1．不動産投資における「成功」とは？
大前提として、不動産投資を始める以上、利益を出さなければなりません。不動産投資の利益を判断するには2つのポイントで判断します。
- 物件を所有しているとき
- 物件を売却したとき
物件を所有しているときは、毎月、毎年しっかり利益がでているのかを確認します。そして、不動産を売却するときは、いくらで売れれば利益がでるのかを考える必要があります。
不動産を所有しているときに出る利益を「キャッシュフロー」と呼び、不動産を売却したときに出る利益を「キャピタルゲイン」と呼びます。
不動産投資の成功は、このキャッシュフローとキャピタルゲインで測ります。
2．キャッシュフローを理解する
キャッシュフローは入ってくる家賃から、ローン返済額、管理費、修繕費、仲介手数料、広告費、固定資産税等を引いたものです。
不動産投資の大前提として、キャッシュフローはプラスにしておきます。キャッシュフローがマイナスということは、給与収入や貯金から切り崩していることになります。毎月通帳に入ってくる家賃を見て満足してしまうと、意外とこの部分がおろそかになってしまいます。キャッシュフローをプラスにすることは、不動産投資の基礎中の基礎なので、月単位でいくらの利益がでているのか、年単位でいくらの利益が出ているのかをしっかり把握しましょう。
3．キャピタルゲインを理解する
キャピタルゲインは物件の売却価格から、帳簿価格、売却時の諸費用（登記費用、仲介手数料など）を引いたものです。
不動産投資は「物件をどのタイミングで売却するのか」、「保有し続けるのか」という出口戦略を常に意識しておくことが重要です。いくらキャッシュフローがプラスであっても、物件を売った時に損が出てしまうと、今まで生み出した利益を食いつぶし、トータルでマイナスということになってしまいます。売却した際にキャピタルゲイン（売却益）が出るか、もしくはトントンで、はじめて、その不動産投資は「成功した」といえるのです。
ここで注意していただきたいのは、キャピタルゲインは「売却価格－帳簿価格－売却時の諸費用」であり、「売却価格－購入価格－売却時の諸費用」ではないということです。
土地にはありませんが、建物には耐用年数というものがあり以下のように定められています。
| 構造 | 法定耐用年数 |
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨 | 27年 |
| 重量鉄骨 | 34年 |
| RC（鉄筋コンクリート）
SRC（鉄骨鉄筋コンクリート） |
47年 |
建物部分は毎年減価償却されて価値が減っていきます。減価償却とは、法定耐用年数に定められた期間内に、毎年減った分の価値を経費として計上していくというものです。キャピタルゲインの計算は、建物部分が減価償却された帳簿価格をみます。また、売却益には税金がかかることも覚えておきましょう。
不動産投資が本当に成功したがどうかは出口までわかりません。物件を取得してから所有期間を経て、売却という出口までのトータルで考える必要があります。出口戦略（ゴール）を設定してそこから逆算して購入する物件を選ぶことも重要になってきます。
4．「成功する人」どんな人が不動産投資に向いているのか
1）地道な努力ができる
不動産に限らず、投資に成功している多くの人は「自ら情報収集をし、学び続ける人」です。不動産投資においては、学ばなければいけないことがたくさんあります。「不動産投資で一攫千金！」とういうものではなく、あくまで地道にコツコツと努力を続け、投資した物件や資産を育てていくものです。
2）物事を長期的に考えられる
不動産投資はすぐに大金が入ってくるというものではありません。短期的な判断をするのではなく、年単位で物事を考え、出口戦略を含め、将来の目標に向かい計画を立てなければなりません。長期的に物事を考えられる思考が大切なのです。
3）行動力と決断力
ここぞという時に即断でき、行動に移すことができる人は不動産投資に向いています。キャピタルゲインを得るコツは「相場より安く買い、高い時に売る」ことですが、そもそも優良物件というものは、なかなか市場に出回るものではありません。普段から物件情報を収集しつつ、「これだ」という物件があったら、すぐに決断を下せる判断力がある人が成功に近づけるのです。
5．「失敗する人」こんな人は不動産投資に向いていない
不動産投資に失敗する人は「他人の言うことを100％鵜呑みにし、自ら行動しない人」です。
相手の提案を受け身で聞いて、自分で考えず論理的に判断ができない人は不動産投資には向かないでしょう。何でも楽観的に物事を考えてしまうと、儲けることだけを考えてしまいリスクに目が向かなくなってしまいます。
適切なアドバイスをくれる不動産会社や管理会社と関係を築くことは大切ですが、「すべて不動産会社や管理会社任せ」というスタンスではいけないのです。
6．不動産投資でよくある失敗例
1）利回りの計画ミス
利回りの良さを魅力に感じて購入した物件だったけれど、入居者が退去した後の空室が埋められず、想定したほどの利回りを得られなかった。
2）空室が埋まらない
物件価格が低いことに惹かれて郊外にある物件を購入したけれど、契約更新のタイミングで入居者が退去し、なかなか次の入居者が獲得できなかった。
3）購入後に周辺環境が変化した
賃貸需要を1つの大学や企業に依存している物件で、大学や企業が存続しているうちは高い需要が期待できたが、少子化などで大学が閉校したり工場が閉鎖されたりして賃貸需要を失った。
4）家賃の滞納が発生した
入居者の家賃の支払いが滞って、長期間家賃収入を得られない状態になってしまったうえに督促などの手間がかかった。
5）家賃保証の仕組みを理解していなかった
サブリース会社がリスクを取る分、得られる賃料が少なくなり、不動産投資でお金を増やしたいのに、サブリース契約によって収益が出づらくなってしまった。
6）想定以上に修繕費がかかった
物件価格が低い中古マンションを購入したら、エアコンや給湯器などの故障が相次いで予想以上に修繕費用がかかってしまった。
7）家賃が低下してしまった
新築マンションを購入し、初めは高めの家賃でもすぐに入居者が獲得できたが、最初の入居者が退出したタイミングでなかなか次の入居者が決まらず、家賃を下げるしかなくなった。
8）節税目的で購入してしまった
節税目的で物件を選んだが、減価償却費がとれず課税所得が増えてしまい逆に手残りが減ってしまった。
立地ではなく節税目的で物件を選んでしまったため、空室が続いてしまい、経費が節税額を上回ってしまった。
9）管理会社の選定ミス
管理会社に入居者募集を依頼しているが、なかなか入居者も決まらず、募集後の経過説明も不十分で、問い合わせの返事も遅い。
7．不動産投資の失敗を防ぐためには
1）表面利回りと実質利回りの違いを把握する
利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。
不動産投資の広告には、年間総収入を物件購入価格で割った表面利回りが用いられている事が多いです。
表面利回りには、税金、保険料、管理費などの支出が含まれていないため、実際にかかる経費を加えて計算した実質利回りよりも高い数字となっています。
そのため、表面利回りと実質利回りの違いをしっかりと把握し、空室や原状回復費用など今後発生する経費についても考え、長期的な視野で利回りを計算することが大切です。
2）金利・融資について学ぶ
超低金利の時代と言われる今、ローンを活用することで投資用マンションがより購入しやすくなっています。返済期間が長期にわたる不動産購入ローンについては、今後のローン金利の上昇よるリスクは十分意識する必要があります。
借入額、返済期間、月々の返済額を考慮し、資金計画にあったプランを選択するようにしましょう。
3）空室リスクを考えた物件選びをする
不動産投資において、空室リスクをゼロにすることは難しいのが現状です。
できるだけ空室期間を短くすることが空室対策では大切なことです。また、新築マンションは時間の経過とともに新築のプレミアム感は失われ、家賃は低下していくことを想定しておかなければなりません。
空室になっても、築年数が古くなっても入居者を集めやすい条件は、都心に近く、駅から近い場所であることです。
4）中古物件は修繕リスクを想定しておく
中古物件は、新築と違って設備も経年劣化しているため、購入後すぐに修繕が必要になるケースも少なくありません。
物件購入時には、室内の状態だけでなく備え付けの設備の製造年などを確認しておくことやあらかじめ修繕費用を想定しておくことも大切です。
5）入居審査を厳しくする
家賃の滞納を防ぐためには、入居審査を厳格化し、入居者の支払い能力を見極めることが大切です。
また、契約時には連帯保証人を立て、家賃の支払い方法を銀行引き落としやクレジットカード払いにすることも検討するとよいでしょう。
6）毎月のキャッシュフローが出る物件を選ぶ
不動産投資では「キャッシュフロー」が重要で、賃貸経営を大きく左右します。
キャッシュフローとは家賃収入から経費を差し引き手元に残るお金を指し、キャッシュフローが大きい物件は売却価格が高くなります。また運営実績としても評価され、金融機関から融資が受けやすくなります。
収支のシミュレーションをしっかり行ったうえで物件を選び、赤字になるような物件には手をださないよう気を付けましょう。
7）管理会社選びは慎重に
管理会社の手腕によっては入居者が獲得できず、空室リスクが高くなる可能性もあります。
管理会社を選ぶ際には、情報収集を怠らず会社の実績(入居率等)や評判を調べたうえで信頼できる会社に管理を依頼するようにしましょう。
8．万が一不動産投資に失敗してしまったら
1）安易に家賃の値下げはしない
家賃はいったん値下げしてしまうと、月々の収入が減って収支が悪化してしまいます。家賃を値下げするのではなく一定期間の家賃を無料にするフリーレントの期間を設ける、礼金の額を値下げするなどといった、入居時の初期費用を抑える対策も入居促進につながります。
2）設備や内装をリフォームする
築年数が古く、設備や室内の状態が傷んでいる場合には思い切ってリフォームすることも一つの手段です。
きれいにリフォームされ、新しい設備が整うことで入居者を獲得しやすくなる可能性もあるほか、売却時にも物件の査定価格が上がる可能性があります。
3）管理会社を変更する
管理会社の対応に不満を感じる場合には、管理会社の変更も考えなければなりません。
入居率、エリア、築年数での管理実績をしっかりと確認し、信頼できる管理会社を選ぶようにしましょう。
4）家賃の督促はできるだけ早く
家賃の納入が遅れている場合には、できるだけ文書で賃借人と連帯保証人の両方に督促を行います。長期化すればするほど滞納金の額も高くなり、連帯保証人が支払える範囲を超え、回収がより難しくなってしまいます。
5）物件の売却も視野に入れる
空室期間があまりに長引き、今後の見通しも厳しい場合には物件を売却して損益を最低限に抑えるような決断が必要になることもあります。
9．不動産投資を成功させるには
不動産投資は株式などほかの投資と比べても、決してリスクの高い投資ではありません。しかし、何の知識もなく情報収集をしないまま無防備に高額投資をしてしまうと取り返しのつかないことになってしまいます。
逆に、不動産投資をしっかり理解して進めば、リスクを回避することができ、成功する可能性も上がります。リターンだけでなく、不測の事態などのリスクも含め、経営目線で考えることも必要です。
書籍やセミナーなどを通じて不動産投資の勉強を継続し、情報を仕入れたあとは、自分なりに考えて判断し、不動産投資の方向付けを行っていくことが大切です。
