相続空き家譲渡の3,000万円特別控除とは？確定申告の方法も税理士が解説

1.相続空き家譲渡の3,000万円特別控除とは？

核家族化や少子高齢化などの影響もあり、日本国内では空き家の増加が社会問題となっています。

特に老朽化した家屋は外壁の崩落や景観の悪化、犯罪リスクの増加など、周辺地域へと与える影響も大きいため、対策の必要性が高まっています。

そこで税務上の対策として、相続後に空き家となった不動産の売却によって発生した「売却益」に対しては税負担を軽減する優遇措置を設け、空き家の増加に歯止めをかけるべく取り組んでいるのです。

1)相続空き家譲渡の3,000万円特別控除制度の概要

概要は少々複雑なので、箇条書きでまとめます。

・相続や遺贈によって取得した被相続人の居住用家屋や敷地につき、

・平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却したケースにおいて、

・一定の要件に当てはまる場合には譲渡所得の金額から最大で3,000万円を控除できます。

個人の所得税計算に関しては不動産の売却額ではなく、売却によって発生した「利益」に対して税金が課されます。

つまり「相続空き家譲渡の3,000万円特別控除」の適用を受けることで、空き家の売却による利益が3,000万円以下であれば所得税や住民税が発生しないこととなります。

このように税負担を軽減することにより、活用の見込みがない不動産については売却を促し、相続後に空き家化する不動産を削減するよう対策が講じられています。

2)譲渡所得の計算方法

譲渡所得は以下の算式によって計算を行います。

【譲渡所得の計算式】

譲渡所得＝譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）

なお、取得費は当初の購入価額から時間の経過による減価分を差し引いた残額を指し、譲渡費用はその不動産を売却するために必要な仲介手数料や建物の解体費用などを表します。

「相続空き家譲渡の3,000万円特別控除」を適用する場合には、以下の算式のように、譲渡所得の計算式からさらに3,000万円を控除できます。

上記の算式によって計算した譲渡所得に関しては、下表のとおり、その売却した不動産の所有期間に応じて2通りの税率が適用されます。

なお、下表の所有期間については、「譲渡日」ではなく「譲渡年の1月1日時点」で判定するためご注意ください。

上表のとおり、所有期間が5年超か否かによって税率としては約20％もの差が生じることとなります。

ただし相続によって取得した資産については、「相続人が財産を承継した日」ではなく「被相続人がその資産を取得した日」にさかのぼって所有期間を判定できるため、5年超の所有期間を満たしやすくなるでしょう。

3)相続空き家譲渡による税額計算の具体例

ここでは具体的な数字を用いて税額計算の流れを確認しましょう。

相続によって取得した空き家を譲渡した場合、以下のように税額計算を行います。

【前提条件】

・売却代金：7,000万円

・取得費　：2,000万円（所有期間5年超）

・譲渡費用：1,000万円

特例を適用しない場合

譲渡所得：7,000万円－（2,000万円＋1,000万円）＝4,000万円

税額：4,000万円×20.315％＝812万6,000円

特例を適用する場合

譲渡所得：7,000万円－（2,000万円＋1,000万円）－3,000万円＝1,000万円

税額：1,000万円×20.315％＝203万1,500円

したがって上記の具体例では、特例を適用することによって約600万円の税金を減らすことが可能となり、高い節税効果を持つ制度であることが確認できます。

2.相続空き家譲渡の3,000万円特別控除の特例を受けるための要件

「相続空き家譲渡の3,000万円特別控除」の適用を受けるためには、以下の要件をすべて満たさなければなりません。

なお相続後に家屋を取り壊し、敷地のみを譲渡する場合にも特例の対象となりますが、家屋と同様、相続開始から譲渡までの間に事業や貸付け、居住の用に供されたことがあるなど、一定の要件に該当する場合には適用対象外となります。

そのため当特例制度の適用を検討している場合には、相続後の不動産活用によって適用要件から外れてしまわないようご注意ください。

3.相続空き家譲渡の3,000万円特別控除を受けるための確定申告の方法

「相続空き家譲渡の3,000万円特別控除」の適用を受ける場合には、譲渡を行った年の翌年3月15日までに、以下の書類を添付した確定申告書を納税地の所轄税務署長へ提出しなければなりません。

1)「家屋」または「家屋及び敷地」を譲渡した場合

2)相続後、家屋を取り壊してから「敷地のみ」を譲渡した場合

3)必要書類の取得場所

確定申告の際に添付が必要となる各種書類については、それぞれ下表にしたがって取得してください。

なお取得するまでに手続きが必要なケースや一定の時間を要する書類もあるため、スケジュールに余裕を持って必要書類の収集を行いましょう。

空き家を譲渡する場合には、特例適用の可否をチェックしましょう

「相続空き家譲渡の3,000万円特別控除」は、相続後に活用方法が見つからず「空き家」となった不動産を譲渡した場合、譲渡益が3,000万円以下であれば所得税や住民税が課されないため非常に節税効果の高い制度です。

ただし、特例を適用するためには一定期間内に売却する必要があり、また事業や貸付けの用に供していない未利用の状態であることが求められるなど、様々な要件を満たさなければなりません。

相続後に「空き家」となった不動産の売却を検討する場合には、ぜひ税理士や不動産会社などの専門家にご相談ください。