【相続税対策】節税するなら不動産の購入がおすすめ！その理由は？

1.不動産の購入が相続税対策になる理由

現金として資産を所有している場合、相続税の課税割合は高く、1億円を相続する場合の相続税率は30％にもなります。

しかし、現金を不動産に変えれば、相続税として納める税金を減らす効果があります。

さらに、取得した不動産を人に貸し出せば、より相続税の節税が可能です。

不動産の購入が相続税対策につながる主な理由をご紹介します。

1）不動産は時価よりも安く評価される

相続財産としての土地は、相続税路線価や固定資産税評価額を参考に、建物は固定資産税評価額を参考に評価がなされます。

相続税路線価や固定資産税評価額は、時価の7割から8割程度を目安に定められています。

例えば1億円の現金資産を利用して1億円の土地を購入した場合、相続の際の評価額は7,000万円～8,000万円になるのです。

1億円の現金を相続した場合に比べると、その価値を7割から8割に抑えられるため、相続税の額も減らすことができるというわけです。

2）賃貸用の不動産であれば、さらに相続税評価額は低くなる

人に貸し出す賃貸向けの不動産は、居住目的の不動産よりも資産価値が低いとみなされます。

賃貸用の物件は、賃貸借契約によって借主である入居者の権利が守られているため、貸主の意向で簡単に契約を解除することはできません。

入居者を強制的に退去させて、物件を売却することも難しく、貸主が不動産を自由に使うためには制約が大きいという理由から、賃貸物件の相続税評価額は低く設定されているのです。

したがって、相続税対策として不動産を取得するのであれば、取得した物件を人に貸し出すとさらに相続税を低く抑えることができます。

3）不動産取得時に融資を利用すると、より相続税対策に有効

現金資産を不動産に変えるだけでなく、金融機関から融資を受けて不動産を取得すると、さらに相続税を低く抑えられます。

遺産を相続する場合は、プラスの財産のほかに、借入や債務などのマイナスの財産も引き継ぐことになります。

借入金がある場合、借入金はマイナスの資産として扱われ、債務控除の対象となります。

現金一括で不動産を購入するときと比較し、融資を受けて不動産を取得した場合は、借入分がマイナスされるため、より相続税を抑えられるようになります。

ただし、不動産投資ローンを利用する場合は、団体信用生命保険に加入することが一般的です。

団体信用生命保険に加入した場合は、契約者が亡くなったときにローンの残債の返済義務が免除されるため、その場合はローンの残債は相続税の債務控除の対象とはなりません。

2.相続税対策にはどのような不動産を選ぶべき？

相続税対策には不動産の購入が有効であることをご紹介してきました。

では、節税対策を目的とした場合、どのような不動産を取得すべきなのでしょうか。

相続税対策におすすめの不動産の選び方をご紹介します。

1）立地条件の良い不動産を選ぶ

都心の一等地に建つマンションやターミナル駅のすぐ近くに立地するマンションなどは人気が高いため、実際の額と相続税評価額との差額は大きくなります。

例えば、東京の港区青山にあるマンションであれば時価額は高額であり、その7割から8割となる相続税評価額との差額は大きくなるでしょう。

反対に地方にある物件や駅から離れた不便な場所にある物件などは、人気が高いとは言えず、時価額もそう高くはありません。

時価額が低ければ、相続税評価額との差額も大きくはならないでしょう。

交通の便が悪い場所に不動産を取得しても、賃貸や購入のニーズが低いと考えられ、不動産を取得しても有効に活用できない可能性が高くなります。

相続税対策で不動産を購入する際には、時価額と相続税評価額の差額が大きく、立地条件の良い場所にある不動産を選ぶようにしましょう。

2）売却時にニーズの高い不動産を選ぶ

相続税対策として不動産を購入しても、売却できなかったり、賃貸のニーズが少なかったりすれば現金を不動産に変えた意味がなくなってしまいます。

売却時に買い手がつかない物件や価格が下がってしまうような物件では、相続税納税後に換金がしにくくなります。

このような事態を避けるためには、先ほどご紹介したように都心にある物件や駅から近い場所にある物件など、立地条件の良い物件を購入することが大切になります。

売りやすいという観点からみると立地条件だけでなく、現実的に購入希望者が多い物件でなければ、売れ残る可能性があります。

相続税対策として10億円の不動産を購入したとしても、10億円の物件を購入できる人は限られてしまいます。

同じ10億円を不動産に変えるのであれば、10億円の物件を購入するよりも1億円の物件を10戸購入するなど、売却しやすい価格にすべく複数の不動産に分けて物件を取得することも考える必要があるでしょう。

3）賃貸物件を取得する際には利回りの高い不動産を選ぶ

賃貸物件を購入する場合は、利回りの高い物件を選ぶことが大切です。

利回りとは、投資金額に対する収益の割合のことで、賃貸物件においては物件を取得するためにかかった費用に対して得られる年間の利益の割合を指します。

利回りの高い物件は、物件取得価格に対する家賃の割合が高い物件です。

例えば、新築マンションは広告宣伝費も含めて高い金額に設定されていますが、築浅のマンションの場合は新築時よりも低い価格で購入できます。

立地条件や間取りなどが同じ場合、新築マンションと築浅マンションの家賃を比べると、新築マンショの方が高い傾向にはありますが、その差はそれほど大きいわけではありません。

したがって、新築物件を購入すると取得費用が高額になるため、利回りは低くなる可能性が高くなります。

利回りが低い物件の場合は、不動産を所有している間に固定資産税や都市計画税、マンションの管理費・修繕積立金、賃貸管理手数料などを家賃で賄いきれずに、自己資金から支払わなければならなくなるリスクがあります。

相続税を減らすために賃貸物件を取得しても、相続する前に自己資金を減らしてしまうようでは、相続税を節税する意味がなくなってしまうでしょう。

3.不動産購入による相続税対策の注意点とは

明らかに相続税対策として不動産を購入していると税務署に指摘された場合は、節税できない可能性があります。

相続税を減らすための不動産購入であると税務署に判断されれば、不動産は相続税評価額ではなく時価で評価されるため、相続税対策の意味をなさなくなってしまいます。

このような事態を避けるためには、次のような点に注意が必要です。

1）不動産購入は本人の意思で行わなければならない

具体的に次のような場合は、相続税対策を目的とした不動産購入であると判断される可能性があります。

本人の意思によって不動産売買の契約を結んでいたとしても、相続税対策を目的として不動産を購入したことを示す証拠が残っていた場合、相続税評価額での評価は適用されなくなります。

2）相続から数年以内の不動産売却はNG

不動産の所有者が亡くなってから相続税の申告を行い、その後すぐに不動産の売却を行った場合は、相続税対策で不動産を購入していたとみなされる可能性が高くなります。

税務調査では、一般的に3年前にまでさかのぼって調査が行われます。

相続税の申告をしてから3年以内に不動産を売却し、売却益を得ていることが分かった場合は、相続税対策を目的として現金を不動産に変えていたと判断されるケースが多くなっています。

相続税対策として購入した不動産を相続した場合は、相続後の確定申告から3年以内に売却をしないように気を付けましょう。

まとめ

相続税対策として納める税金を軽減させるためには、現金資産を不動産に変えることをおすすめします。

不動産の場合、相続時には時価ではなく相続税評価額で評価を受けるため、現金よりも納付すべき相続税額を抑えることができます。

さらに、賃貸目的の不動産であれば物件の評価額は下がるため、より相続税対策としての効果を発揮します。

相続税対策として購入した不動産を相続した場合、相続後すぐに売却すると税務署から指摘を受ける可能性が高くなります。

相続対策としての不動産を選ぶときには当面の間は賃貸物件として収益を得られ、かつ売却時にニーズのある物件を選ぶことが大切です。

不動産物件の選び方にお悩みでしたら、是非お気軽にご相談ください。