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賃貸管理

「負動産」になる本当に危ないマンション特徴7選を解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

「負動産」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。
「負動産」とは、賃貸に出しても借り手が見つからないような不動産のことを指します。
不動産には固定資産税などの税金が課税されます。
さらに、マンションの場合には管理費、修繕積立金の支払いも必要となるため、収益が見込めない不動産を所有することは負債だけが増えることにもつながります。

負動産の「負」とは「負債」の負を表しているのです。

今回は、負動産になりやすいマンションの特徴と、所有するマンションが負動産になってしまった場合の対処法についてご説明します。

1.負動産になるマンションの7つの特徴

負動産になりやすいマンションを見分けるための7つの特徴をご紹介します。

1) 駅からの距離が遠い

最寄り駅からの距離は、入居する人にとって重要な条件のひとつです。

 

新築マンションであれば、駅から離れているといったデメリットも最新設備の魅力で補うことが可能です。

しかし、築年数が経過した中古マンションの場合だと、駅から離れていることを覆すだけの魅力を付加することはなかなか難しいです。

 

駅から遠い中古マンションは、特に不人気なため、負動産になりやすいです。

 

 

>>駅近以外で成功する条件を知るなら

「【永久保存版】不動産投資を成功に導く!「良い物件」7つの条件とは」もお勧め

2) 共用部分の管理が行き届いていない

共用部の管理が行き届いていない物件も、負動産になりがちです。

 

例えば、エントランスに枯れ葉やゴミがたまっていたり、廊下の照明が切れていたりと、共有部分の清掃がしっかり行われていないマンションがあります。

 

建物の顔である共用部が荒れていると、治安の悪さにもつながります。

どんなに部屋がきれいな状態でも、マンションの共用部の管理が行き届いていないマンションに入居者は付きません。

部屋よりも共用部の方が大事なのです。

3) エレベーターがない

エレベーターが無い中古マンションも、負動産になりがちです。

やはり生活の利便性を考えると、エレベーターがあるマンションの方が入居者から人気があります。

 

そうは言ってもエレベーター付きの中古マンションは販売価格も高く手が出しづらいですよね。

もしエレベーター無しの物件を検討する場合は、次の建物だけは購入を避けた方がいいでしょう。

「4階以上の建物でエレベーターがない物件」です。

 

階段で4階以上昇り降りするのは非常に過酷です。

 

上階ほど不人気で空室になりやすいので、3階以上でエレベーター無しの物件には手を出さないようにしましょう。

4) オートロック等の防犯設備がない

治安が悪いと「負動産」となりやすいのもまた事実です。

セキュリティ面に不安が残る中古マンションだと、入居の決め手に欠けるでしょう。

 

SUMMOが提供する「20代社会人シングル男女の一人暮らしデータ2021」でも、オートロックは「契約時の決め手になったもの」として高い人気を誇ります。

 

オートロックが難しくても、監視カメラを設置するだけでも印象は違ってきます。

防犯対策にも気を配ると良いでしょう。

5) 間取りが時代に合っていない

最近では、キッチンとダイニング、リビングが一緒になったLDKタイプの間取りが主流です。

しかし中古マンションでは2DKなど、キッチンとダイニングやリビングが分かれた作りになっている物件が多く、どうしても古めかしい印象をぬぐえないでしょう。

特に子育て世代では、料理をしながら子どもの様子を確認することが難しいため、キッチンが独立したスタイルの間取りは不人気となっています。

6) 機械式駐車場がある

機械式駐車場は、平置きの駐車場に比べて面積が狭い分、より多くの車が駐車できる点がメリットでした。

そのため、車の所有率が高かった時代に建てられたマンションには、機械式駐車場が設置されていることが多くあります。

しかし、車離れが進んでいる現在では、駐車場の空きが増える傾向にあり、メンテナンスに高額な費用がかかる機械式駐車場はマンションのお荷物扱いになっています。

 

空きが増えると、駐車場使用料の収入よりもメンテナンス費用が高くなってしまい、機械式駐車場を保有していることがマンションの赤字を生み出すことになります。

そのため、駐車場収入を見込んで管理費や修繕積立金を設定している場合は、管理費や修繕積立金が値上げされる可能性があります。

7) 床がカーペットである

最近のマンションのほとんどは、床材にフローリングを採用しています。

フローリングは掃除もしやすく、メンテナンスも簡単です。

 

古い物件は、床がカーペットなのが特徴です。

カーペットは汚れが目立ちやすく、重い家具を置いた場合などにはへこみも生じます。

衛生面の観点からも、床がカーペットのマンションは敬遠されがちです。

2.負動産マンションになった時の対処法

もし所有するマンションが負動産になってしまった場合には、どのような対処法があるのでしょうか。

1) 管理会社の変更を検討する

建物を管理する会社によって、管理費にそれほど差がない場合でも、共用部分の清掃の範囲や頻度など、管理内容が異なるケースがあります。

共用部分の管理が行き届いていない場合は、管理組合で話し合いを行い、管理会社の変更を検討してみるのもひとつの手段です。

>>管理会社の変更方法について知りたい方はコチラ「【ワンルームマンション投資】管理会社を変更したい!変更方法について解説」

2) リフォームやリノベーションをして価値を上げる

室内の間取りや設備などが時代の流れに沿わず、古い印象を与えてしまう場合は、思い切ってリフォームやリノベーションをしてみると良いかもしれません。

>>合わせて読みたい「築古の中古ワンルームマンションをリノベーションする秘訣」

3.負動産マンションを早く手放すことトラブル回避につながることも

負動産マンションを収益性の高いマンションに変えることは、なかなか簡単なことではありません。

リフォームやリノベーションを行って部屋の中を変更することは可能ですが、駅からの距離を変えることは不可能です。

 

また、マンション自体の設備としてニーズの高いエレベーターやオートロックの設備も、区分所有者の一人の意見によって簡単に導入できるものではありません。

そのため、損害を軽減したいと考えている場合には、負債が増える前に負動産マンションを手放すことも視野に入れたほうが賢明だと言えます。

まとめ

投資目的で所有するマンションは、利益を生み出すことができなければ、固定資産税や管理費等の支出だけが増え、負債を招く負動産マンションとなってしまいます。

今回は負動産になりやすいマンションの特徴をご紹介しました。

万が一、所有するマンションが負動産マンションの特徴に当てはまっている場合や、なかなか収益を上げられないマンションを所有している場合は、信頼できる不動産会社へ売却の相談をしてみると良いでしょう。

 

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