不動産の売り出し価格を間違えると危険！売却価格の決め方の正解とは

1．売り出し価格を間違えると不動産は売れない

所有している不動産を売却したいとき、売り出し価格の設定を見誤ると売却できず、いつまでも売れ残ってしまう可能性が高くなります。

売り出し価格と成約価格の違い

不動産の「売り出し価格」とは、売主が売りたいと希望する価格のことです。不動産ポータルサイトや広告などに掲載されているのは、この売主の意向を反映させた売り出し価格です。

しかしながら、物件の売買時には、売主の希望価格で売れるとは限りません。

できるだけ高く売りたい売主とできるだけ安く買いたい買主が交渉の末、最終的に合意に至り、不動産の売買契約が成立した価格が「成約価格」です。

売り出し価格は売主が提示した価格であり、成約価格は最終的に取引が成立したときの価格となります。

売り出した半分以上は売れ残る！

実は、売り出した中古物件の半分以上が売れ残っていることをご存知でしょうか。

首都圏のデータを見ると、特に築年数の古いマンションの成約率は低くなっています。

しかしながら、築年数の新しいマンションであってもその成約率は50％以下です。

では、なぜ売り出した物件の半分以上が売れ残ってしまっているのでしょうか。

売却価格は成約価格を参考にすべき理由

売り出した中古物件の半分以上が売れ残ってしまう理由は、売主が売りたい価格と納得できる価格で購入したい買主の希望購入価格のズレです。

価格開差率とは、売主が売りたい価格である売り出し価格と実際に売れた価格である成約価格との価格差の割合です。

価格開差率は（成約価格－売り出し価格）÷売り出し価格で求められます。

売り出し価格が成約価格よりも高い場合は、価格開差率はマイナスになり、マイナスが大きくなるほど買主と売主の意向がかけ離れていることを示します。

売買契約が成立した中古物件の多くは、価格開差率は－10％未満であり、値引きをせずに売買交渉が成立した割合は3割以上に上ります。

つまり、売買価格と成約価格の差が大きいほど、中古物件は売却しにくいのです。

したがって、不動産を売買する際には、売主の意向だけでなく、類似物件が成約に至ったときの価格を参考に売り出し価格を決めることが重要になります。

2．査定価格から売り出し価格を決める

売り出し価格は、不動産ポータルサイトなどを見ればある程度相場を把握することができます。

しかし、先ほどご説明したように半分以上の中古物件は売れ残っており、実際に売れた金額である成約価格は一般には公表されていません。

では、どのようにすれば売り出し価格を適正な額に設定できるのでしょうか。

より正確な金額を出すなら「訪問査定」

成約価格は一般には公開されていません。しかし、登録している不動産会社だけが利用できる不動産情報のネットワークシステム「レインズ」には、成約価格が掲載されています。

そのため、不動産会社に訪問査定を依頼すれば、成約価格を元に算出した適正価格を知ることができます。

物件情報を伝えて査定してもらうことも可能ですが、正確な額を知りたいのであれば、実際に物件に訪問してもらい、周辺環境や室内の状態などを鑑みたうえで査定をしてもらう訪問査定がおすすめです。

訪問査定であれば、類似物件の成約価格を参考に3カ月以内に売却できることを想定した査定価格を提示してもらえます。

「机上査定」は簡易的な査定ですので、比較的短時間でおおよその金額を知るのに有効です。

より精度の高い査定が必要な場合は「訪問査定」となります。
また、物件が賃貸中の場合は内見ができませんので賃貸借契約書の内容など詳細の資料を不動産会社に提示した上で、査定依頼をする必要があります。

金額の有利不利に違いが出るものではありませんが、具体的に資金の目途をつけたい考えであれば「訪問査定」を依頼しましょう。

競合の売り出し価格を確認

訪問査定を受ければ、売り出し価格の相場を把握できます。しかし、周辺エリアに競合する物件がどれだけあるかによっても、売却できる価格は変わってくる可能性があります。

同じような物件が多数ある場合は、比較対象となる物件が多いために、他の物件よりも高い値を付けてしまうと売れ残ってしまう恐れがあります。

しかし、反対に周辺エリアで類似した物件があまり売り出されていない場合は希少な物件となり、査定で示された価格よりも高値を付けても売れる可能性があるのです。

最終的な物件の売り出し価格は、訪問査定の価格と競合の売り出し価格を踏まえて決定するようにしましょう。

また、物件の成約価格によって不動産投資の最終的な成功も変わってきます。売り出し価格を決定する際には、損益分岐点も意識することを忘れないようにしましょう。

【関連記事】不動産投資の損益分岐点が知りたい！計算方法も解説

売り出し価格が決定したら、実際に売却活動を開始していきます。

不動産の売却や売却決定後の流れについても事前に確認しておきましょう。不動産売却時に必要な手続きや注意点などは次の記事で詳しく解説しています。

【関連記事】不動産売却の流れ！物件の売却活動開始から決済までを分かりやすく解説

3．3カ月以上物件が売れ残った場合は？

中古不動産の売却期間の一つの目安は3カ月です。しかし、物件の建つエリアや駅からの距離、築年数などの条件によっては、売却が難しくなる可能性もあります。

その場合、売り出し価格を売れるまで値下げするという方法も考えられます。

しかし、売れるまで値下げを続けたとしても、最終的にいくらで売れるかどうかは分かりません。

また、損益分岐点を考えると売れる価格まで値下げすることは決して得策ではないでしょう。

3カ月以上物件が売れないようであれば、買取業者に買取を依頼することをおすすめします。

不動産買取業者では、個人には売却しにくい物件でもリノベーションやリフォームなどを行って付加価値を付けるなどし、売却しやすい状態にして買い取った物件を販売します。

買取業者の場合、短期間で売却できるというメリットもありますが、買取時の価格は、売却相場もよりも割安になるといったデメリットもあります。

しかし、中古物件の半数以上は売れ残ってしまうという現実があることを忘れてはいけません。

いつ売れるか分からない物件を保有し続け、その間もマンションの管理費や修繕積立金などの費用を支払い続けなければならない金銭的負担を考えれば、早期に買取業者を活用した方が賢明ではないでしょうか。

ランドネットは、他の買取業者が扱わない、売りにくい条件の物件でも買取が可能です。

これまでの買取実績は、42,000件にも上ります。

独自のビッグデータを活用し、高値買取、早期売却を実現いたします。不動産の売却をご検討の際には、お気軽に弊社までお問い合わせください。

詳しくは、ランドネットの不動産売却をご覧ください。