1.不動産投資を始めるための9ステップ
不動産投資を始めるには、以下の9つのステップを踏むことが一般的です。
それぞれのステップについて詳しく見ていきましょう。
1)不動産投資の目的を明確にする
最初に、なぜ不動産投資を始めたいのか、目的を明確にすることが重要です。
目的によって投資戦略や物件選びの基準は大きく変わります。
不動産投資の目的として「将来に向けた資産形成」「副収入」「相続対策」などがあります。
老後の生活資金確保が目的であれば、長く安定した家賃収入が見込める物件を選ぶことが重要です。
一方、相続対策が目的になるのであれば、節税効果が高く、将来的な資産価値の上昇が期待できる立地の物件を選ぶことが重要になるでしょう。
自分の目的をしっかりと定めることで、後の決断がスムーズになり、長期的に満足できる投資になる可能性が高くなります。
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2)情報を集めて知識を得る
次に、不動産投資に関する情報を集めて、基礎知識を身につけましょう。
知識を蓄えることで、より良い投資判断ができるようになります。
不動産投資を始める前には、主に以下のような項目について知識を深めていくことをおすすめします。
| 不動産市場の動向 | 地域ごとの賃貸需要 将来的な人口動態 地価の推移 |
| 投資対象となる物件の種類 | アパート マンション 戸建て 商業施設 |
| 税金や法律 | 不動産取得税 固定資産税 所得税・住民税 建築基準法 借地借家法 |
| 融資の仕組み | アパートローン 住宅ローン 自己資金の必要性 |
| 収益の計算方法 | 表面利回り 実質利回り キャッシュフロー |
| 賃貸経営にともなうリスク | 空室 金利上昇 自然災害 |
これらの知識を身につけるには、不動産関連の書籍の購読やセミナーへの参加、Webサイトや動画の閲覧といった方法があります。
また、投資を具体的に検討する段階に入った後なら、不動産投資経験が豊富な投資家や専門家に相談するのもよいでしょう。
3)物件を探す
いよいよ具体的な物件探しに入ります。
しかし、数ある物件の中から投資効率の高い物件を探すのは至難の業です。
闇雲に探しても、良い物件は見つかりにくでしょう。
そこで有効なのが、不動産会社が運営するWebサイトで探す方法です。
全国に支店を持つ大手不動産会社のWebサイトには、多くの取引可能な投資用物件の情報が掲載されています。
また、『SUUMO』『HOME’S』『at home』など物件情報をまとめた大手ポータルサイトの活用も物件探しには有効です。
一方、地域に根差した不動産会社には、大手のWebサイトには掲載されない物件情報が集まることがあります。
Webサイト上に掲載されない場合があり、直接訪問して相談してみるのもおすすめです。
不動産投資セミナーでも主催者が厳選した情報が入手できますので、情報源は一カ所に限定せず、広範囲で調べるのが賢明。
なお、物件の選定は、前述の投資目的を基準に行うのが鉄則です。
以下の点に注意しながら評価し、目的にあった物件を探しましょう。
| 立地 | 最寄り駅からの距離 周辺の生活利便施設（スーパー、病院など） 地域の将来性（再開発計画など） |
| 築年数 | 建物の状態 将来的な修繕費用 残存する法定耐用年数 |
| 家賃収入 | 現在の家賃相場 将来的な家賃の上昇・下落の可能性 過去の収益実績 |
| 物件の種類・構造 | 間取り（単身向け、ファミリー向けなど） 構造（木造、鉄骨、RC造、SRC造など） |
| 管理状態 | 現在の入居率 過去の修繕履歴 |
物件を選ぶ際には、複数の物件を比較検討することが大切です。
また、実際に現地を訪れて周辺環境を確認することも、良い物件選びには欠かせません。
4)買付証明書（購入申込書）を提出する
気に入った物件が見つかったら、不動産会社へ買付証明書を提出します。
買付証明書は、購入を申し込むための書類です。
買付証明書には通常、以下のような情報を記入します。
- 物件情報（所在地、物件名、部屋番号など）
- 希望買付価格
- 決済希望日
- 手付金の金額
- 買主の情報（氏名、住所、連絡先など）
- 資金計画（自己資金、借入予定額など）
- 特記事項（売主への要望など）
この段階では、まだ正式な契約ではありませんが、真剣な購入意思を示すものとして扱われます。
買付証明書を提出した後は、売主側での検討を経て、具体的な購入条件の交渉が始まります。
なお買付証明書は、購入の意思を示す以上の効力はありませんが、正当な理由なくキャンセルを行うと不動産会社からの信頼を失うおそれがあります。
購入に向けた具体的なアクションの一部として扱われますので、物件を仮押さえするような使い方は避けましょう。
5)アパートローンの仮審査を受ける
不動産は比較的安価な区分マンションであっても、決して安い買い物ではありません。
物件購入のための資金調達として、アパートローン（不動産投資ローン）を利用する場合、仮審査の段階で以下のような書類を金融機関へ提出します。
- 収入証明書
- 住民票
- 本人確認書類（運転免許証、パスポートなど）
- 物件の概要資料
- 資金計画書
仮審査はローン契約を約束する手続きではありませんが、おおよその借入可能額や金利の目安がわかります。
借入可能額次第では資金計画が変わる可能性も。
より良い条件でローンが組めるよう、複数の金融期間に仮審査を申請しておくとよいでしょう。
6)物件の売買契約を結ぶ
仮審査が通過したら、いよいよ売買契約の締結です。
まずは宅地建物取引士による重要事項説明書の確認を受けます。
重要事項説明書には、取引に関する条件や法令上の制限事項などが記載されています。
この時点では契約は締結していないため、重要事項説明の内容に同意できなければ購入を止めることも可能です。
購入した後に物件が抱える問題や制限を知ることがないよう、時間をかけて理解できるまで説明を受けましょう。
重要事項説明の内容に問題がなければ、売買契約へと進みます。
契約書に記載された売買代金、決済日、引渡し日、特約事項などを確認し、問題がなければ署名捺印を行いましょう。
契約書を交わしたタイミングで買主から売主へ手付金を支払います。
手付金の金額には法的なルールはありませんが、一般的には売買価格の5～10%程度です。
なお、売買契約が成立した後でも、アパートローンの本審査に通らずに、融資を受けられなくなる可能性があります。
万が一審査に落ちたときに備えて、契約書には審査不通過時に契約の破棄を認める「融資特約」を忘れずに盛り込んでおきましょう。
7)管理業務を委託する管理会社を決める
契約を締結した後は、日常的な管理や入居者対応を委託する管理会社を決めます。
物件管理はオーナー自ら行う場合がありますが、物件の規模やオーナーの事情によっては細やかな管理を行き届かせるのは難しいでしょう。
オーナーの負担を軽減しながら安定した経営を行うためにも、経験豊富な管理委託先を選ぶのがおすすめです。
ただ、管理会社によって委託できる範囲が異なる点には注意が必要です。
また、管理の対応範囲が広がれば手数料も高くなるため、管理会社に任せたい範囲を決めたうえで複数の会社を比較検討するとよいでしょう。
8)アパートローンの本審査を受ける
仮審査を経て、本審査に進みます。
本審査では、仮審査時の提出物に加え、以下の書類や情報が必要になります：
- 物件の収支計画書
- 詳細な資金計画
- 担保評価
- 職業・勤務先情報
- 他の借入状況
- 生命保険契約書
本審査は、一般的に結果が出るまで1～2週間程度の時間がかかります。
契約書の有効期間内に融資を受けられずに話が流れることがないよう、十分に余裕を持ったスケジュールを組みましょう。
なお、提出書類の不足や不正確な情報を理由に、本審査を通過できないケースも。
発行時期が古い書類を提出したり、非現実的な収支計画を出したりすることがないよう、提出書類はしっかりと内容を確認しましょう。
9)決済・引渡し
いよいよ最後のステップです。
ここでは、売買代金の決済と所有権移転登記を行い、物件の引渡しを受けます。
決済を行う場所は、融資を受ける金融機関の店舗です。
手続きの場には売主、買主、仲介役の不動産会社の担当者、司法書士といった関係者が集まります。
司法書士が登記に必要な書類の内容を確認し、問題がなければ金融期間の融資担当者が融資を実行します。
登記は司法書士による申請から1～2週間ほど。
物件の鍵と権利証などの書類は、決済日当日に売主から買主へ引き渡されます。
これらの手続きが完了すれば、晴れて物件のオーナーとなります。
引渡し後はパートナーとなる管理会社と相談しながら、賃貸経営を行いましょう。
まとめ
本記事では、不動産投資を始めるまでの流れを9つのステップに分けて解説しました。
ただし、不動産投資は物件の引き渡しを受けてからが本番です。
安定した収入が得られるのは、確かな知識と経験があってこそ。
不動産投資を始める方は、信頼できる賃貸管理会社とともに、物件管理や賃貸経営を進めることをおすすめします。
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