情報は最寄りの税務署にてご確認願います。

②海外在住（赴任者）の源泉徴収について
海外赴任により非居住者で、借主が法人である場合は賃料等の20.42％が源泉取得税として徴収されます。

③還付請求について
所得税の源泉徴収に課徴分があるときは、還付申告で還付請求することができます。但し、還付申告の猶予は申告できる日から5年間ですのでお早めに手続きを進めてください。当社では納税管理代行サービスにより手続きを行うサービスを提供しています。

リフォーム／修繕、リノベーション

なぜリフォームが必要ですか？

・快適な住環境の享受
・リスクヘッジ
・賃料アップ空室･改善 etc...

これらをはじめとした様々なメリットがありますが、何が適切かどうかは物件によって様々です。
ランドネットではリフォーム・賃貸・不動産投資という多角的な観点で最適な提案をさせていただいております。

ストック型社会は価値あるものを長くし大切に使う社会、地球にやさしい持続可能な社会のことです。
自分なりの価値観で次世代へ引き継いでいく。それがストック型リノベーションの住まい選びです。

具体的にどこを？

内覧時間の平均はおよそ5～10分と言われています。つまり、入居者は第一印象で決めています。空室対策のためのリノベーションはリスクヘッジであり、細やかなお客さまへの思いやりです。ご自身の住居としてだけでなく、賃貸、投資物件として表装だけの原状回復（リフォーム）だけでなく給水、給湯、排水管の設備、電気設備等を含めたリノベーション、つまりスケルトンにした上で配管を更新することでリスクを避けることができます。特に投資用物件と捉えると築年数が経過した物件はしておくことで後々のリスクを回避できます。

リフォームとリノベーションの違いって？

リフォームが原状回復工事のこと。リノベーションとは機能、価値、再生のための改修、暮らし全体に対処した包括的な優良な改修を「リノベーション住宅」と呼びます。

最低限に工事金額を抑えたい。（賃貸のお部屋の原状回復の為）

設備に不備があり、このままでは賃貸に出せない。そんなお部屋でも、予算に対して最適な価格でリフォームを行い、効果的に物件を回復することができます。

費用対効果の高いリフォームとは？

築年数の経過したマンションを維持する上で、まず最低限行うチェックは給水・給湯・排水管（横引き管、縦管）の位置およびメーターボックスの位置です。スケルトンにして配管の更新。住むのであれば快適な設備を投資・賃貸であれば空室改善としてリノベーションを同時に行うのがお勧めです。

その他

任意売却とはなんですか？

お客様と各金融機関との合意のもと、入札開始前に債務を整理して、競売の対象となる不動産を任意に売却することです。さまざまな広告媒体を通じて普通の市場で売却するため、高く売却できる場合が多いです。短期間で処理できますので、これ以上の延滞金の発生も防げます。

競売開始決定のあと、手続きはどのように進行していきますか？

競売開始決定のあと物件の現況調査があり、それをもとに最低売却価格が決められ、入札日に落札されます。落札者は、入居者が所有者の場合、強制執行により無条件に１ヶ月ぐらいで退去させることができます。落札者がどんな人か判らないので非常に不安です。この場合、売却代金は１円も手元に残りませんし、引越し費用も自ら負担せねばなりません。

任意売却にはどんなメリットがありますか？

それぞれのお客様のケースによりますが、(1)任意売却をすることにより、引越費用を捻出できたお客様、(2)買主と債権者と 交渉することにより、どういう形にしろ、自宅に住み続けることのできたお客様、(3)最低売却価格の４０％ ～６０％増しの価格で任意売却できたことにより、債務が大きく減少したお客様等々があります。これらのケースはほんの一例ですが、当社のノウハウを力の限り提供したいと考えております。

売れないのでは？

ご安心ください。当社にて買い取ることもできます。さまざまな売却方法がありますのでお任せください。金融機関との交渉もお任せください。

弁護士に依頼しております。このうえ何を頼むのですか？

確かに、債権者に対しての債務整理等は、専門家である弁護士が行います。しかし弁護士は不動産の売却の専門家ではありません。当社は不動産会社として、弁護士と協力して、不動産の売却について協力できないかと提案します。物件の査定、金融機関が組織上の決済を取るための「稟議用の査定書」の作成、具体的な営業活動、営業活動しながらの金融機関との価格交渉、各債権者の歩調の調整、契約の準備、競売開始決定という登記簿に対する買主の不安の払拭、当事者の多い決済の段取り、等々、不動産の専門家でなければならない場面が多々存します。

どうせいくらで売却しても、自分の手元には残らないでしょう？

ご心痛は察しますが、すこしでも有利な条件で不動産を売却することにより、債務も減りますし、引越し費用が捻出できる場合もあります。競売しても借金は残ります。競売落札価格で支払えなかった債務は残ります。とすれば不動産をできる限り高く売却して、債務をできる限り圧縮したほうがお客様にとって有利と考えます。プライベートリアルターを目指す、当社としてはお客様の再生のお手伝いをしたいと考えております。

債権者との交渉は誰がするのですか？

当社の顧問弁護士の指導責任のもと、金融機関、保証会社およびその他の債権者との交渉を当社側にて行います。債務の当事者ではなかなか交渉できないことも、当社が任意売却の委任を受けた不動産会社として、 弁護士と協力する中で、債権者の譲歩を引き出すこともありえます。

交渉にかかる費用はいくらぐらいですか？

ご相談を受けてから、債権者との交渉、物件の売却まで、お客様において新たに資金をご用意していただくことは一切ございません。すべて売却代金のなかで処理いたします。当社の手数料は、不動産の売買に対する報酬として、仲介手数料＝売買代金の3.15％＋63,000円ですが、これもすべて売却代金のなかから差引いたします。

任意売却の心構えは何でしょう？

当社の顧問弁護士ともよく話すことですが、全てを自分の責任と考えすぎないことです。一種の開き直りの気持ちを持つことです。その中で最も有利な条件を探ることです。ローンの返済に困っている場合は、次の場合が多く見られます。

「ゆとり返済」や「ステップ返済」を利用している人（6年目以降の返済額がアップする）
ボーナス分や返済比率が高い人（リストラ等でボーナスが激減している。）
公的融資を多く借りている（高い固定金利のローンを組んでいるが、担保割れのために借り換えもできない。）
ノンバンク系の金融資機関からの借り入れのある人（金利は高く、しかも固定）

任意売却を行うときに注意すべき事項は？

競売の開札期日の前日までは競売の取下げができます。従って、競売の開始が決定していて入札期間に入っているとしても、任意売却することはできます。しかし注意したいのは、任意売却には、お客様が考えている以上に手間や時間がかかります。競売開始の広告がなされたら直ちに行動することが必要です。各債権者と債務調整、販売活動をするためにも十分な時間が必要です。

競売の場合どうして価格が安くなるのでしょう？

以下の事情のため、一般市場で売却するよりもどうしても安くなります。

購入者が不動産の内部に入って、実態の確認ができない。お部屋の汚れ具合、痛み具合を確認したうえで購入できない。
不動産の性能の保証、つまり雨漏りがしない、水漏れがない等を売主に確認できない。また、明渡し時に、「感情の問題」から、お部屋を傷つけないで退去することを居住者に約束してもらえない。
代金の支払いと不動産の引渡しを引換えにすることができない。
一般市場での営業活動に比べて、営業活動期間が短く、さまざまな広告媒体を使った営業活動ができない。
所有者の意思に基づかない売買のため、所有者の協力が得られず、立ち退きにどれだけの経費がかかるか予測が難しい。いわゆる占有者の問題です。

信頼できる不動産会社を選ぶには？

信頼できる営業社員を選ぶことです。競売物件の取り下げ、金融機関との交渉等々、通常の不動産の売買と異なるイレギュラーな処理が求められるため、営業社員に、知識・実力があることと、スピーディな対応が取れる情熱を持っていることが重要です。任意売却にはお客様と営業社員の間の信頼が不可欠です。わかりやすい説明、電話の応対、すばやいアポイント、どんな人物か？等々にて判断してください。任意売却の仕事は、悪くすれば、人の弱みにたかるように思われるかもしれません。しかし、私共は、この立場にある人の不動産に関わり、真摯に答えることにより、次の一歩へのお手伝いができればと思い、任意売却に取り組んでおります。

不動産を購入する費用はいくらかかるのでしょう？概算方法はないでしょうか？

たとえば売買価格600万円の物件を購入する場合、
(1)仲介手数料は売買価格の3.15％＋6万3千円
(2)所有権移転登記費用は概算約12万円
(3)不動産取得税は約6万円ほどです。
あくまでこれは概算ですので詳しくは購入にかかる費用を参照

地方にいて東京まで出て行くのは難しいのだが？

当社がお伺いします。もちろん費用がかかりますので、交通費を少なくする努力をしながらどこにでもお伺いします。熊本、札幌、長野等々。

売却を依頼して、仲介手数料以外に広告費等はかからないか？

かかりません。当社がご請求するのは仲介手数料のみです。仲介手数料は例えば売買価格が600万円とすると、600万円×3％＋6万円＝24万円＋税になります。

賃貸中のままで売却できるのか？

賃貸中のままで売却できます。投資家の皆様が購入しますので、賃貸中のままのほうが都合がいいです。 賃借人の方に迷惑にならないよう注意しております。

ローンを借りて購入したんだが抵当権をつけたままで売却できるのか？

できません。売主様が設定した抵当権を抹消して、売却する必要があります。ただし、抹消するタイミングは、決済のときです。つまり、売買代金をいただいたときに抵当権の抹消になります。

不動産を売却して、売買代金を受領したときに譲渡所得がとられるのでしょう？

購入した価格よりも安く売却した場合、譲渡所得税との所得に対する税金はかかりません。不動産所得は分離課税になります。