負動産マンションの特徴10選！1つでも該当するとマズイ？負の遺産になる前の処分法を解説

1.負動産になりやすいマンションの10つの特徴

負の遺産とも言われる「負動産」になりやすいマンションには、特徴があります。

負動産になりやすいマンションの特徴を、リフォームやリノベーションで改善できる可能性があるものなど、確率が低いものから順に「軽度」「中度」「重度」の3段階に分け、10個ほどご紹介します。

次の項目に当てはまるようであれば、しっかりと対策をしなければ負動産マンションになってしまう可能性があります。

特に、中度と重度の特徴に当てはまるようであれば、かなりの確率で負動産になると考えられるでしょう。

1)軽度

・床カーペット

最近のマンションの床は、分譲の場合はフローリングがほとんどです。

また、賃貸マンションの場合はフローリングに見える素材や大理石のように仕上げられた素材を使用したクッションフロアの使用が主流となっています。

クッションフロアは、クッション性があるために階下の部屋に音が響きにくく、お手入れも簡単といったメリットがあります。

反対に、最近少なくなっているのが、カーペットの床です。

カーペットは繊維の奥に汚れが染み込んでしまうため、クリーニングをしてもなかなか汚れが落ちません。

また、家具の跡も残りやすいため、部屋全体が古い印象になってしまいます。

さらに、毛足が長いために掃除がしにくく、ダニが発生しやすいというデメリットもあります。

そのため、カーペット床の物件は敬遠される傾向にあるのです。

床がカーペットの場合、マンションの購入を避けた方が賢明かもしれません。

既に購入した人は、管理規約を確認したうえでリフォームを施し、フローリングなど人気の床材に変更するとよいでしょう。

・オートロック設備がない

エントランスにオートロック設備が無いマンションは、防犯面で敬遠されます。

特に、女性はストーカー被害を懸念し、オートロックの有無を優先条件にして部屋探しを行うことが多いようです。

子供がいるファミリーにとっても不審者対策にオートロックは安心材料になります。

オートロックが無い場合は、後付け工事も可能ですが、費用面が気になるのであれば防犯カメラの設置も有効でしょう。

・不人気の間取り

マンションには人気のない間取りが存在します。

以下の間取りに該当する部屋は要注意です。

玄関から部屋全体を見渡せてしまう部屋は、来客の際に生活圏が丸見えになります。

古い物件で目立つのが和室、脱衣スペースや室内洗濯機置き場がないケースです。

いびつな形の間取りは家具の配置や収納場所の確保が難しく、部屋の面積を持て余すデッドスペースを生んでしまうことがあります。

これらの間取りはお金がかかりますが、資産価値の下落を止めるためにもリフォームが必要になるでしょう。

設備の問題から、負動産になる可能性がある場合は定額リノベーションを利用し、物件の再生を図る方法もあります。

【関連記事】ワンルーム定額リノベーションは安くてお得？メリットデメリットを解説【築古ワンルーム保有者向け】

2)中度

・駐車場が機械式

機械式駐車場のあるマンションは、駐車場代が安い場合があるほか、車上荒らしのリスクが低減するなど一見メリットになりそうですが、実はデメリットが多くあります。

設備が故障すれば駐車場が稼働せず車の使用ができなくなります。

他にも、部屋を出て乗車するまでに時間を要するほか、朝や夕方は混雑するため入出庫にストレスを感じる入居者も少なくなくありません。

駐車できる車種も限られていることから、機械式駐車場が付いたマンションは購入前にしっかりと検討する必要がありそうです。

更に機械駐車場の最もリスクなる点は、メンテナンスに高額な費用がかかる点。

管理修繕積立金をはじめから高く設定されていることが多く、将来の修繕金値上げ時に売却価格に影響が出てくるので要注意です。

・建物にエレベーターがない5階以上の部屋

エレベーターがないマンションは、メンテナンス費用が抑えられる点がメリットですが、普段の生活で足腰に負担をかけてしまいます。

高齢者や小さな子供を抱えた親にとって、階段の上り下りは酷です。

体力に余裕がある10～30代の若い世代でも5階以上の上り下りはかなりしんどく感じることでしょう。

エレベーターがないマンションは、賃貸にしろ、実需にしろ若い世代がターゲット層になります。

若い世代への訴求方法は以下の記事で紹介していますので、ぜひご覧ください。
【関連記事】5階エレベーター無しマンションは不人気？空室を埋める方法を解説

・周辺環境が悪い（騒音、治安など）

多くの人は、住居を選ぶときに安心して生活できる環境、安全に暮らせる環境を重視します。

そのため、物件自体に問題がなくても、物件が建つ場所の周辺環境に問題があれば、入居者を見つけるときにも物件を売却するときにも苦労をすることになるでしょう。

具体的には、次のような環境に建つ物件の場合、負動産になる確率が高いと考えられます。

• 歓楽街が近く、犯罪が多いエリアに建っている
• 街灯が少なく、夜間に人通りが少ないエリアに建っている
• 夜にも人が多く集まる施設が近いため、夜中でも騒音がひどい
• 昼夜を通して通行量が多い幹線道路のすぐそばにあり、常に騒音がする

3)高度

・駅から遠い

駅近のマンションは資産価値が高いとよく耳にすると思います。

一方で、駅から距離があるマンションは人気がなくなるも事実です。

一人暮らしに関する調査では、部屋探しのポイントとして「距離の利便性」が重視されています。

通勤・通学の利便性はマンションの資産価値に強く影響する要素なのです。

したがって、駅から遠く離れた場所は敬遠される傾向にあり、築年数が経過すればするほど、入居者を見つけにくくなるでしょう。

中古マンションこそ、入居者を獲得するには立地条件が大きく影響するのです。中古マンションと立地の関係については次の記事で詳しく解説しています。

【関連記事】不動産は立地がすべてと思う人こそ中古マンション購入が最適解である理由

・共用部や外観が汚い

築年数が経過すると共用部や外観が劣化し、マンションの見た目に悪い影響を与えます。

こうした劣化を防ぐためにマンションでは管理費・修繕積立金を住民と所有者から徴収し、大規模修繕や共用部の清掃などを定期的に実施します。

しかし、中には複数の所有者が管理費・修繕積立金を支払わずに滞納をしているようなマンションもあります。

そのような場合、必要な資金がないために、清掃や大規模修繕が実行できない状態になってしまいます。

中には、資金が不足しているもののマンションの資産価値を落とさないため、借り入れによって管理費・修繕積立金を確保しているマンションもあります。

ただ、マンション自体が借金を抱えていることになるため、購入検討者からは敬遠されてしまうでしょう。

滞納者が多数いるマンションや、適切に修繕積立金の管理をしていないマンションは大規模修繕ができず、資産価値が低下していきます。このようなマンションは、まさに、負動産の代表的な存在であると言えます。

滞納者への対策は、以下の記事で解説していますので、ご参考ください。

参考：【組合員必見！】マンション住民が管理費・修繕積立金を払わない場合どう対処する？

・リゾートマンション

リゾート地に建つマンションも負動産になりやすい物件です。

バブルの時代には、リゾートマンションの所有が人気となり、休日に訪れては海や山の時間を楽しむ人が多くいました。

しかし、現在ではリゾート目的のためだけにマンションを購入しようとする人は少ないのが現状です。

リゾート地は、日常的に生活する場所ではなく、たまの休みに訪れるからこそ楽しめる地方エリアにあります。

したがって、居住目的や投資目的でリゾートマンションを買おうとする人や借りようとする人はなかなか現れないでしょう。

リゾートマンションは、売るに売れず、管理費や固定資産税などの負担だけがかさむ、まさに負の遺産となりやすいマンションです。

・老朽化した分譲マンション

投資を目的とした収益物件ではなく、老朽化した分譲マンションも負動産になりやすいものです。

分譲マンションには実際に人が住んでいるため、建て替える際には住民の合意を得る必要があります。

しかしながら、さまざまな年齢、考え方の住民が居住する分譲マンションではなかなか一定数の住民の合意を得るのは難しく、建て替えがスムーズに進まないのが現状です。

老朽化が進むマンションであれば遠くない将来に建て替えが必要になると考えられ、建て替えの費用負担が発生するような恐れのある物件を進んで購入する人は稀でしょう。

2.負動産マンションは放棄ができない！？

負動産とは、所有していることでマイナスの効果しか得られない不動産のことです。

賃貸物件としても活用できず、売却もできない負動産マンションの場合、固定資産税や都市計画税などの税金を支払わなければならず、管理の費用や手間もかかります。

さらに、老朽化により外壁が崩れるなどして、万が一、近くを歩いていた人などに被害を与えてしまえば、損害賠償の責任を負うリスクがあります。

【関連記事】不動産が負動産!?知らないと大変なことになる負動産の実態と今からできる対策

所有しているだけでリスクが増える負動産マンションであれば、所有権を放棄したいと思う方もいらっしゃるでしょう。

しかし、負動産は簡単に放棄することはできません。マンションを手放すときには、専有面積を所有する権利である区分所有権やマンションの土地に関する権利である敷地利用権を手放す必要があります。

そして、この所有権を手放す手続きとは、次の所有者に所有権を移す手続きでしか実現できないのです。

つまり、次に負動産となるマンションを所有する人が決まり、所有権の登記をし直さなければ、いつまでもマンションの所有者としての権利は残り続けるのです。

また、不要な不動産がある場合、国や自治体に寄付できる制度があります。しかし、この制度は土地のみを対象とした制度であり、マンションは対象となりません。

親や親族などが所有していた負動産を相続する場合は、遺産放棄をする方法もあります。

しかし、遺産を放棄する場合、マイナスの財産である負動産だけを放棄することはできません。

遺産放棄をする場合は、その他の不動産や現金、有価証券、貴金属など、価値のある遺産の相続権も放棄しなければならないのです。

このように負動産マンションは、所有者や相続権のある人に大きな負担をかけるものです。

所有権も放棄できないのであれば、この先、負動産マンションをどうすればよいのか悩んでしまうケースも少なくないでしょう。

しかし、負動産マンションの問題を解決できる方法もあります。それは、買取業者に売却する方法です。

3.処分に困った負動産は買取業者への売却がおすすめ！

なかなか売却できず、賃貸としても活用できない負動産は、買取業者を活用してみるとよいでしょう。

買取業者とは、中古のマンションを買い取り、リノベーションやリフォームなどを行って付加価値を与え、再販する業者のことです。

買取業者であれば、個人への売却が難しいような物件でも、買い取ってもらえる可能性があります。

処分に困った負動産でも買取業者に売却すれば、売却益を得ることができるのです。

ランドネットも不動産の買取を行っています。日本全国、すべてのエリアを対象としており、これまでに4万件以上の取引実績があります。

事件や事故が起きている物件、老朽化している物件など他社では買取が難しいと断られるような物件であっても、弊社は取り扱っています。

査定から契約、決済までもスピーディーに対応し、即日現金化も可能です。

負動産マンションの取り扱いにお悩みのようでしたら、お気軽に弊社までご相談ください。

弊社の強みについては、こちらをご一読ください。

ランドネット不動産売却の強み

まとめ

負動産になりやすいマンションの10の特徴をご紹介しました。

今回、軽度の特徴としてご紹介した床や設備などの問題の場合は、リフォームやリノベーションなどによって改善することができます。

しかしながら、立地やエレベーター、修繕積立金の不足といった問題は、所有者の努力によって変えるのが難しい要件です。

負動産を所有していれば、固定資産税等の支出負担を抱え続けなければなりません。

マンションの所有権は、次の所有者が確定しなければ放棄することができず、そのまま放置しておけば負の遺産として親族に相続させなければならなくなってしまいます。

賃貸物件としても運用が難しい、売却しようにも買い手が付かない、そんなお悩みを抱えた負動産マンションであれば、不動産買取会社への売却を検討してみるとよいでしょう。

弊社は不動産買取の実績も豊富にあり、売却が困難な負動産マンションの買取も行っています。

負動産マンションにお悩みの場合は、ぜひお気軽にランドネットまでご相談ください。