住み替える場合に知っておくべきこととは？

1．住宅ローンが残っているけど

マイホームの住み替えにあたってまず気になるのは、現在返済中の住宅ローンのことではないでしょうか。住み替えを検討する人の多くは、今現在も住宅ローンを返済中であるため、ローンが残ったまま住み替えができるのか心配かと思います。

結論からいうと、まだ住宅ローンが完済していない状態でも住み替えすることは可能です。

売却代金でローンを完済する

住み替えにあたってマイホームを売却して、その売買代金で残りのローンを完済すれば何も問題ありません。ただ、売却価格がローン残高に届かない場合は、差額をキャッシュで準備しなければならないことに注意が必要です。

住み替えの際には、新居の購入費用の頭金なども必要になるため、一括返済のための差額を準備できないという人も少なくありません。そんな場合は、新居を購入する際に差額分も含めてローンを組める「買い替えローン」を使う方法もあります。

いずれにしても、マイホームを売却するには売買代金、自己資金、買い替えローンのいずれかの手段によって完済する必要があるのです。

2．住み替えの2つのパターン

住み替えをする際の一番の課題は、売りと買いのどっちを優先させるべきかの判断です。

基本的には同時併行で進めるのが理想ですが、買主が見つかったタイミングでちょうどほしい物件が見つかるとは限りませんし、欲しい物件が見つかったからといって、タイミングよく売れるとも限りません。

ここでは、「売り先行型」と「買い先行型」それぞれの流れについて解説したいと思います。

売り先行型

マイホームの買主の方が先に見つかった場合は、買主に事情を話せば売買契約を締結してから引き渡しまでの期間を数ヶ月程度引き延ばせることもあるので、その間に新居を見つけるということも可能です。

ただ、多くの場合は買主の都合にある程度合わせなければならないので、新居が見つかるよりも先に引き渡しをしなければならなくなります。

この場合、売買代金が入金になるのでローンを完済してなお残金がある場合は、それを新居の頭金などに使うことが可能です。

ただ、新居との引き渡しのタイミングがずれることになるので、その間は別途賃貸物件などを探して仮住まいをしなければならず、別途仲介手数料や礼金などが負担となります。

買い先行型

マイホームの買主が決まらないうちにどうしても購入したい物件が見つかった場合は、買い先行型の住み替えになります。この場合は、マイホームのローンを完済できないうちに新居のローンもスタートしてしまうので、売却できるまでの間二重ローン状態となることに注意が必要です。

つまり、毎月2件分の住宅ローンを返済しなければならなくなるので、返済計画を慎重に考える必要があります。

また、売買代金をそのまま新居の頭金や購入費用に充当しようと考えている方については、つなぎ融資で一時的にお金を借りて売却できた段階で一括返済するということも可能です。

3．どっちを優先すべきか

このように売りと買いどちらが先行するかによって、メリットとデメリットが大きく異なります。一概にどちらがいいということではなく、住み替えにあたって何を優先させたいかがとても重要です。

売り先行型向きの人

• 二重ローンは絶対に回避したい
• 仮住まいできる先がある
• 駅から遠い等売れにくい物件である
• できるだけ高く売りたい

買い先行型向きの人

• 焦らずじっくり新居を探したい
• 資金力に余裕がある
• 新居のこだわりが強い
• 既存のマイホームが人気物件である

自分自身がどちらのタイプに当てはまるかによって、どっちを先行させるかを決めるとよいでしょう。

4．住み替えで使える2つの特例

住み替えをする際には、税金にも注意する必要があります。

マイホームが高く売れて売却益が出た場合は、譲渡所得税が課税されるからです。

この場合マイホームについては3,000万円特別控除が使えるので、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金はかかりません。もしくは、買い換え特例を使って引越し先の新居を将来売却するまで譲渡所得を先送りすることも可能です。

どちらが得かについては条件によって異なりますので、事前に専門家に相談することをおすすめします。

5．まとめ

マイホームの住み替えは売りと買いのタイミングがとても重要です。

同時併行で始めたとしてもなかなか同時に引き渡しをすることは難しいので、まずは自分自身がどちらのタイプに当てはまるのかを確認したうえで、優先順位を判断しましょう。