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不動産の売却

投資用不動産を相続したら、売るのと貸すのとどちらがいい?

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎
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高齢化が進む日本において、不動産投資家の高齢化も徐々に進んできています。そんな中、気になってくるのが投資用不動産の相続です。

突然投資用不動産を所有することになった相続人の方から、売った方がいいのか、貸した方がいいのか質問を受けることがよくあります。

そこで今回は、投資用不動産を相続した場合の運用について詳しく解説します。

1.投資用不動産の相続

投資用不動産を所有している人がお亡くなりになると、相続財産の対象となるので他の現預金などの財産と合わせて遺産分割協議で誰が相続するのか話し合うことになります。

よくあるのが都内にあるワンルームマンションの相続で、毎月高額な家賃収入がある物件を相続人間で取り合うという事例です。

というのも、ワンルームマンション投資は本人がローンを組んで購入するケースが多いため、多くの場合投資省不動産にはローン残高というマイナス分もついてきます。

ところが、投資用不動産を購入する際にはほとんどのケースで「団体信用生命保険」という保険に加入していて、本人が死亡するとその時のローン残高相当額が保険金として支払われる仕組みになっているのです

つまり、ローンが帳消しになって投資用不動産だけが残るのです。不動産投資では、家賃をローン返済に充当するのが一般的ですが、ローンが帳消しになることで、家賃を自由に使えるという相続人にとっては非常に魅力的な財産になります。

遺産分割がまとまらないと売らざるを得ない場合も

売るべきか貸すべきかを考える前に、そもそも話し合いがまとまらないと売るしかない状況に陥ることもあります。

というのも、現預金などの相続財産については法定相続分で分けることが簡単にできますが、不動産についてはそれ自体に明確な値段がついているわけではないので、相続人全員が納得いく割合で分けることが難しいのです。となると不動産を売却して現金化したうえで、それを法定相続分で分けなければならなくなるケースもあります。

また、円満相続だったとしても相続税の納税資金が足りない場合に不動産を売却せざるを得ないという場合もあるので注意が必要です

2.売るか貸すかは物件次第で判断が変わる

遺産分割が円満に解決したとして、投資用不動産を相続した相続人は売るべきでしょうか、それとも貸して家賃を得るべきでしょうか。この点については、相続した不動産の内容によって変わってきます。

売った方がいい場合

相続した投資用不動産が空室だった場合は、売却も視野に検討する必要性があります

特に今の時期はコロナ禍の影響で都心への引越しを控える動きがあるので、賃貸募集をしてもすぐに決まらない可能性があるからです。

また、築年数が20年以上経過している一棟もののアパートやマンションの場合、今後大規模修繕工事などで出費が多くなる可能性があるので、十分な積立金が準備できていなければ早めに見切りをつけて売り払うことも考えなければなりません。

売りを検討する際には、不動産の一括査定サイトなどで査定を依頼すれば、無料で査定してもらえます。ちなみに、遺産分割や相続税申告では固定資産税評価額を参考にしますが、時価とは乖離があるので注意が必要です

貸した方がいい場合

都心部のワンルーム区分マンションで賃借人が住んでいる場合については、急いで売る必要性は低いと考えます

区分マンションは多少古い物件だとしても、大規模修繕工事費用を区分所有者全員で分担して負担するため、一棟もののように高額な出費がいきなりでることはあまりありません。

少なくとも家賃収入が発生している間は、賃貸経営の練習だと思って様子を見るといいと思います。特に都心部のワンルーム区分マンション相場は比較的安定していて、突然大幅に値崩れすることは考えにくいので、どっしり構えていて問題ないでしょう

3.まとめ

投資用不動産は被相続人が残されることになる家族のための「生命保険」として購入しているケースも少なくありません。ですから、売却して一度に現金を手にするか、それとも継続的に家賃として受け取るかの判断は、相続した人個別の事情に応じて変わってくると思います。

「迷っている」という方は今回ご紹介した情報を参考に検討してみてください。

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