【税理士監修】小規模宅地の特例で不動産相続税が最大80%節税できる事例3選とは

1.小規模宅地等の特例とは？

このように減額割合が非常に大きい制度であるため、その適用要件は複雑なものであり、慎重な判断が求められるケースも少なくありません。

1)制度の趣旨

相続が発生した場合において、被相続人の相続財産のうち不動産が占める割合が大きいほど、財産を承継する相続人は納税資金の工面に苦慮しやすくなります。

住居や商売で利用する不動産に対しても満額で相続税をかけられてしまえば、税金を支払うために不動産を手放さなければならない場合もあり、相続人は生活を維持できなくなってしまう可能性もあるでしょう。

このように過度な税負担によって相続後の遺族の生活に悪影響を及ぼすことがないよう、相続税の負担を軽減するための「小規模宅地等の特例制度」が創設されたのです。

2)特例の効果

相続税の計算においては、被相続人の財産額に基づいて税額が算出されるため、小規模宅地等の特例によって宅地の評価額が大幅に減額されることで相続税も大きく圧縮されます。

特例による節税効果については以下の具体例で確認しましょう。

前提条件

・建物（住居）　　　　　　　3,000万円

・土地（住居宅地）　　　　　8,000万円

・基礎控除額（相続人1名）　3,600万円

小規模宅地等の特例を適用しない場合

「3,000万円（建物）＋8,000万円（土地）＝1億1,000万円」が相続財産の合計額となり、基礎控除額3,600万円を控除した残額7,400万円に対して相続税が課されます。

この場合、相続税の納税額は1,520万円（7,400万円×30％－700万円）となります。

小規模宅地等の特例を適用する場合

小規模宅地等の特例による80％の評価減を適用する場合、8,000万円(土地)×80％＝6,400万円が減額され、土地の評価額は1,600万円となります。

したがって「3,000万円（建物）＋1,600万円（土地）＝4,600万円」が相続財産の合計額となり、基礎控除額3,600万円を控除した残額1,000万円に対して相続税が課されます。

この場合、相続税の納税額は100万円（1,000万円×10％）となります。

したがって上記具体例においては、小規模宅地等の特例を適用することで相続税が1,520万円から100万円に圧縮され、1,420万円もの節税効果が発揮されるのです。

一般的に地価の高い地域ほど小規模宅地等の特例による節税効果も高まるため、適用漏れのないよう正確な知識が求められます。

なお小規模宅地等の特例については土地のみが対象であり、建物については適用対象外となるためご注意ください。

2.小規模宅地等の特例の対象となる土地や適用条件

小規模宅地等の特例は節税効果が大きいため、すべての土地に適用可能な制度ではなく、以下①～③のいずれかの用途で利用されていた宅地に限定されています。

なお上記の宅地についてはそれぞれの用途によって適用要件だけでなく、限度面積や減額割合も異なるためご注意ください。

1) 住居として使用していた土地（特定居住用宅地等）

被相続人名義の土地のうち、被相続人や生計を一にする親族が住んでいた土地を配偶者や一定の要件を満たす親族が相続した場合に適用できます。

適用要件

上表のとおり、被相続人が住んでいた土地を配偶者が相続した場合には「継続要件」が不要となりますが、それ以外の親族が取得した場合には相続税の申告期限まで継続して「居住すること」と「所有すること」の2つが求められます。

なお、上表における「家なき子」とは、被相続人に配偶者や同居親族がいない場合において、第三者が所有する不動産で賃貸暮らしをしているなど、一定の要件を満たす相続人を指します。

また被相続人が亡くなる前に老人ホームに入居していた場合、本人が要介護認定を受けていたなどの一定の要件を満たすケースでは、元々の住居に住んでいたものとして特例の対象に含めることが可能です。

限度面積及び減額割合

特定居住用宅地等に該当する場合には、330㎡を限度として宅地評価額の80％を減額できます。

たとえば1億円の土地で面積が400㎡の場合には、「1億円×330㎡/400㎡×80％＝6,600万円」が減額され、「1億円－6,600万円＝3,400万円」が評価額となります。

2) 事業で使用していた土地（特定事業用宅地等）

被相続人名義の土地のうち、被相続人や生計を一にする親族が事業を営んでいた土地を配偶者や親族が相続し、一定の要件を満たす場合に適用できます。

具体的には個人事業主として経営する飲食店や小売店などが該当します。

なお不動産賃貸業については後述する「貸付事業用宅地等」に該当し、特定事業用宅地等には含まれないためご注意ください。

適用要件

特定事業用宅地等として特例の適用を受けるためには、その土地を取得した人物が相続税の申告期限までその土地を「所有すること」だけでなく、「その事業を承継し、引き続き営んでいること」が求められます。

申告期限前に廃業や転業することで小規模宅地等の特例が受けられなくなってしまう可能性があるため、相続の発生によって廃業や転業を検討している場合には実行するタイミングに注意しなければなりません。

また個人事業ではなく被相続人のオーナー企業などが事業で利用する土地の場合にも、「特定同族会社事業用宅地等」として特例適用が可能です。

この場合には申告期限までその土地を「所有すること」に加え、その土地を取得する親族が「その法人の役員であること」などが要件となります。

限度面積及び減額割合

特定事業用宅地等や特定同族会社事業用宅地等に該当する場合には、合計で400㎡を限度として宅地評価額の80％を減額できます。

なお先述した特定居住用宅地等と完全併用することが可能であり、その場合には「330㎡＋400㎡＝730㎡」が限度面積となります。

3)賃貸物件として使用していた土地（貸付事業用宅地等）

被相続人名義の土地のうち、被相続人や生計を一にする親族が賃貸不動産として利用していた土地について、配偶者や親族が相続し、一定の要件を満たす場合に適用できます。

一般的には賃貸マンションやアパートの敷地、コインパーキングなどが該当します。

なお特例の対象となる土地については、建物や構築物の敷地として利用されている宅地であることが前提となるため、更地の場合やアスファルト舗装や駐車場設備のない青空駐車場として賃貸している土地は適用できません。

適用要件

貸付事業用宅地等として特例の適用を受けるためには、その土地を取得した人物が相続税の申告期限までその土地を「所有すること」だけでなく、「その貸付事業を承継し、引き続き営んでいること」が要件となります。

なお親族に対して貸し付けている土地についても特例の対象ですが、周辺地域の世間相場などを鑑みて「相当の対価」で賃貸が行われていることが必須条件となります。

無償や低額で貸し付けている場合には特例適用が認められないため、賃料設定は慎重に行いましょう。

また亡くなる直前に不動産賃貸を開始するなど、特例制度を利用するための過度の租税回避行為を防ぐため、被相続人が亡くなる直前の3年以内に新たに貸付事業を開始した場合は適用対象外となります。

限度面積及び減額割合

貸付事業用宅地等に該当する場合には、200㎡を限度として宅地評価額の50％を減額できます。

先述した特定居住用宅地等や特定事業用宅地等に比べ、限度面積・減額割合ともに小さいことが特徴です。

また小規模宅地等の特例について、貸付事業用宅地等とそれ以外の宅地等を併用する場合には、以下の算式によって限度面積を計算します。

（特定居住用宅地等）×200㎡/330㎡＋（特定事業用宅地等＋特定同族会社事業用宅地等）×200㎡/400㎡＋（貸付事業用宅地等）≦200㎡

すなわち合計の限度面積である200㎡から貸付事業用宅地等を除いた面積のみ併用することが可能です。

小規模宅地等の特例については相続前に税理士へ相談しましょう

小規模宅地等の特例の適用要件は複雑なケースも多く、また複数の土地について適用可能な場合には、節税効果を最大化するために優先適用すべき土地の有利判定も必要となります。

さらには相続発生後では適用要件を満たすための対策が手遅れとなってしまう可能性が高いため、余裕を持って然るべき対応を取ることが好ましいと言えるでしょう。

余分な相続税を支払うことがないよう、小規模宅地等の特例を検討する際にはお早めに税理士などの専門家へご相談ください。