1.アパート査定の2つの方法
まず、アパート査定の2つの方法からご紹介します。
1)一括査定
一括査定とは、インターネットを利用し、複数の不動産会社からアパート査定額の提示を受ける方法です。
所在地や築年数など、物件情報を入力すると、複数の会社からアパートの査定額が提出されるため、簡単に売却価格の相場を知ることができます。
一括査定サイトを利用すると、自宅で簡単に複数の不動産会社から査定額を得ることができます。
しかし、実際に仲介を依頼する場合には、サイトで査定を受けた後、個別の対応が必要になります。
多くの場合、オーナーの関心をそそるために査定額を高めに提示しているため、実際の売却額は査定額よりも低くなる可能性が高いという点に注意が必要です。
2)買取査定
アパートの買取査定とは、不動産会社にアパートを直接買い取ってもらうことを前提として、査定額を提示してもらう方法です。
買取の場合、仲介のように買主を探す手間が発生しません。
したがって、アパート買取を依頼すると、早く売却することができます。
また、買取では売主と買主の仲介は行わないため、仲介手数料も発生しません。
さらに、不動産会社に買取を依頼する場合、契約不適合責任を問われないケースが多い点も売主側の大きなメリットです。
契約不適合責任とは、売買契約成立後に万が一契約内容と異なる部分が発覚した場合、売主が買主に対して追う責任。
本来、買主には修繕費用を負担する義務が発生します。
■ランドネットの買取なら、売主の契約不適合責任は免責、築30年以上も対象！
2.アパートの買取・売却査定を依頼する前にオーナーがすべき準備
適正な査定額の提示を受け、売却をスムーズに進めるためにも、アパートの査定を依頼する前に次のような準備をしておくことをおすすめします。
1)書類を準備する
以下の書類を準備しておくと、正確な査定を受けやすくなります。
- 登記済権利証
- 登記識別情報
- 測量図
- 公図
- 建物の図面など
アパートの管理規約や使用規則なども用意することで、売却後の新たなオーナーとの引継ぎがスムーズになるでしょう。
2)ローン残債を確認する
ローンが残っている場合、アパートの売却益でローンの残債を一括返済しなければなりません。
早期の売却を希望して買取査定を依頼しても、買取査定額がローンの残債を下回る場合は自己資金で補う必要があります。
スムーズに売却を進めるためにも、ローンの残債は事前に確認しておくようにしましょう。
3)売却の時期と希望額を明確にする
前述のように、一括査定サイトを利用して仲介会社を探す場合、売却までに時間がかかる可能性が高くなります。
反対に、不動産会社の買取だと短期間で売却が可能ですが、買取額が低くなる可能性も。
売却の時期と希望額の目標を設定することで、仲介と買取でどちらが自分に合っているか判断しやすくなるでしょう。
3.高額で売却できるアパートの特徴
アパートを売却するなら「できるだけ高く売りたい」というオーナーが多いはずです。
では、どのような物件が、高額で売却しやすいのでしょうか。
1)立地が良い
都心へのアクセスが良く、駅近にあるなど好立地のアパートは賃貸需要があります。
不動産会社が収益性が高いと判断すれば、査定価格も高くなるでしょう。
法定耐用年数が長く残っている
木造アパートの法定耐用年数は22年です。
22年を過ぎると減価償却ができず、節税効果を得られません。
また、築20年を超えると良い条件で融資を組みにくくなります。
したがって、築年数が20年以内であり、法定耐用年数が長く残っている物件のほうが高く売却しやすいでしょう。
2)満室状態のアパート
空室がなく、全室に入居者がいる状態であれば、収益性の高い物件と判断されます。
したがって、満室状態のアパートは査定額も高額になります。
4.アパートを高額で売却するコツとは
アパート査定で高額査定をつかむだけでなく、高額での売却、買取を実現するためには次の点に気を付けてみましょう。
1)入居率を高め、家賃の値下げはしない
入居率の高さは賃貸ニーズを満たす物件だという証明となり、収益物件としての価値を高めます。
売却を希望する時期に空室が発生するような場合は、フリーレントなどを活用し、できるだけ入居率を高めるようにしましょう。
また、家賃を値下げしてしまうと収益性が低下するため、安易な家賃の値下げは厳禁です。
2)アパートの売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
不動産会社によっては、収益物件ではなく、居住用物件の売却を得意としているケースもあります。
アパートの買い手は、収益物件を求める投資家だけです。
したがって、仲介を依頼する場合は、収益物件やアパート1棟物件の売買実績のある不動産会社を選びましょう。
媒介契約を結ぶ前に、これまでのアパートの売却実績を確認することが大切です。
3)物件価値を上げる書類を準備する
旧耐震基準のアパートなど、古い物件の場合は新耐震基準に適合していることが証明できれば、査定額が高くなる可能性があります。
また、リフォームが実施され、適切に管理されているアパートも査定額は高くなるでしょう。
耐震診断結果報告書や耐震基準適合証明書、リフォーム履歴を証明する書類などを準備しておくと、査定額のアップにつながる可能性があります。
5.事情のあるアパートならランドネットの買取査定を！
ランドネットではアパートの仲介はもちろん、買取も行っています。
買主を見つけることが難しい旧耐震基準の築古アパートや事故物件、債務超過などの事情がある物件でも買取査定を行います。
買取の場合、売主の契約不適合責任は免責となるため、売却後に雨漏りや設備不良などが生じても修繕費用を請求される心配はありません。
何らかの事情を持ち、売却しずらいアパートを所有されている場合は、お気軽に買取査定をご依頼ください。
まとめ
アパート査定には、一括査定サイトを利用して売却価格を査定する方法と、不動産会社に個別に買取査定を依頼する方法があります。
築年数がそれほど古くなく、入居率の高いアパートであれば、仲介で買い手を見つけられる可能性があります。
しかし、築古物件や事故物件など、買い手が見つかりにくい物件の場合は、不動産会社に買取査定を依頼したほうがよいでしょう。
アパートを高く売却または買取してもらうためには、アパートなどの収益物件や1棟物件の売買実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。
ランドネットは、全国42,000件の取引実績があります。
仲介・買取のいずれにも対応しておりますので、お気軽にご相談ください。
