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不動産投資コラム

キャピタル狙いの不動産投資はあり!?成功例を踏まえてポイントを解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資と言えば、毎月の家賃収入であるインカムゲインの獲得を目的とした投資を思い浮かべる方が多いでしょう。

しかし、不動産投資には毎月安定した家賃収入を得ることを目的とした投資法のほかに、将来値上がりしそうな物件を取得するキャピタルゲインを狙う方法もあります。

今回は、キャピタルゲインを狙った不動産投資のメリットとデメリット、キャピタルゲインで儲けるためのポイントなどについてご説明します。

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1.キャピタルゲイン狙いの不動産投資とは

では早速、キャピタルゲイン狙いの不動産投資についてご紹介します。

1)キャピタルゲインとは

キャピタルゲインとは、不動産を売却する際に得られる売却益です。

不動産を購入価格よりも高い金額で売却できれば、その差額がキャピタルゲインとなります。

キャピタル狙いの不動産投資は、景気の回復期や不動産の取引が活発となる状況下など、不動産の価値が急激に上がる可能性があるタイミングにおいて、大きな収益を期待できる投資法です。

 

一方、不動産投資における賃料収入を「インカムゲイン」といいます。キャピタルゲインとインカムゲインの違いについては、以下の記事をご参照ください。

不動産投資初心者が失敗しないために知っておくべき基礎知識

2)キャピタル狙いの不動産投資のメリット

キャピタル狙いの不動産投資のメリットは、毎月の家賃収入を基本とするインカムゲインと比較し、大きな収益が見込める点にあります。

また、不動産価格の高騰を見据えたキャピタルゲイン狙いの投資は、インフレであればあるほど成功率は上がります。

 

日本は現在、長期的に2%の物価安定の目標を掲げ、金融緩和政策などを推進しています。

2%ずつ安定して不動産価格が高騰していくと仮定した場合の物件価格ごとの資産価値の推移は、次のとおりです。

物件価格 1年後 5年後 10年後 15年後 20年後
1,000万円 1,020万円

 

約1,104万円 約1,219万円 約1,349万円 約1,486万円
2,000万円 2,040万円

 

約2,208万円 約2,438万円 約2,697万円 約2,971万円
3,000万円 3,060万円

 

約3,312万円 約3,656万円 約4,046万円 約4,458万円
5,000万円 5,100万円 約5,520万円 約6,095万円 約6,743万円 約7,430万円
1億円 1億200万円

 

約1.10億円 約1.22億円 約1.35億円 約1.49億円

もちろん建物は経年劣化していくため、安定的にインフレ率2%を維持したとしてもこの通りになるとは限りません。

しかし、立地によっては地価が上がる可能性も十分に考えられます。いずれにしても現金で持っておくよりははるかに高い利益を得られることでしょう。

3)キャピタル狙いの不動産投資を始めるために知っておきたい税金

不動産を売却したときに発生した売却益は、譲渡所得という扱いになります。

譲渡所得には分離課税方式が適用され、不動産の売却費から取得費と譲渡費用を差し引いた額に対して、税金が課せられます。

譲渡所得の税率は資産の保有期間によって以下の表のように変わり、5年を超えて不動産を所有していた場合は税率が安くなります。

<譲渡所得の課税率>

短期譲渡 長期譲渡
所有期間(譲渡した年の1月1日時点) 5年以下 5年超
税率 39.63% 20.315%

2.キャピタル狙いの不動産投資で儲けるためのポイント

キャピタルゲインを狙った不動産投資で収益を上げるためには、次のような点に注意が必要となります。

1)都心の人気エリアなどにあるマンションを選ぶ

キャピタルゲインを得るためには、購入当初よりも物件価格が上がるマンションを選ばなければなりません。

一般的には、マンションなどの建物は時間の経過とともにその価値を下げていきます。

 

しかしながら、都心の一等地などに建つマンションであれば、時間が経過しても一定の人気を保つと考えられます。

キャピタルゲインを狙った不動産投資を開始するのであれば、都心の人気エリアなど、資産価値の落ちにくいマンションを選ぶことは必須だと言えます。

2)駅からの距離が近いマンションを選ぶ

人気エリアのマンションであっても、駅から離れた場所や、居住には適していないエリアにある物件は、入居者にとって生活しやすい環境であるとは言い切れません。

したがって、駅から遠く、不便な環境のマンションは売却時に買い手がつかない可能性があります。

キャピタル狙いであれば、駅からの距離や生活の利便性も考慮したうえでマンションを選びましょう。

3)物件価格は高くても値上がりが期待できるマンションを選ぶ

都心の人気エリアで駅からも近い場所にあるマンションとなると、その価格は高額でしょう。

郊外に建つマンションや駅から離れた場所に建つマンションなどを選べば、物件価格が低いため、初期投資の費用を抑えることができます。

しかし、そのようなエリアの物件であれば、数年後に資産価値が上がる可能性は低く、多くの場合、時間の経過とともに物件の価値は低下していきます。

 

キャピタル狙いの場合は、高額であっても資産価値が上がる可能性が高いマンションを選ぶことが大切です。

ただし、失敗のリスクもあるためマンションを購入する際には、慎重な判断が必要になります。

 

将来的な資産価値を推察するには、投資用不動産がどのように評価されるか知ることも大切です。

投資物件の査定方法「収益還元法」について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

収益還元法を知るとなぜ投資用不動産が高く売れる?をわかりやすく解説

4)購入してから5年以内は売却しない

前述したように、不動産を売却して収益を得た場合には譲渡所得として扱われ、所得額に応じて所得税と住民税が課税されます。

不動産を取得してから5年以内に売却した場合は、39.63%という高額の税率が課せられてしまいます。

キャピタル狙いで不動産投資を始める際にも、購入から少なくとも5年間は売却せず賃貸マンションとして運用することを想定しておきましょう。

 

どれくらいの期間で利益を回収するか考えるにあたっては「CCR(自己資金配当率)」という指標も大切です。

CCR(%)=年間キャッシュフロー ÷自己資金額×100

元を取るまでの年数=1÷CCR

 

所有期間5年まではキャピタルゲインに課される税率が高くなりますが、だからといって所有期間が長ければ長いほどいいというわけではありません。

回収期間が長すぎると、後継年化に伴い修繕箇所が増えたり、住民が高齢化することにより管理状況が悪化したりしかねません。

3.キャピタル狙いで利益が出た成功例

1)売り時を見送ってキャピタルゲインを得たSさんの事例

(出典:国土交通省

【購入した物件】

・東京都のコンパクトマンション

・購入時の価格:2,000万円

・取得年月日:2008年

・利回り:4.2%

・自己資金比率:50%

・金利:2.5%

・返済期間:25年

・年間手取り額:約9.1万円

 

資産形成の一環として、都内のコンパクトマンションを所有していた会社員のSさん。

赤字ではなかったものの、利益は大きくなかったため、所有期間5年を超えた時期に一度、売却を考えます。査定額は、購入時とほぼ変わらず2,100万円

しかし、東京オリンピック開催などを控え、マンション市況が良くなっていることに鑑みて所有を続けることにしました。これが2014年のことです。

 

以降、マンション価格は右肩上がりに高騰し、コロナ禍を経て一層、加速しました。

所有期間14年目を迎えた2022年の売却額は、なんと3,000万円に。

1,000万円借り入れた融資残額は半分程度にまで減少していたため、諸費用等を差し引いても手元に約2,000万円が残る結果に。Sさんはこの資金を元手にさらに好立地のタワーマンションに買い替え、当時より収入を増やしています。

2)都市部はキャピタルゲイン狙いが難しい?

マンション価格は都市部を中心に著しく高騰していますが、ここ数年は横ばいで推移しています。

インフレが進んでいることから、今後も若干の上昇は見られるものと考えられますが、都市部はすでに高止まり感がありキャピタルゲインを狙うのは難しいものと考えられます。

マンション価格の高騰に伴い、利回りも低下傾向にあります。

 

都内の不動産投資の利回りについてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

【2022年版】東京都内の不動産投資の利回り最低ラインは?

 

キャピタルゲインを狙うなら、地方都市のマンションもねらい目です。

2023年9月に発表された基準地価の全国平均は「+1.0%」でしたが、地方四市(札幌市・仙台市・広島市・福岡市)の住宅地の上昇率は平均「+7.5%」となっています。

その他にも、半導体工場の誘致で大きく地価を伸ばしている北海道千歳市や熊本県大津町なども注目のエリアです。

まとめ

キャピタルゲイン狙いの不動産投資とは、物件の売却益を狙った投資法です。

家賃収入をメインとするインカムゲイン目的の投資に比べ、キャピタル狙いの投資は成功すれば大きな額の収益を上げられるといったメリットがあります。

しかしながら、物件を所有してから5年以内に売却してしまうと課税額が高額になってしまうため、キャピタル狙いで不動産投資を始める際には当面の間は賃貸に出し、インカムゲインを得ることも想定しておきましょう。

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