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賃貸管理

ワンルームマンション投資で入居者を絶やさないための工夫とは

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資では、収益物件に入居がない期間が長くなればなるほど収益が下がってしまいます。

安定した不動産投資を行うためには、入居率を高く維持することが大切であり、それはワンルームマンション投資を行うときでも変わることはありません。

では、入居率を高めるためには、どのような対策が必要になるのでしょうか。

今回は、ワンルームマンション投資を成功させるための物件の選び方や入居者を絶やさないためにできる工夫についてご紹介します。

1.入居者を獲得しやすいワンルームマンションとは

ワンルームマンション投資を成功させるためには、入居者を獲得しやすい物件を取得することから始まります。

投資用のワンルームマンションを購入する際には、物件価格とのバランスを見ながら、立地、周辺環境、設備などがターゲットとなる単身者層のニーズに合致するものかどうかをしっかりと見極め、共用部の管理状況なども確認しておくことが大切です。

1)立地

入居者が物件を探すときに重視する条件の1つに立地があります。

ワンルームマンションに住む単身者の場合、駅から近く通勤や通学に便利な場所都心部や都心部にアクセスしやすい立地が好まれる傾向にあり、駅から離れた場所は借り手がなかなか見つからないケースが多くなります。

2)周辺環境

立地同様に、周辺の環境も重要です。

仕事帰りに立ち寄ることのできるスーパーやコンビニが近くにあるなど、生活に便利な環境が好まれます。

また、駅からの距離がそれほど離れてない場所でもマンションまでの道に人通りが少なく、夜には暗くなってしまうような場合は治安の面で不安があるため、特に女性には敬遠されがちです。

3)設備

ワンルームマンションでは、オートロックや宅配ボックスなどの設備が入居者に人気です。

物件購入時には、人気の設備が備えられているマンションを選ぶことも大切です。

4)共用部分

集合玄関やごみの集積場が汚れていたり、廊下の照明が切れていたりなど、マンションの管理体制が整っていない場合は、内覧者のイメージも悪くなり、部屋自体は気に入ったとしても入居に至らないケースがあります。

2.ワンルームマンションで入居者を絶やさないために必要なこと

ワンルームマンションの入居率を高く維持するためには、どのようなことが必要になるのでしょうか。

1)まずは退去者を出さず、入居者の入居期間を延ばす

高い入居率を維持するためには、退去者を出さずに現在の入居者の入居期間を延ばすことが何よりも重要です。

そのためには、しっかりと物件の管理ができる管理会社を選定し、普段から設備の故障や不具合にもすぐに対応できるようにするなど、入居者の満足度を高めるような対応が必要です。

3.退去者が出た場合に考えたい空室対策

空室期間中は家賃収入が途絶えてしまうため、できるだけ早く次の入居者を獲得したいものです。

数ある賃貸物件の中から入居者に選ばれる部屋になるためには、どのような点を工夫すればよいのでしょうか。

1)募集条件の見直し

近隣の類似物件の募集状況を確認し、適正な賃料相場を確認しましょう。

家賃を下げることは収支を悪化させてしまうため、安易に家賃を下げるのではなく、フリーレントの期間を設けたり、礼金を0にしたりといった対策を考えるとよいでしょう

2)ネット広告掲載時の工夫

多くの入居者は、インターネットを利用して物件探しを行っています。

物件情報サイトでは、エリアや家賃などで条件を絞り込んで物件検索ができるようになっています。

そのため、家賃の見せ方を変えることで、より多くの人の目に触れるように工夫することもできます。

例えば家賃7万2,000円の物件であれば、家賃6万8,000円、共益費4,000円と設定するだけで、家賃7万円以下の物件で検索している人にも物件情報を見てもらえる機会が増えます

3)不動産会社を変更する

なかなか入居者が決まらない場合には、不動産会社を変更することも考える必要があります。

より多くの間口で入居者を募集することができる客付け能力の高い不動産会社に仲介を依頼することで、入居者が見つかりやすくなる場合もあります。

4)リフォームやリノベーションを行う

内装の汚れがひどい場合や間取りが現在の生活に合わない場合などは、リフォームやリノベーションを行うことも空室対策となります。

工事には費用がかかりますが、築年数の古いマンションの場合はフリーレント期間の設定や礼金の値下げなどを行っても入居者が獲得しにくい可能性があります。

内装をきれいに整え、セキュリティ対策を強化したサッシに取り換えたり、水回りの設備を新しくしたりするだけでも印象は変わってきます。

長期間空室の状態が続くリスクと工事にかかる支出との収支の差を比較し、リフォームやリノベーションを検討することも大切です。

4.まとめ

ワンルームマンション投資を始める際には、入居者となる単身者のニーズをしっかりと把握し、入居者に人気の立地や周辺環境、設備などの条件を満たす物件を取得することが肝心です。

また、入居者を絶やさないためには、入居者が退去してからの対策を考えるのではなく、今の入居者の満足度を高めて、入居者の退去を減らすことから考える必要があります。

退去者が出てしまった場合には、募集条件や募集内容を見直し、必要に応じてリフォームやリノベーションを行い、入居者にとって魅力的な物件となるよう入居者の立場に立って物件の管理を行うことが大切です。

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