中古マンション融資(ローン)のご紹介|投資物件のランドネット

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不動産投資ローンの種類

都市銀行?地方銀行?信託銀行?はたまたノンバンク?どうやって選べばいい?

ローンの借り入れには各金融機関ごとに年収制限や融資額割合、金利、連帯保証の有無などの違いがあります。金利は安いに越したことはありませんが、キャッシュフローを保つために融資の期間も考慮する必要があります。
現金での売却などの対応を求める場合には金融機関のスピード感も重要となってきます。

どの金融機関がお客様にとって最適な不動産投資ローンを提供しているか知りたい方は、
各種問い合わせ・相談フォームよりお気軽にご相談ください。


ワンルームマンション投資はローンを組むことができます。

ローンを使うことのメリット・デメリットがあります。

頭金とローンを利用して、例えば30年かけて築古ワンルーム投資に月5万円づつ貯蓄を継続したとします。全額で1800万の投資になります。途中、お金ができたらそれを活用しローンを組み、コツコツとワンルームマンションを買い足してゆきます。

こうしてローンを一部に利用した投資で、30年続けた時点で9戸のワンルームを所有し年間の家賃収入が576万円、残債は実質1戸のみという投資を行うことが可能です。

一方でまったくローンを使用せず、現金のみでワンルームマンション投資を行うこともできます。
その場合、借り入れのリスクがないという一方で、融資という制度の利点を使えない、年収の高さを利用できないといったことが挙げられます。

賢いローンの使い方(バナー:下部に本文記載)

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ランドネットでは投資物件の融資に関して次の金融機関をご紹介しております。

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金融機関の「投資物件用マンションローンのご案内」


融資金額 購入価格(税込)の60%~95%
(物件の担保評価により掛目を変更する可能性がございます。事前にご確認ください。)
(金融機関、融資内容によって異なります。事前にご相談ください。)
※お持ちの不動産を担保提供することにより、購入価格(税込)の100%可能です。)
申込時年齢 満20歳以上65歳未満で完済時年齢が満79歳未満の方
(尚、団体信用生命保険料の関係上、年齢により金利が若干変わります。)
借入期間 45年-(築年数)、35年-(築年数)、65歳-(年齢)など、最長35年
金融機関によって異なります。詳しくは事前にご確認ください。
適用利率

変動金利 1.775%(優遇金利適用時)~4.8%

    【諸条件】
  1. 築10年以内 ※金融機関により、対象物件に取扱い条件があります。
  2. 表面融資利回り5%以上
  3. 駅徒歩圏(約10分以内)
  4. 総戸数40戸以上 など
事務手数料 52,500円~融資金額の2%など金融機関により異なります。
返済方法 元利均等月払い・元金均等

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ローンにまつわるQA



Q.住宅ローンと投資用ローンは異なるの?

A.異なります。自分の居住用でなければ住宅ローンは組むことができません。投資用ローンは各金融機関をご紹介しておりますのでそちらからご覧ください。


Q.ローンの頭金はいくら必要ですか?

A.頭金5%~10%程度で融資を受けることも可能です。ただし、物件によっても取扱いのあるローンが異なってきますので、お客様にあったローンをご検討ください。


Q.投資用ローンは固定金利ですか?変動金利ですか?

A.両方ございます。金融機関によって、またそのサービスによって金利の設定は異なってきます。例としては固定金利では一部5%、10%などで設定した場合、2%後半から3%ほど。変動金利の場合りそな銀行では2.475%前後から各種プランの適応で1.775%の金利が利用できます。※2013年6月現在


Q.繰り上げ返済は効きますか?またその際の手数料は?

A.アパートローンの場合、繰上返済手数料がかかる場合や、繰上返済自体が原則不可な場合もあります。特に固定金利の場合は不可となる銀行や金融機関が多いので、事前に確認することをお勧めしております。


Q.年収いくらからローンを組むことが可能ですか?

A.一概にお答えするのは難しいですが、極端なことを言えば100万円の年収であっても、すでに物件をお持ちでその評価額が融資条件をクリアしていれば、ローンを組むことが可能です。また、年収の差は限度額に差は出るものの、借り入れ条件自体はさほど変わりがありません。自己資金が少ない場合でも、不動産投資にご興味がある方は一度ご相談ください。


Q.ローンを組んで購入したが、抵当権をつけたままで売却できるのか?

A.できません。売主様が設定した抵当権を抹消して、売却する必要があります。ただし、抹消するタイミングは、決済のときです。つまり、売買代金をいただいたときに抵当権の抹消になります。


Q.ローン控除など節税の仕組みを教えてほしい。

A.自宅の住宅ローンであれば、部屋の大きさによって税額控除ができます。

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毎月の返済額はいくらになるの?無理のない借入額を検討しましょう。



ローンシミュレーターで毎月の返済額を計算します。

借入金額を基準にー借入金額から、毎月の返済額を計算します。
借入金額から毎月返済額を計算するローンシミュレーター
返済額を基準にー年収をもとに、毎月の返済額を計算します。
毎月返済額から借入金額を計算するローンシミュレーター



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コラム:ローンとうまく付き合うことで、少ない自己資金からでもマンションオーナーになれます。



●ワンルームマンション投資のカギは、
ローンと如何に向き合うかということにあります。


借入ですので当然リスクはありますが、レバレッジを利かせることで手持ちの金額でより大きな金額を動かすことが可能です。

では、どんどんローンを組んで無際限に物件を購入してゆけばよいのか?投資用ローンは変動金利が主ですので、際限なくローンで物件を取得していった場合、金利上昇時に返済が困難になる危険性があります。どのようにローンと向け合ってゆけばよいのか。

それはルールを決めることです。

ルールを決めることで、例えば手持ちの資金が少なくとも物件を購入し、結果的に25年後には10戸の所有マンションとともに年間480万円の収入を手に入れられるマンションオーナーになるという例もあります。

◎具体的に金利1.975%※でローンを組んで購入してゆくケースを考えてみましょう。

ローンを利用して600万円のワンルームマンションを一戸購入すると仮定します。

このとき自己資金234万円を購入費用の頭金として、家賃収入を貯めるのと同時に以後5万円の貯金をしてゆき、234万円貯まった時点でまた物件を買い増してゆきます。5年目には貯蓄+手取り家賃で約308万貯まると同時に残債を完済。貯蓄である234万円を頭金+取得金額として2件目を購入。その際に家賃収入は繰り上げ返済資金として貯めてゆきます。

ここで大切なことは「ローンを同時に組むのは最大2件まで」とその時にあったルールをしっかりと決めることです。

家賃+貯蓄で繰り上げ返済しつつ物件数を着実に増やしてゆく。そして25年後には所有物件数は10戸、年間家賃収入は480万円に。8戸のローンは完済し、2戸の約770万のローンが残るのみとなります。築古の物件であれば、新築と比べ大幅な物件価格の下落の懸念もなく、安心して売却をすることも可能です。

コツコツと買い増し、ローンを「武器」として活用

重要なことは、けしてすぐ手に入る利益を求めず、ルールをしっかりと決め、そしてコツコツと買い増してゆくこと。そうすることで、ローンをむしろ「武器」として活用してゆくことができます。

※試算時における、各種割引サービス適応後の変動金利になります。

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