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不動産売却の流れ!物件の売却活動開始から決済までを分かりやすく解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

消費税の増税など社会情勢により不動産売却はタイミングが大切ですが、「どのような流れで不動産売却が進んでいくのか」を把握しておくことも大切です。
不動産売却の流れをつかむことができれば、よりよい条件で契約できたり、よりスムーズに売却を進められたりすることにもつながります。

今回は不動産売却の流れに関して解説していきます。

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1.不動産売却の流れは大きく3つの段階に分けられる

不動産を売却しようと考えている際は、まずはどのような流れで売却していくのかを事前に把握しておくことが大切です。流れをある程度把握しておけば、先を見越した準備に取りかかれるからです。

一般的に不動産売却の流れは、大きく以下の3つの段階に分けられます。

  • 物件を売り出すまで
  • 売買契約を結ぶまで
  • 物件の引渡し(決済)まで

この流れは、投資用不動産の場合も流れはほとんど変わりません。では、それぞれの段階について流れを詳しく解説します。

2.物件を売り出すまでの流れ

物件を売り出すまでには、仲介を依頼する不動産会社を決定したり、売り出し価格を決定したりするなど、重要な決断や判断が求められる場面が多々あります。

そのため、決して焦らずに、しっかりと情報を集めることがまずは大切です。

そして自己資金やスケジュールの把握といった確認作業も、併せて行うようにしましょう。

1)情報収集をおこない、価格相場を把握する

まずは自分で情報収集を行い、ある程度価格相場を把握しておきましょう。

相場の調べ方は、国土交通省が公表している地価公示や不動産価格指数、都道府県地価調査などを利用する方法があります。

 

また、売却する物件が一戸建てやマンションの場合は、個別取引の取引価格情報が公開されている「レインズ・マーケット・インフォメーション」を見てみると参考になります。

他にも所有している物件と似た、実際に売りに出されている物件の広告などを見つけ出し、どのくらいの価格で売りに出されているのかイメージを持っておくことが大切です。

2)必要書類を集める

物件売却に必要となる書類は、「売主についての書類」「権利についての書類」「建物についての書類」などが一般的です。

売却する物件によって必要な書類は違ってきますので、必要に応じて、事前に準備しておきましょう。

3)複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社には、不動産流通機構(指定流通機構)からの情報など数多くの取引データが蓄積されています。

そのようなデータと照らし合わせながら、プロの目からの物件の査定を依頼しましょう。

4)不動産会社と媒介契約を結ぶ

自分の情報収集や不動産会社から受けた査定価格など情報が集まってきたら、次は仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の主に3つの種類があります。

売却する物件に合った媒介契約を選ぶようにしましょう。

その際は、不動産会社が不動産流通機構へ登録する義務が折り込まれている、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」がおすすめです。

5)物件を売り出す

最後に、実際に売り出し価格を決定し、物件を売り出していきます。

このとき、売り出し価格の決定に関しては今後の動きにも大きく関わってくるので、自身の希望だけではなく不動産会社から受けた査定価格や周辺物件の売却価格、市場の動きなどをよく踏まえて、注意深く売り出し価格を決定するようにしましょう。

また今後売却をするときには、ほぼ必然的に購入希望者と価格交渉せざるを得ない状況となることが予想されるので、値下げ交渉されることを見込んで売り出し価格を決定しておくと良いでしょう。

3.売買契約を結ぶまでの流れ

媒介契約締結後、仲介を依頼した不動産会社による売却活動が開始されます。

空室の場合は、内見者も訪れるようになるため、対応するための事前準備も必要になるでしょう。

売買契約を結ぶ際には、今後のトラブルを防止するためにも、物件の情報はできるだけ多く、誠実に提供しましょう。

1)売却活動を行う

不動産流通機構(通称:レインズ)に物件を登録したり、チラシやインターネット、住宅情報雑誌などに広告を出したりと、仲介業者による売却活動が行われます。

この際、媒介契約が専属専任媒介や専任媒介ならば、定期的に売却活動の状況を契約者へ報告する義務があります。

2)内見に対応する

売却活動が順調に進んでいけば、購入希望者が自分の物件を内見するために訪れる機会が増えてきますので、しっかりと対応しましょう。

室内や外観が汚かったり、敷地内に問題があったりすれば、値引き交渉へとつながってしまいます。

内見の前には、できるだけ整理して見栄えをきれいにしておくなど事前準備しておきます。

そして、購入希望者の印象をできるだけよくするためにも、明るい笑顔での対応を忘れないようにしましょう。

3)売買条件の交渉をおこなう

購入希望者が現れると、仲介業者から「購入申込書」または「買い付け依頼書」といった書類が送られてきます。

その書類に記載されている物件価格や代金の支払方法、引渡し希望日などを確認。購入希望者と売買条件を交渉し、売買契約を結ぶ場所と日時を決定します。

交渉の際は、契約後のトラブルを防ぐためにも、物件に見られる不具合や欠陥(瑕疵)が存在する場合は誠意を持ってしっかりと伝えておきましょう。

【関連記事】不動産取引における「買付証明書」とは?売主へのアピールになる?

4)売買契約を結ぶ

売買条件に関して双方の合意が得られれば、購入者と売買契約を結びます。

契約が締結できれば、購入者から手付金を受けとることになります。

また「契約に不備がないか」「不動産会社に支払う仲介手数料はいくらか」など契約内容についてはしっかりと確認しておきましょう。

4.物件の引渡し(決済)までの流れ

物件売却の手続きはこの段階で終了していますが、引渡しに備えて準備やローン解約、抵当権の抹消などを行う必要があります。

1)抵当権を抹消する

残っている住宅ローンに関して、金融機関にローンの解約を申し出ることにより、自己の抵当権を抹消します。

このとき残債を全て返済するために、購入者から受け取った売買代金を充当する同時決済が一般的です。

2)物件を引渡す

引渡しまでに、引越しの手続きや公共料金の精算などを済ませておきます。そして、引渡し当日は購入者の立会のもと、物件や土地の状況を最終確認して、売買契約は全て完了となります。

また、引き渡し後は、税金の納付や確定申告は忘れないように気を付けましょう。

5.不動産売却スケジュールの目安

1)平均的な不動産売却の期間

1章から4章でご紹介した不動産売却のスケジュールを3段階ごとに確認していきます。

不動産売却の期間

・物件を売り出すまで:2〜4週間
・売買契約を結ぶまで:1〜3か月
・物件の引渡し(決済)まで:1〜2か月

少しでも早く売却したい場合は、2章(2)で挙げた必要書類を早めに提出したり、売却活動を積極的におこなったりすると良いでしょう。

2)不動産を売却しやすい時期

実需向け不動産で最も成約が多い時期は1〜3月です。春からの転勤に合わせて、この時期に購入を希望する人が多いためです。

投資用不動産は、実需と異なって上記のような繁忙期はありません。

ただ、上場企業の役員が節税目的で不動産購入を検討するので、この役員をターゲットに売却する人も一定層います。

売却時期としては、確定申告前を考慮した秋ごろから12月までがベターだと言えます。

(多くの役員は個人事業主として不動産投資をしているため、事業期間の期末が12月のため。)

 

いずれにしても、地域によっても特性がありますし、物件のタイプによっても売却ターゲットは異なります。

不動産会社に相談して、売り出す時期を決めてスケジュールを組んでいくのが良いでしょう。

6.不動産売却の流れを理解した後にやるべきこと

1)不動産売却時にかかる税金を把握する

不動産売却時には次の3つの税金がかかります。

それぞれ簡単に見ていきましょう。

①印紙税

印紙税は、不動産売買などの契約の際に作成した契約書や領収書にかかる税金のことです。

印紙税の課税対象となる文書の種類は20種類と定められています(印紙税法別表第1)。

不動産の譲渡(売買)にかかる文書は「第1号文書」と言います。これは何となくでもいいので覚えておくと良いでしょう。

②登録免許税

ローンを組んでいることを前提に不動産を売却する場合には、抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消申請時にかかる税金が登録免許税です。

税額は不動産1戸につき一律1,000円となります。

抵当権とは

抵当権とは、金融機関等が融資をする際にローンを借りる人が所有する不動産に設定をする権利のこと。

抵当権抹消は、その抵当権を外すことを意味する。

抵当権を抹消しないと不動産売却はできないから、注意が必要だ。

>>合わせて読みたい「住宅ローンを完済したときの抵当権抹消登記に必要な書類と手続きの流れ

③売却費用に対する消費税

売却費用に消費税が課税されます。

具体的には以下2つが課税対象です。

・売却の手数料として仲介業者に支払う仲介手数料

・司法書士に支払う司法書士報酬

売却後にも税金はかかります。「マンションを売る時にかかる税金について」で確認しましょう。

2)専門家に聞いて不明点を解消する

それぞれの課税額はさほど大きくありませんが、やはり不動産と言う高額商品を取引するわけですから、トータルではそれなりの課税額となります。

売却後のトラブルを避けるためにも、細かな不明点がある場合は不動産会社の担当者に聞いて疑問を解消しておきましょう。

 

そうとは言え、不動産会社の担当者は税金のプロではないので信用しすぎるのも良くないです。

税理士に間に入ってもらうなど、専門家をうまく活用しましょう。

なお、税理士は相談料を取るところは少ないので、気軽に相談してみることをお勧めします。

7.不動産を売却するときの注意点

1)余裕を持って売却計画を立てる

不動産の売却活動は、余裕を持った長期的なスケジュールで活動していくのがお勧めです。

実需不動産であればおおよそ半年

投資用不動産であれば3か月は売却に時間を要します。

あくまでも目安なので、これ以上売却期間が伸びることはざらにあります。

すぐに購入希望者が見つかるとは限りませんし、予定よりも各種手続きが長引くこともあるからです。

 

スケジュールに余裕がない場合、希望条件を満たしていなくても、妥協しなければならない可能性も出てきます。

焦って売却することがないように、余裕を持って計画を立てることが大切です。

2)購入希望者には丁寧な対応を心がける

購入希望者には丁寧な対応を心がけましょう。

不動産会社が売却手続きの代行や窓口になってくれますが、買い手は売主がどんな人なのかも気になります。

特に内見時の対応によって印象は変わってきます。

買い手にとって売主の印象が売買の決め手になることもある、と言ったことを自覚して丁寧な対応を意識しましょう。

まとめ

今回は不動産売却の流れについて、3つの段階に分けて解説しました。

投資用物件のオーナーチェンジなど不動産の種類によっては確認すべきことや必要となる書類が多少異なってきますが、流れは基本的に同じです。しっかりと流れを把握して、賢く不動産売却を進めてください。

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