1.賃貸マンションの空室が続く場合の2つの対応策
空室が続くと家賃収入が得られず、ローンの返済ができなくなってしまいます。
この状況における選択肢は、次の2つです。
1)バリューアップ改修
ひとつは、物件の魅力を向上させることです。
ただし、魅力向上には修繕やクリーニングといった「現状に戻す」施策では足りず、「バリューアップ」のためのリフォーム・リノベーションが必要と考えられます。
賃貸マンションのバリューアップ改修としては、以下のような施策が挙げられます。
- 高性能な設備への入れ替え
- 建具の一新
- 和室から洋室への改修
- 収納の新設
現状や求めるスペックにもよりますが、これらの改修には数十万円から数百万円の費用が必要です。
バリューアップは賃貸経営において不可欠な施策であるものの、費用を投じた分だけ投資効果が高まるかの見極めは容易ではありません。
とくに空室が続いている状況を踏まえれば、一定の費用を投じた大規模な改修が必要になる可能性もあり、費用対効果に見合わないおそれもあります。
2)売却
収支の改善が見込めない、あるいは改修費用が捻出できないという状況であれば、売却することも選択肢のひとつです。
このような状況になってしまうと、所有していたとしても赤字はどんどん積み重なっていきます。
「収益が悪化しているから高く売れない」という不安もあるでしょう。
実は空室のマンションは自己居住用物件として売ることも可能なため、場合によっては入居者がいる状態より高く売れる可能性があるのです。
2.空室のほうがマンションは高く売れる⁈
入居者がいる場合と空室の場合の売値について考察するには、まずマンションの査定方法を知ることが必要です。
入居者がいる収益物件は、主に「収益還元法」という方法で査定されます。
一方、空室の収益物件も収益還元法が主な査定方法になってきますが、自己居住用物件として売却する場合は「取引事例比較法」によって査定されるのが一般的です。
1)収益還元法
収益還元法とは、物件の収益性から価値を算出する方法です。
収益還元法の中でも算出方法は複数に分かれますが、最もわかりやすいのは以下の計算式で算出する方法です。
収益価格＝一定期間の収益÷還元利回り
たとえば、年間の収益が100万円、還元利回りが5％のマンションは、2,000万円程度の価値と算出できます。
2)取引事例比較法
取引事例比較法とは、主に土地や実需のマンションの価値を算出する際に用いられる方法です。
その名のとおり、取引事例を比較することで価値を算出します。
参考にする取引事例は、条件が近い物件です。
- マンションA：㎡単価50万円で成約
- マンションB：㎡単価48万円で成約
- マンションC：㎡単価52万円で成約
たとえば、過去1年間で立地・築年数・広さ・間取りなどの条件が近い3つのマンションが上記の金額で取り引きされていたとすれば、㎡単価は50万円程度と推測することができます。
3)空室のマンションは取引事例比較法のほうが高値になる可能性
収益還元法は、マンションの収益性によって価値が決まるため、空室が続いていて収益性が落ちている状況では価値が低くなってしまいます。
一方、取引事例比較法では収益性が考慮されないため、立地などの条件次第では、収益還元法による査定額より高い価値がつく可能性も。
そのため、空室のマンションは投資用物件としてではなく、自ら住むための住まい用（実需）として売却する方が、より高額な売却益を得られる可能性があるのです。
もちろん、取引事例比較法が必ずしも有利ということではありません。
入居率が高く、将来性のあるマンションについては収益還元法のほうが高値がつくこともあるでしょう。
※あわせて読みたい記事
「収益還元法」で投資用不動産が高く売れる理由は？計算方法も解説
出典：国土交通省
ちなみに、国土交通省の不動産価格指数によれば、マンション指数は他の物件種別を凌駕する上昇率で推移しています。
2024年8月の指数は140を超えるなど足元でのマンション取引は、予想よりも売却価格が引き上がるかもしれません。
3.マンションの売却方法は「仲介」と「買取」の2つ
マンションの売却方法は、主に「仲介」と「買取」の2つがあります。
それぞれの売却方法の特徴は、次のとおりです。
1)仲介
仲介で売るというのは、不動産会社の仲介のもと販売活動をして購入希望者を見つけ、主に一般消費者の買主と売買契約することを指します。
後述する「買取」による売却と比べて高く売れる可能性がありますが、次のような点がデメリットとなります。
- 仲介手数料がかかる
- そのままの状態では売れない可能性がある
- 契約不適合責任を負わなければならない
仲介手数料は不動産会社に支払う成功報酬で、金額は「売買金額×3％+6万円（税別）」が一般的です。
売買金額が2,000万円であれば66万円（税別）、3,000万円であれば96万円（税別）と、決して安い費用ではありません。
また、主に一般消費者が買主となることから、建物の状態次第では売れません。
修繕やリフォームが必要になってくる可能性があることを理解しておきましょう。
「契約不適合責任」とは、民法で規定されている売主の責任です。
契約不適合責任のある期間、売主は契約に適合していない物件の不具合などに対して責任を負います。
一般消費者との不動産売買では、売主が3ヵ月間、契約不適合責任を負うのが一般的です。
2)買取
買取とは、不動産会社に買い取ってもらう売却方法です。
仲介で売る場合と比較して売却金額が落ちてしまう可能性があるものの、仲介手数料が不要で、現状のまますぐに売却することができます。
ちなみに、当社ランドネットが買い取らせていただく場合、売主の契約不適合責任が免責となります。
引き渡し後になんらかの不具合が発覚したとしても、当社責任のもとで修繕するため、安心して売却いただけます。
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4.空室が続くマンションは「出口」を見誤らないことが大切
空室が続く状態を解消するために、まず考えるべきは状況改善です。
入居者が入らない理由を特定し、バリューアップ改修など効果的な施策を検討します。
ただし、施策を検討すると同時に必ず「売却」も視野に入れておきましょう。
減価償却期間や大規模修繕の実施時期なども考慮しながら、バリューアップの効果が出ないと判断する場合は、早期売却が吉ということもあります。
ランドネットは、債務超過案件や築古物件など売却が難しいとされる区分マンションやアパートも積極的に買い取らせていただいております。
どうぞお気軽にご相談ください。
