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オーナーチェンジマンションの売却の流れは?タイプ別に高額売却するコツを解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資を行っていると、さまざまな事情からマンションの売却を検討する機会がでてきます。
オーナーチェンジマンションの売却は、どのような流れで行われるのでしょうか。オーナーチェンジマンションをできるだけ高値で売却するためには、売却における一連の流れを理解することが重要です。
また、ワンルームマンションとファミリータイプマンションでは、高く売却する方法も異なります。
ここでは、オーナーチェンジマンションを高値で売却するポイントをマンションタイプ別にご紹介します。

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1.オーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは

入居者がいる状態のまま投資用の物件を売買する方法のこと。

売買契約が成立するとマンションの所有権や現在の賃貸借契約、家賃を受け取る権利が買主である新オーナーに移ります。

また、入居者への敷金の返還義務や建物の維持管理・修繕の責任も新オーナーが引き継ぐことになります。

オーナーチェンジでは、新オーナーは購入後に入居者募集の活動をすることなくすぐに家賃を得ることができるというメリットがあるため、一般的に売却しやすい傾向にあります。

2.オーナーチェンジマンションの売却の流れ

オーナーチェンジマンションの売却については、「買取」の場合と「仲介」の2つの手法があります。

 

買取は、不動産会社が買主として直接の売買契約になりますので、売却の手続きをスピーディーかつ確実に進められることが特徴です。

 

仲介の場合は、不動産会社と媒介契約を締結し、不動産会社が買主を探すという流れになります。

いつ売却の手続きが完了するか、見つかった買主の不動産購入ローンが金融機関に承認されるか、などといった不確実性もありますが、高値で売却できる可能性もあります。

 

以下では、不動産会社が間に入り、取引を行う仲介の場合を例に投資用マンションを売却するまでの一般的な流れをご紹介します。

1)不動産会社に査定を依頼する

できるだけ高値で売却するためには、ご自身の投資用マンションがどのくらいの資産価値を持っているのか知る必要があります。

まずは不動産会社に物件の査定を依頼し、物件の相場を把握しましょう。

2)不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社の中から信頼性の高い仲介会社を選ぶ最大のポイントは、査定価格よりも仲介実績の高さを重視することです。

仲介会社によっては、得意なエリアやマンションのタイプがあります。

ご自身の投資用マンションがある地域で、同等のスペックを持つ物件の仲介実績が高い会社であれば理想的です。

3)レインズ(不動産流通標準情報システム)への登録証明書を請求する

レインズとは、不動産会社のみが会員登録できる「不動産流通標準情報システム」です。

レインズでは、不動産情報の交換がリアルタイムで飛び交っていますので、物件情報を登録し公開することで、物件情報がより多くの人の目に入るようになります。

 

仲介会社を1社に絞って依頼する専任媒介契約(もしくは専属専任媒介契約)を利用した際には、不動産会社が預かった物件についての情報を、レインズへ登録することが宅建業法上義務化されています。

 

仲介会社は物件情報をレインズに登録すると「登録証明書」を発行できます。

「登録証明書」は、レインズに物件情報を登録したことを証する書類ですが、必ずしも仲介会社からオーナーに対して発行・配布されるわけではありません。むしろ、実務の世界ではほとんどの仲介会社が発行していないでしょう。

しかし、オーナーにとっては自分の物件が広く宣伝されているかを知ることは重要なこと。

仲介会社に登録証明書を依頼すると、IDとパスワードがもらえます。

自分の物件情報のみになりますが、物件の現状が分かるのでぜひ活用しましょう。

 

4)広告活動をチェックする

侮れないのが、広告活動の質と量です。

 

専任媒介契約では、1回/2週間(専属専任媒介契約は1回/1週間)の営業活動報告が義務化されています。

 

チラシのポスティングや不動産サイトへの物件掲載などの広告活動をチェックする他、内見が何件あったのかなども不動産会社へ確認をしてみると良いでしょう。

5)問い合わせに対応する

不動産会社を通して物件について問い合わせがあった場合は、できる限り買手の欲しい情報を詳細に伝えることで、売却に繋がりやすく、また後々のトラブル防止になります。

 

以下のポイントは積極的に伝えるようにしましょう。

 

・丁寧に部屋が使用されていることを伝える

・具体的な周辺環境や治安の良さについて

・マンション内の組合、地域活動について

・その他部屋のセールスポイントがあれば伝える

 

投資用マンションの場合、空室になりにくい、入居者の方が退去してもすぐにまた別の入居者の方が入りやすいという視点での情報が、買手が欲しい情報になります。

6)マンションの売買契約を結ぶ

売買契約の直前では、具体的な価格交渉が行われることも多くあります。

なるべく高値で売買契約に漕ぎ着けるためにも、価格交渉は非常に大切なステップです。

 

疑問に感じることがあれば何でも不動産会社へ尋ねるようにしましょう。

 

その後、売主買主双方の合意に基づき売買契約書が作成されます。

7)マンションを引き渡す

売買契約書を取り交わした後、通常1~3ヶ月ほどで決済となり、マンションを引き渡します。

もしローン残債があれば、引き渡しと同時に抵当権抹消、所有権の移転手続きを行います。

関連記事:不動産売却の流れ!物件の売却活動開始から決済までを分かりやすく解説

3.オーナーチェンジマンションを高値で売却するポイント

オーナーチェンジマンションを売却するのであれば、なるべく高値で売りたいと誰もが思うところでしょう。

そのためにも、以下の点を押さえておくようにしましょう。

1)信頼できる営業担当がいる仲介会社かどうか見極める

営業担当については、「メリットだけでなくデメリットについてもきちんと説明してくれる」「売却についての熱意が感じられる」などの点に注目して、信頼度を評価しましょう。

 

高い信頼度と豊富な売却経験を持つ営業担当であれば、積極的な営業活動が期待できるため安心です。

2)マンションの売却時期が定まっているのなら、早めに行動開始する

不動産売買には、ご縁やタイミングもありますので、早めに行動し時間に余裕を持っておくことが重要です。

3)時期を見て売却の方法の見直しを念頭に置く

物件の売り出し開始から3ヶ月間は、物件の問い合わせが最も多くなる期間です。

 

この間に問い合わせの件数が少なかったり、価格交渉にも結びつかなかったりした場合は、売却方法の変更を検討してみるのもいいかもしれません。

 

つまり、不動産会社による直接買取の金額を事前に確認した上で、再び仲介での売却活動を進めることも不動産物件を少しでも高値で売却するための、重要なポイントの1つです。

4.オーナーチェンジマンションのタイプ別、高額売却のコツ

オーナーチェンジマンションを高額売却する際には、上にご紹介した注意点に加えて、マンションタイプに合わせた売却方法を選択することも大切です。

ワンルームマンションとファミリータイプマンションの売却時のポイントをご紹介します。

1)ワンルームマンションを高額売却するには

①5年以内に売却しない

不動産を売却して利益を得た場合、利益額に応じて所得税や住民税などの納税が必要になります。

これを譲渡所得税といい、売却した不動産の所有期間によって税率が変わってきます。

5年を超えて所有していた場合は長期譲渡所得に該当し、5年以下でマンションを売却した場合に比べて税率を半分程度に抑えることができます。

マンションは、取得から5年以内には売却しないように注意しましょう。

参考記事:長期譲渡所得と短期譲渡所得とは?不動産投資で活用できる特例制度も

家賃を上げられるだけ上げる

オーナーチェンジでは、収益力に基づいた査定が行われるため、家賃が高ければ高いほど収益性が高い物件だと判断され、査定額が高くなります。

売却を検討している場合は、更新のタイミングなどで更新手数料を値引きするなどの条件と引き換えに家賃を上げるような交渉をしておくと良いでしょう。

③空室時には売らない

ワンルームマンションでは、入居者がいる状態の方が売却しやすい傾向があります。

それは、物件取得後すぐに家賃を得られるため、買主である新オーナーが収支計画を立てやすく、ローンも通りやすいというメリットがあるためです。

入居者の退去を待って売却するのではなく、入居者がいるタイミングでの売却を進めるようにしましょう。

ワンルーム投資会社に売却した方が高くなるケースがある

ワンルームのオーナーチェンジの場合、仲介ではなくワンルーム投資会社に売却した方が高く売れるケースがあります。

ワンルーム投資会社では投資用のワンルームマンションを買い取り、投資家に再販する事業を行っています。

この場合、ワンルーム投資専門の金融機関を利用できるため、仲介よりも高い価格で売却できる可能性があります。

2)ファミリータイプマンションを高額売却するには

①5年以内には売却しない

ワンルームマンションと同様に、取得から5年以内に売却すると譲渡所得税が高くなってしまいます。

売却をする際には、所有期間が5年を超えてからにすると良いでしょう。

空室時に売却する

ファミリータイプマンションは、空室になってから売却することをおすすめします。

ファミリータイプマンションは投資目的で購入する人よりも居住目的で物件を探す人の方が多くなります。

オーナーチェンジでは、既に入居者がおり、自分が住むことができないため、売却対象は投資家のみとなります。

しかし、空室の状態であれば居住目的の物件を探している人たちも対象に含むことができるため、高値で売却できる可能性が高くなります。

③リフォームは最小限にする

空室時に売却することを前提とした場合、室内をきれいにリフォームする必要はありません。

ファミリーマンションは平米数が広いため、リフォームを行うと高額の費用がかかりますが、リフォームをしたことで売却価格が上がるかどうかの保証はないからです。

室内の状況が過度に劣化している場合であっても、クロスを張り替えるなど、最低限のリフォームにとどめるようにしましょう。

参考記事:40㎡のマンションのメリット5つを解説!居住・投資用共に人気の理由とは?

まとめ

売却の全体像を把握することで気持ちにゆとりが生まれます。

 

反対に何も知らない状態では、自分の判断に自信が持てない場合もあるでしょう。

 

オーナーチェンジマンションをできるだけ高値で売却するためには、すべてを仲介会社へおまかせするのではなく、物件の相場を知ることから物件の引き渡しまでの流れを、オーナー側でもしっかりと把握しておくことが重要です。

 

ご紹介したポイントを参考にして、納得のいく物件の売却をしましょう!

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