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不動産の購入

サブリース物件を売却したい!オーナーチェンジは可能か?

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

投資用物件を購入した際に、サブリース契約を結ぶオーナーは少なくありません。
また、サブリース契約している物件が売却可能かどうか悩んでいるオーナーの方も多いでしょう。
そこで今回は、サブリース物件を売却し、オーナーチェンジできるのか、詳しくみていきたいと思います。

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1.サブリース物件、売却できる?

結論から言うと、サブリース物件の売却は可能です。

しかし、大変難しいというのが現状でしょう。

その理由について順を追って解説します。

2.サブリースとは

サブリースとは、不動産会社などの業者がオーナーから物件を借り上げて、入居者に転貸し、管理業務を行うことです。

物件を借り上げるということは、空室期間がなくなるということです。

また、毎月必ず家賃収入が入ってきます。

 

上記だけみると、サブリース契約にはメリットしかないように感じますが、実際は違います。

物件を購入しサブリース契約を結んだ当初は、実際の家賃収入の8~9割程度の賃料が保証されていることが多いのですが、一定期間ごとに賃料の見直しが行われ、その際、賃料が減額されてしまうことがほとんどなのです。

 

また、サブリースは、長期間の契約が多く、中には「30年間家賃保証!」などの謳い文句で勧誘し、いかにもオーナー側に得があるように思わせて長期に渡る契約を結びます。

前述したように、一定期間ごとに賃料は下がっていくことがほとんどなので、30年間、契約当初の家賃収入が保証されることはありえないと考えてよいでしょう。

さらに、サブリース契約は、オーナー側からは解約できないというデメリットもあります。

このデメリットこそが、サブリース物件の売却が難しい大きな要因の一つなのです。

 

サブリース契約のメリット・デメリットについては、「サブリース契約の不動産投資は危ない?メリットとトラブル事例をわかりやすく解説」、こちらに詳しく記載してあるので合わせてご覧ください。

3.サブリース契約が解約出来ない理由とは

サブリース契約では、業者は契約上「賃借人」となります。

よって、借地借家法が適用されることになります。

借地借家法は、賃借人の権利を守ることを目的とした法律であるため、正当事由がなければ、オーナー側からの解約は認められません。

 

ですから、オーナーから賃借人である業者に、「売却したいのでサブリース契約を解約したい」と申し出ても、売却したいという事情は正当事由には該当せず、解約できないのです。

そこで、多くの場合、サブリース物件のまま売却することになりますが、売却によりオーナーチェンジがなされ、例えば、新オーナーが「物件は自分で管理したいので、サブリース契約を解約したい」と言っても、正当事由とは認められないので、基本的に解約することができません。

4.サブリース物件の売却が難しい理由

前述したように、サブリース物件は、オーナーチェンジしても解約することが出来ず、長期にわたる契約期間の満了まで、サブリース会社と付き合い続けなければならないので、そのことを知っている不動産投資家がほとんどであり、あえてサブリース物件を購入しようとする人はなかなか現れません。

また、サブリース物件を購入したいという投資家が現れたとしても、サブリース契約が引き継がれることで自由度が少なくなることを理由に、値下げ交渉をしてくるケースが多いです。

そのため、希望価格では売却することが難しく、値下げを余儀なくされるでしょう。

さらに、サブリース物件は、入居者が支払っている賃料ではなく、業者からオーナーに支払われている賃料で利回りを計算し、おおよその売却価格が決められるため、どうしても価格は低くなってしまいます。

5.サブリース物件を売却しやすくするためには

サブリース物件を売却するためには、サブリース契約を解約してから売却するのが最善の手段かと思います。

そのための方法を紹介します。

1)解約に関する契約内容を調べてみる

サブリース契約した際の契約書に、必ず解約についての記載があるはずなので、チェックしてみましょう。

多くのケースでは正当事由が必要ですが、もしかしたら、通常の賃貸借契約のように6ヵ月前までに解約したい旨の通知をすれば、解約可能であるという内容の可能性もあります。

2)サブリース契約の解約を交渉してみる

サブリース契約は、オーナーと業者、双方の合意があれば解約することが可能です。

しかし、業者としてもせっかくの収入源を失うことは避けたいはずですし、申し出だけで解約に応じてくれる業者はなかかなかいないと考えてよいでしょう。

ただし、相応の立退き料を支払えば、オーナー側からも解約が可能な正当事由として認められることがあります。

まずは、交渉してみて、やはり難しいようであれば立退き料の支払いを提案してみるとよいかもしれません。

また、不動産関係を得意とする弁護士に相談してみるのも一つの方法でしょう。

6.サブリース新法とは

2020年に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行されました。

これを通称「サブリース新法」といい、以下の3点が義務付けられるようになりました。

 

・誇大広告等の禁止

・不当な勧誘行為の禁止

・特定賃貸借契約締結前の重要事項説明

 

例えば、「家賃は絶対に下がることはありません!」という断定は、誇大広告や不当な勧誘に該当するため禁止になりました。

また、サブリース契約を「特定賃貸借契約」と呼ぶことにし、特定賃貸借契約締結前には重要事項説明を行うことになりました。

重要事項説明では、一定期間後の見直しにより賃料が下がる可能性を必ず説明する必要があります。

サブリース新法により、サブリース契約のトラブルは減少することになるでしょう。

しかし、説明を聞き、納得して契約した場合は、やはり解約は難しくなるので、サブリース契約をするかしないかは慎重に決断する必要があります。

参考記事:賃貸住宅管理業法が6月15日に改正!サブリースの規制内容を解説

まとめ

サブリース物件を売却し、オーナーチェンジすることは可能ですが、非常に難しいと考えてよいでしょう。

売却するには、サブリース契約を解約するのが一番ですが、サブリース契約において業者は「賃借人」の立場となり、借地借家法で保護されているため、正当事由なしにオーナー側から解約を申し出ることはできません。

しかし、双方が合意すれば解約できる可能性もあるので、売却前に解約できないか交渉してみる価値はあるかと思います。

サブリース契約にはメリット・デメリット、両方ありますが、迷っているオーナーの方は、売却が難しくなるという注意点を踏まえたうえで、検討することをお勧めします。

 

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