不動産が負動産!?知らないと大変なことになる負動産の実態と今からできる対策
少子高齢化や人口減少が加速する日本では空き家が増え続けています。
それとともに何の利収益も生まず、所有しているだけで税金がかかる「負動産」なる不動産も増加傾向にあります。
今回はそんな不動産を所有していて売却処分ができずに困っている方や相続問題で悩んでいる方に負動産の実態や有効な対策についてお伝えしていきます。
1．不動産が負動産になる!?負動産とは？
負動産とは、文字通り所有しているだけでマイナスとなる不動産のことです。
このような不動産は親からの相続によって取得されたものの、不便な地方や過疎にあるものが多く、賃貸にまわそうとしても借り手が見つからなかったり、売却も困難という場合が少なくありません。
その結果として、そのまま放置されて「空き家」となってしまうのです。
しかも、このような負動産は所有している限り、利用価値や財産的な価値が無くても固定資産税を払い続けなければなりません。
また、集合住宅の場合は管理費と修繕積立金も毎月かかります。
負動産を所有している場合、後述するような様々な問題がありますので、できるだけ早目に対策を講じていく必要があります。
2．負動産になった場合の恐ろしい問題点とは？
負動産である空き家を所有し続けるとどのような問題があるのでしょうか。
それはズバリ「固定資産税が上昇する可能性」です。
その要因としては平成27年（2015年）2月26日から「空き家等対策の推進に関する特別措置法（通称「空き家対策特別措置法」）」が施行された点にあります。
※参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html
通常はどんなに古い建物でも建っている限り、その土地の固定資産税の税額が「6分の1」に減額される措置が取られています。
しかし、この空き家対策特別措置法によって「特定空き家等」として認定されると、それまで受けてきた固定資産税の減免措置がなくなってしまいます。
その結果、土地に対する固定資産税が最大で4.2倍も上昇し、重い税負担として伸し掛かってくることになるのです。
3．負動産に対策はあるのか？
負動産を保有することになった場合の対策としては、売却や寄付、相続放棄などがあります。
対策1：売却
対策としてまず検討したいのが売却することです。
ただし、既にお伝えしているようにそもそも売却自体が困難なわけですから、成約に結びつけるには物件の状況に応じた以下の対策が必要になってきます。
リフォームや解体などをせずそのまま売却
物件に何も手を加えずにそのままの状態で売却する方法は最も手っ取り早く、また余計な費用をかけずに相場に近い価格で高く売れる方法となります。
マンションであればリフォームを全くしない状態での売却となりますし、戸建てならいわゆる「古家付き土地」ということでの売却となります。
リフォームや解体をして売却
マンションであればリフォームをして売却すると内見時の印象が良くなり、成約率がアップすることが考えられます。
また、戸建てなら解体して更地として売却するとすぐに家が建てやすい状態になるために売れやすくなると言われています。
ただし、いずれの場合もそれなりの費用がかかりますので、リフォームや更地にしても売却の見込みが立つかどうかについては慎重に検討する必要があるでしょう。
実績の豊富な不動産業者に相談して意見を聞くといった対策も必要になってきます。
空き家バンクへの登録
地方などに空き家を所有している場合には各自治体が実施している「空き家バンク」への登録も有効です。
空き家バンク
空き家を売却したり、貸したいという所有者と移住希望者とをマッチングするサービスのことで、無料で利用できる
移住を促進したい自治体が積極的に展開している空き家バンクに興味があれば、所有している不動産のエリアを管轄する自治体への相談を検討してみるといいでしょう。
ただし、サービスを実施していない自治体や条件付きの場合があったりするので確認が必要です。
対策2：寄付
空き家の所在地や条件などによっては各自治体や個人、法人、町内会（自治会）への寄付も可能な場合があります。
寄付ですのでお金にはなりませんが、固定資産税や維持費用が発生しなくなるため実質的にマイナスにはなりません。
ただし、自治体によって使用目的がないと判断されたり、法人の場合には税務上の観点から難色を示される場合があります。
対策3：相続放棄
もし、負動産となりそうな不動産をこれから相続するというのであれば、相続放棄も手段の一つです。
相続放棄は「自己のために相続の開始があったことを知った時から3カ月以内」であれば可能です。
もし、相続人全員が相続放棄をするとその不動産は国庫に入ります。
相続放棄した場合、老朽化した建物の補強工事など不動産の管理義務自体は残り、固定資産税の納税義務は無くなります。
4．まとめ
今回は負動産の意味や負動産を所有し続けることの問題点、さらにその対策について解説してきました。
空き家をそのまま放置すると空き家対策特別措置法による空き家認定がされる可能性もあり、その場合の固定資産税が上昇することにもなりかねません。
もし、空き家など負動産を所有している場合や所有することになった場合、状況に応じて様々な手段はありますが、今回ご紹介したような方法でご検討してみてはいかがでしょう。
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