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不動産の購入

抵当権設定登記はすべき?費用や必要書類を解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資の最大の魅力は、他人資本で資産形成ができることです。

つまり金融機関からローンを組むことで不動産投資ができるわけですが、その際に抵当権が付けられます。

抵当権付き不動産を購入する場合は、抵当権設定登記を行う必要があります。

本記事では、抵当権設定登記の流れや費用、準備すべき必要書類について解説します。

1.抵当権とは?その確認方法について

1)抵当権とは

抵当権とは

不動産投資でローンを借りる際に、購入する不動産に対して金融機関が設定する権利のこと。

 

もしも購入者が、借り入れたローンの返済ができなかった場合には、金融機関は抵当権を実行して不動産を競売にかけることができる。その売却益でローン返済に充当する。

抵当権について知る上で、次の用語を覚えておきましょう。

抵当権を設定する金融機関を「抵当権設定者」と言います。

不動産担保ローンを返済する不動産購入者を「抵当権者」と呼びます。

 

抵当権設定義務があるのは、抵当権者である購入者です。

抵当権の設定は、法務局にて抵当権設定登記をすることで完了します。登記とは、「第三者に対抗する為の手段」と思ってもらって構いません。

2)抵当権の確認方法

抵当権の有無は、法務局にある全部事項証明書(登記簿とも言う)を見れば分かります。

全部事項証明書とは

登記記録の全てが記録された証明書のこと。その不動産の状態や権利に関する情報などが載っている。

この全部事項証明書を見ることで、その不動産に抵当権が付いているかどうかが分かります。

下図をご覧ください。

法務省ホームページ「全部事項証明書(不動産登記)の見本」より

 

全部事項証明書には「表題部」「権利部(甲・乙区)」に区分されており、「権利部(乙区)」に抵当権に関する情報が記載されています。

権利部(乙区)の「登記の目的」欄には抵当権設定とあり、抵当権が設定された物件であることが分かります。

続いてその右端には「権利者その他の事項」欄があります。債権者や債務者などの情報が記載されており、抵当権設定者や抵当権者の詳細情報が載っています。

 

全部事項証明書の取得は、法務局の窓口やオンラインで取得可能です。

2.抵当権設定登記の方法や流れ、費用は?

1)抵当権設定登記とは?

金融機関からローンを借り入れて新築物件を購入する、あるいは、中古不動産を購入・相続する場合に抵当権設定登記が必要になります。

抵当権設定登記とは

「抵当権が付いた物件」であることを第三者に表示するために行う登記のこと。

なぜ抵当権を設定する?

なぜ抵当権を設定するかというと、金融機関が他の債権者よりも優先的に返済してもらうためです。

ここでのポイントは他の債権者というキーワードになります。

抵当権を設定できるのは、何もその不動産を購入する際にローンを借り入れた金融機関だけではありません。他の債権者も対象不動産に抵当権を設定することができます。

 

この場合、ローンを貸した金融機関の抵当権を「1番抵当」、次に設定登記した債権者の権利を「2番抵当」と言います。先述した全部事項証明書にもこのように表記されます。

 

話を戻すと、抵当権者が別のところで借金を作った場合、他の債権者も同様に債権の担保としてその不動産に抵当権を設定する事が可能です。

もしも金融機関が対象不動産を担保に抵当権を設定していないと、他の債権者に債権を横取りされることになります。

 

そのため金融機関は、もしも抵当権者(不動産購入者)が他のところで借金を作っても、他の債権者よりも優先して返済してもらうために抵当権を設定するのです。

2)抵当権設定登記の流れ

では、実際抵当権の設定はどのように行うのでしょうか。

その流れを確認していきましょう。

①金銭消費者貸借契約を締結

抵当権設定前に、まずは金融機関と金銭消費者貸借契約を締結します。

これはいわば不動産担保ローンの契約です。

金融機関からお金を借りるので、契約書を交わします。

②抵当権設定契約の締結

次に抵当権設定契約を締結します。

実務では①の金銭消費者貸借契約と同時に締結することがほとんどです。

「抵当権を設定します。これに同意しますね?」といった契約になります。

③必要書類の確認

契約が終われば設定登記に必要な書類を用意します。

具体的な必要書類に関しては後述しますが、登記書類の作成・申請は実際司法書士が行うケースがほとんどです。

司法書士とは不動産取引法務のプロのことで、不動産登記の作成・申請を代行してくれる国家資格者です。

④登記申請

本来であれば、登記申請は当事者である不動産所有者(購入者)とローン契約を結んだ金融機関の両者が行いますが、それぞれが選んだ司法書士が代理申請します。

自身で作成・申請もできますが、複雑で難解なためお勧めしません。

金融機関によっては、司法書士でないと融資しないところもあるので注意が必要です。

⑤全部事項証明書をもらい、金融機関に提出する

法務局に登記申請が完了したら、金融機関にその旨を報告し、全部事項証明書を送りましょう。

これも司法書士が代行してくれるケースが多いので、依頼した司法書士に確認をとるようにしましょう。

3)抵当権設定登記に必要な書類

必要書類は主に3つです。

抵当権設定登記に必要な書類

①抵当権設定登記契約書or権利証

②印鑑証明書・実印(3ヶ月以内のもの)

③本人確認書類(運転免許証など)

補足していくと、①においては登記原因証明情報が必要で、これが抵当権設定登記契約書にあたります。

なお、購入と同時に抵当権設定登記を行う場合は、権利証は不要です。

 

また司法書士に登記依頼をする場合は委任状が必要で、そのために本人確認書類が必要となることがあります。

委任状は、司法書士が作成します。

4)抵当権設定登記の費用

抵当権設定費用の種類

①司法書士費用

②登録免許税

③そのほか雑費

①司法書士費用の相場

司法書士への報酬は2~7万円ほどと言われています。

案件の規模によって変動するため幅広い相場となっています。

金融機関が司法書士を選定しないと融資しないケースもあるので、司法書士費用は必要経費と考えておきましょう。

 

②登録免許税

登録免許税とは設定登記をする際にかかる税金のことです。

ローン額に対して0.4%乗じた金額が納税額になります。

【計算式】

登録免許税=課税標準額(ローン額)×0.4%

【計算例】

8万円=2,000万円×04%

 

③そのほか雑費

雑費の内訳としては、印鑑証明や全部事項証明書の発行手数料などです。

2つ合わせて1,000円前後です。

 

以上①~③の費用を合わせると、抵当権設定登記の費用相場は、総額10~20万円程度だと言えます。

3.抵当権抹消登記手続きとは?

ここまで抵当権設定登記について解説してきました。

第4章にて抵当権付き不動産の購入・売却・相続時に注意すべき点について解説するのですが、その前に知るべきことがあります。

それが抵当権抹消登記です。

抵当権抹消登記とは

金融機関によって設定された抵当権を、登記簿から抹消すること。そのための登記手続き。

抵当権抹消登記手続きを行うシーンとしては、不動産を売却・相続する時。そしてローンの完済時や借り換えの時です。

 

本章で押さえておきたいポイントは次の1点です。

抵当権抹消登記手続きは、金融機関ではなく自分で行う必要がある点です。

実際には司法書士に委託するケースが多いです。この点を踏まえた上で、最も大事な4章を見ていきましょう。

>>抵当権抹消登記についてもっと知る

4.【ケース別】抵当権付き不動産の注意点

抵当権付き不動産とは、いわば債権者に差し押さえられている物件のことです。

そんな物件を購入するのは普通怖いものですよね。

そこで本章では、新築時以外のケースで注意すべき点を解説していきます。

1)抵当権付き不動産を購入する時の注意点

中古不動産の購入を検討する場合は、抵当権が抹消された状態かどうかを確認するようにしましょう。

抹消の確認方法ですが、第1章2項で挙げた抵当権設定に関する部分が下線で引かれているかどうかで判断します。

なお、抵当権の抹消義務は売主にあります。抹消がなされてから残代金を支払うよう注意しましょう。

2)抵当権付き不動産を売却する時の注意点

今所有している不動産の売却を検討している場合、その不動産に抵当権が付いているのであれば抵当権抹消登記手続きをしないと売却は難しいでしょう。

(1)で上述した通り、抹消登記義務は売主にあります。

早期売却を実現するためにも、抹消登記の手続きをしましょう。

3)抵当権付き不動産を相続する時の注意点

親から相続する不動産に抵当権が付いていたとしても、相続によってそれが消滅するわけではないので注意が必要です。

では抵当権を外すにはどうすればいいのでしょうか。

 

方法は2つあります。

1つ目は、ローンを完済することです。

2つ目は、そもそも相続しないことです。

それぞれについて下記で解説していきます。

ローンを完済する

相続する不動産を売却したいと考える人もいるでしょう。

しかし、いざ不動産会社に査定してもらってみると「これは売れません」と突き返されるケースは少なくありません。まさに負動産の状態というわけです。

相続後に損しない為にも、まずは売却可能な物件かどうかを把握する必要があります。

 

具体的な方法について確認していきます。

相続後でも売却できる不動産であるかどうかは、不動産担保ローンの残債が下回っているかどうかで判断します。

アンダーローンは、不動産を売却したお金でローンの残債を支払える可能性があります。つまり抵当権が抹消できるので、不動産会社も次の人に売りやすいと判断し、売却対象の不動産だと判断されやすいのです。

オーバーローンは、ローンの残債が売却価格を上回っている状態のことなので、売却しても抵当権が外せないと予想されます。結果、売れない物件だと判断されてしまいます。

まずはアンダーローンであるかどうかを確認するようにしましょう。

 

そもそも相続しない

シミュレーションの結果、オーバーローンだった人はどうすればいいのでしょうか。

結論、そもそも相続しないことをお勧めします。

 

中には「相続財産は必ず相続しないといけない」と思っている人が一定数います。

ですが民法では相続のすべてを放棄する『相続放棄』が認められています。

全て放棄ということは、他の財産も手放す必要があるので要検討すべきです。

 

もしも「一部の財産だけを相続したい」と限定的に相続したい場合は『限定承認』という相続方法も選択肢にあります。詳細は別記事で解説しますが、オーバーローンであればその不動産の相続は放棄しても良いことを押さえておきましょう。

まとめ

ローンを組む際に金融機関が設定する抵当権について解説してきました。

設定から抹消、ケース別の注意点と幅広く説明してきたので、下記に要点をまとめました。

本記事のまとめ

✔抵当権とは金融機関が他の債権者よりも優先的に返済してもらうために設定する権利

✔抵当権設定契約を金融機関とかわし、手続きは司法書士に委託する

✔ローンを完済する事で抵当権を抹消できる

✔抵当権を抹消しないと売却はできない

✔不動産の相続は、アンダーローンかオーバーローンかで決める

抵当権の知識はあらゆるケースで役立つので、他の記事も参考にしてみてください。

 

 

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