中古物件の不動産売買で必要となる「物件状況等報告書」とは？

1．「物件状況等報告書」とは

中古物件の売買では「物件状況等報告書」または「重要事項説明書」という書類で、物件の状態を買主に報告します。

物件状況等報告書の交付は義務付けられていませんが、重要な事項は告知の義務があり、記載を怠る事で契約不適合責任に問われてしまう可能性もありますので、可能な限り詳細を記入しましょう。

書類の構成は土地、建物、その他の3つの項に分かれています。

土地は境界の状況や土壌汚染調査等の状況、周辺土地の過去や現在の状況等を告知、建物は石綿の使用の有無、雨漏りやシロアリといった瑕疵の有無、耐震診断の有無、過去の所有者等を記載します。

その他には例えばガス瞬間湯沸器、ガスバーナー付ふろがま、浴室用電気乾燥機等の特定保守製品の有無、前の所有者から引き継いだ資料、新築・リフォーム時の不動産会社等を記載します。

仲介業者によってフォーマットは異なりますが、雨漏りや給・排水管の故障、リフォーム履歴・故障・被害の有無等、主な内容は共通しています。

「よく覚えていない」「見ても良く分からない」という売主の方もいらっしゃるかもしれませんが、不明である場合も含めて売買契約時には物件がどのような状態であるかを明確にしておく必要があり、買主が「物件が契約の内容と合っていない」と判断した時には売主に対して損害賠償を請求される（契約不適合責任）可能性があります。

物件状況等報告書と契約不適合責任

契約不適合責任は2020年4月から民法改正により施行された制度で、以前は「瑕疵担保責任」という名称で内容が異なりました。

瑕疵担保責任では物件に「隠れた瑕疵（欠陥）」がある場合売主は瑕疵担保責任を負い、損害賠償や契約の解除が認められていました。

改正後の契約不適合責任では「引き渡された物件が契約と一致しない」事柄に対して売主の責任が問われるようになり、物件の補修や代替物または不足分の引き渡し、代金の減額、損害賠償や契約解除が定められています。

物件状況等報告書に書かれている内容と物件の状況が一致しない場合、契約不適合となります。

例えば雨漏りの項で無に〇が付いていたにも関わらず雨漏りがする際、買主は売主に雨漏りの修理を請求する事ができます。

2．物件状況等報告書のフォーマット・書き方

以下は物件状況等報告書の見本となります。

国土交通省のホームページでは「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000268.html）を掲載しており、「重要事項説明の様式例」においても、土地や建物の名義人、都市計画法建築基準法等の法令に基づく制限等と一緒に建物状況調査の実施有無や建物の状況・維持保全に関わる書類の存在有無等の記載欄があります。

書類を記入する場合、まずは分かる範囲で記入を行い不動産会社の担当者に書類を確認してもらいましょう。

3．既存住宅状況調査（インスペクション）の必要性

物件状況等報告書は売主が分かる範囲で書いても問題無いですが、より正確に作成するためには既存住宅状況調査（インスペクション）が必要となります。インスペクションとは建築士など専門家による住宅診断のことです。

2018年に施行された「宅建業法改正案」により宅建業者による既存住宅状況調査の説明が義務化されました。

正しい法改正により義務化された事柄は「宅建業者の説明」であり、既存住宅状況調査はあくまで任意となります。

インスペクションは法律的に「義務ではないが推奨されている」という立ち位置となり、今後中古住宅市場は売主による「インスペクション実施済の安心な物件」と「インスペクションを実施していない物件」として二極化していくと予測されます。

加えて民法改正の「契約不適合責任」により、売却後の売主の責任の範囲が広がりよりインスペクションの必要性が高まりました。

インスペクションの検査項目とは

インスペクションで検査項目の対象となる箇所は、戸建ての場合小屋組、柱・梁、床、土台・床組等の構造耐力上主要な部分や床、壁、柱、雨漏りの可能性が高い外壁や屋根、給・排水管やダクトといった劣化や破損が生じている可能性のある部分です。

集合住宅は戸建て物件の「構造耐力上主要な部分」を除いた箇所をチェックします。

屋根や外壁は雨漏りの生じる可能性の高いシーリング材・防水層、屋根葺き材や外壁材に破損や劣化が無いかを目視で確認します。

給・排水管は水漏れやさびを目視や触診で調べます。

インスペクションの費用は平均5～10万円程度となりますが、「インスペクションを行っている」という理由で売却が有利になる可能性があります。

「契約不適合責任のリスクを回避したい」「できる限り有利に売却を行いたい」という方はインスペクションを行った方が良いでしょう。

4．物件の状況は詳細に

買主の立場である時は、物件状況等報告書は隅々までチェックを行った上で物件の判断材料の一つにしましょう。売主である際は、契約不適合責任を念頭に置き詳細を記載しましょう。インスペクションを行う事で、より精度の高い書類を作成する事が出来ます。