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不動産会社と結ぶ「媒介契約」の種類を徹底解説。どの媒介契約を選ぶべき?

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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不動産の売買を行う時「媒介契約」を結ぶことが義務付けられていますが、媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。

どの媒介契約を選んだらいいか、お悩みの方も多いのではないでしょうか?

3種類の媒介契約の違いや適した物件・ケース・選び方等を解説していきます。

「媒介契約」という単語が少しでも気になる方は是非ご覧ください。

1.媒介契約とは?不動産会社と媒介契約を結ぶのはなぜ?

媒介契約は、不動産の売買・交換を行う際に依頼者と不動産会社の間で締結する事が法律で義務付けられています。不動産会社は媒介契約書を作成し依頼者に交付しなければなりません。

なお賃借の媒介契約においては、書面の交付は義務付けられていません。

なぜ媒介契約を結ぶ必要があるのでしょうか?

依頼者と不動産会社が結ぶ媒介契約は、不動産仲介におけるトラブルを未然に防ぐために不動産会社と依頼者の契約内容の詳細や仲介手数料等を明確化したものです

媒介契約を結ぶことで、不動産会社と依頼者の間で「業務の報告はどれくらいの頻度でするのか」「契約の期間はいつまで?」といったルールを定めることができます。結果、両者の認識の違いやずれが少なくなり業務がスムーズになります。

媒介契約は不動産の購入・売却・交換時に結びますが、最も重要となるケースは不動産の売却です

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の3種類が存在します。

最もポピュラーな媒介契約は「専任媒介契約」という売主が3ヶ月間、主に契約した不動産会社を介して不動産を売却する契約です。「専属専任媒介契約」は「専任媒介契約」と似ていますが、自分で探した相手に売却を行うことができない点が他の2つとの大きな違いです。

「一般媒介契約」は複数の不動産会社と契約を結ぶことが可能で、売主が買い手を見つけた場合に不動産会社を通さず売却できる、自由度が一番高い媒介契約となります。

3種類の媒介契約の違いを具体的に見ていきましょう。

2.物件を売却する時に不動産会社と結ぶ媒介契約3種類の違い

売主と不動産会社が結ぶ一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の違いを表にまとめると以下のようになります。

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
複数社との契約 × ×
売主自らが買い手を見つけた場合 ×
契約期間 制限なし

※一般的には3ヶ月以内なので準ずることが多い

3ヶ月以内 3ヶ月以内
不動産流通機構(レインズ)への登録義務 任意 契約締結日の翌日から7営業日以内 契約締結日の翌日から5営業日以内
売主への業務報告の頻度 任意 2週間に1回以上 1週間に1回以上
メリット
  • 複数の不動産会社が競ってくれる可能性があり、有利な条件で取引できるケースがある
  • 不動産流通機構(レインズ)への登録が任意なので情報が拡散しにくい
  • 自分で探した買い手に売却できる
  • 不動産流通機構(レインズ)に登録することで、情報が広まりやすい
  • 不動産会社が販売・広告活動に力を入れてくれる
  • 自分で探した買い手に売却できる
  • 不動産流通機構(レインズ)に登録することで、情報が広まりやすい
  • 不動産会社が販売・広告活動に力を入れてくれる
  • 毎週不動産会社から報告があるため、状況が把握しやすい
デメリット
  • 不動産会社から販売活動に力を入れてもらえない事が多い
  • 複数の不動産会社との連絡が煩雑
専属専任媒介契約より報告頻度が低く、不動産流通機構(レインズ)への登録もわずかに遅い
  • 自分で探した買い手に売却できない
  • 3種類の契約の中で一番制約が厳しい
適した物件・ケース
  • 人気エリアの物件
  • 需要が高い物件
販売・広告活動に力を入れて貰いたい一方で、自分で買主を見つけられる可能性があるケース 自分で買主を見つける事がない場合

一般媒介契約には、「明示型」と、「非明示型」があり、売主はどちらかを希望することができます。明示型は仲介を依頼した不動産会社に、他の不動産会社へ仲介を依頼しているかを通知する必要があり、非明示型は、他の不動産会社への依頼状況を不動産会社に通知する必要がありません

専任媒介契約、専属専任媒介契約の契約期間は3ヶ月ですが、双方の合意により契約を更新することができ、更新後も期間は3ヶ月以内となります。

媒介契約の選び方

3種類の媒介契約のどれを結ぶかを決めるにあたり重要なのは「物件の需要」と「自分で買主を見つけられるか」、あとは自らがどの形態を好むのかを明確にしておくことでしょう。

一般媒介契約は人気エリアや相場より安い物件等、需要が高い物件で有利な媒介契約です。よって需要が高くない場合は専任媒介契約、専属専任媒介契約を選ぶようにしましょう。

自分で買主を見つける意欲のある方は専任媒介契約を選び全て不動産会社にお任せしたい方は専属専任媒介契約を結ぶと良いでしょう

ただし「需要は高くないがじっくり取引先を見つけたい」「人気エリアだが早く売却してしまいたい」といった場合は上記の選び方にとらわれず、自らに合った媒介契約を選びましょう。

一般媒介契約が最も自由度が高く続いて専任媒介契約、専属専任媒介契約となりますが、制約が厳しい一方で不動産会社が販売・広告活動に力を入れてくれるというメリットもあり一長一短です。

売却のスピードとしては、一般的には専属専任媒介契約が一番早く、次いで専任媒介契約、一般媒介契約となりますが、物件の条件が良い場合は一般媒介契約でもとんとん拍子に決まるケースがあります。

「まずは一般媒介契約で様子を見て、売れなかった場合は専任媒介契約を結ぶ」といった方法でも良いでしょう

3.購入する際にも媒介契約を結ぶ

あまり知られていませんが、売却だけではなく不動産を購入する際にも媒介契約を締結します。売却時と同様に、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類が存在しますが、ほとんどの場合一般媒介契約で購入活動がスタートします。

不動産会社によって、希望の物件が見つかり交渉を始めるときに媒介契約書を結ぶパターンと、売買契約を締結する際に同時に媒介契約書に記名押印を貰うパターンがあり、「購入の時に契約した覚えがない」という方もどこかのタイミングで媒介契約書を交わしています。

「購入時も媒介契約を結ぶが、ほぼ一般媒介契約で売却時ほど重要ではない」という事を念頭に入れておきましょう

4.媒介契約は個人の意思と物件の条件を基準に選ぶ

不動産を売却する時や売却の予定がある際は3種類の媒介契約の概要や違いを知っておき、物件の条件と自分の意思を基準に媒介契約を結びましょう。

購入時は一般媒介契約であるケースがほとんどです。

売却活動の期間や売主が売却活動にどれだけ時間を割けるかといった点も重要となってきます。媒介契約の種類や選び方を理解し、より有利に売却活動を進めていきましょう。

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