1．投資用マンション売却の流れ
投資用マンションの売却については、「買取」の場合と「仲介」の場合と大きく2つの手法があります。
買取は、不動産会社が買主として直接の売買契約になりますので、売却の手続きをスピーディーかつ確実に進められることが特徴です。
仲介の場合は、不動産会社と媒介契約を締結し、不動産会社が買主を探すという流れになります。
いつ売却の手続きが完了するか、見つかった買主の不動産購入ローンが金融機関に承認がされるか、などといった不確実性もありますが、高値で売却できる可能性もあります。
以下では、不動産会社が間に入り、取引を行う仲介の場合を例に投資用マンションを売却するまでの一般的な流れをご紹介します。
1）不動産会社に査定を依頼する
できるだけ高値で売却するためには、ご自身の投資用マンションがどのくらいの資産価値を持っているのか知る必要があります。
まずは不動産会社に物件の査定を依頼し、物件の相場を把握しましょう。
2）不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社の中から信頼性の高い仲介会社を選ぶ最大のポイントは、査定価格よりも仲介実績の高さを重視することです。
仲介会社によっては、得意なエリアやマンションのタイプがあります。
ご自身の投資用マンションがある地域で、同等のスペックを持つ物件の仲介実績が高い会社であれば理想的です。
3）レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録をチェックする
レインズとは、不動産会社のみが会員登録を行うことができる「不動産流通標準情報システム」です。
レインズでは、不動産情報の交換がリアルタイムで飛び交っていますので、物件情報を登録し公開することで、物件情報がより多くの人の目に入るようになります。
仲介会社を1社に絞って依頼する専任媒介契約（もしくは専属専任媒介契約）を利用した際には、不動産会社が預かった物件についての情報を、レインズへ登録することが宅建の業法上義務化されています。
4）広告活動をチェックする
侮れないのが、広告活動の質と量です。
専任媒介契約では、1回/2週間（専属専任媒介契約は1回/1週間）の営業活動報告が義務化されています。
チラシのポスティングや不動産サイトへの物件掲載などの広告活動をチェックする他、内見が何件あったのかなども不動産会社へ確認をしてみると良いでしょう。
5）問い合わせに対応する
不動産会社を通して物件について問い合わせがあった場合は、できる限り買手の欲しい情報を詳細に伝えることで、売却に繋がりやすく、また後々のトラブル防止になります。
以下のポイントは積極的に伝えるようにしましょう。
- 丁寧に部屋が使用されていることを伝える
- 具体的な周辺環境や治安の良さについて
- マンション内の組合、地域活動について
- その他部屋のセールスポイントがあれば伝える
投資用マンションの場合、空室になりにくい、入居者の方が退去してもすぐにまた別の入居者の方が入りやすいという視点での情報が、買手が欲しい情報になります。
6）マンションの売買契約を結ぶ
売買契約の直前では、具体的な価格交渉が行われることも多くあります。なるべく高値で売買契約に漕ぎ着けるためにも、価格交渉は非常に大切なステップです。
疑問に感じることがあれば何でも不動産会社へ尋ねるようにしましょう。
その後、売主買主双方の合意に基づき売買契約書が作成されます。
7）マンションを引き渡す
売買契約書を取り交わした後、通常1～3カ月ほどで決済となり、マンションを引き渡します。
もしローン残債があれば、引き渡しと同時に抵当権抹消、所有権の移転手続きを行います。
2．投資用マンションを高値で売却するポイント
投資用マンションを売却するのであれば、なるべく高値で売りたいと誰もが思うところでしょう。
そのためにも、以下の点を押さえておくようにしましょう。
信頼できる営業担当がいる仲介会社かどうか見極める
営業担当については、「メリットだけでなくデメリットについてもきちんと説明してくれる」「売却についての熱意が感じられる」などの点に注目して、信頼度を評価しましょう。
高い信頼度と豊富な売却経験を持つ営業担当であれば、積極的な営業活動が期待できるため安心です。
マンションの売却時期が定まっているのなら、早めに行動開始する
不動産売買には、ご縁やタイミングもありますので、早めに行動し時間に余裕を持っておくことが重要です。
時期を見て売却の方法の見直しを念頭に置く
物件の売り出し開始から3ヶ月間は、物件の問い合わせが最も多くなる期間です。
この間に問い合わせの件数が少なかったり、価格交渉にも結びつかなかったりした場合は、売却方法の変更を検討してみるのもいいかもしれません。
つまり、不動産会社による直接買取の金額を事前に確認した上で、再び仲介での売却活動を進めることも不動産物件を少しでも高値で売却するための、重要なポイントの1つです。
3．まとめ
売却の全体像を把握することで気持ちにゆとりが生まれます。
反対に何も知らない状態では、自分の判断に自信が持てない場合もあるでしょう。
不動産投資用マンションをできるだけ高値で売却するためには、すべてを仲介会社へおまかせするのではなく、物件の相場を知ることから物件の引き渡しまでの流れを、オーナー側でもしっかりと把握しておくことが重要です。
ご紹介したポイントを参考にして、納得のいく物件の売却をしましょう！
