はじめてでも分かる！不動産投資で「成功する人」「失敗する人」

1．不動産投資における「成功」とは？

大前提として、不動産投資を始める以上、利益を出さなければなりません。不動産投資の利益を判断するには2つのポイントで判断します。

• 物件を所有しているとき
• 物件を売却したとき

物件を所有しているときは、毎月、毎年しっかり利益がでているのかを確認します。そして、不動産を売却するときは、いくらで売れれば利益がでるのかを考える必要があります。

不動産を所有しているときに出る利益を「キャッシュフロー」と呼び、不動産を売却したときに出る利益を「キャピタルゲイン」と呼びます。

不動産投資の成功は、このキャッシュフローとキャピタルゲインで測ります。

2．キャッシュフローを理解する

キャッシュフローは入ってくる家賃から、ローン返済額、管理費、修繕費、仲介手数料、広告費、固定資産税等を引いたものです。

不動産投資の大前提として、キャッシュフローはプラスにしておきます。キャッシュフローがマイナスということは、給与収入や貯金から切り崩していることになります。毎月通帳に入ってくる家賃を見て満足してしまうと、意外とこの部分がおろそかになってしまいます。キャッシュフローをプラスにすることは、不動産投資の基礎中の基礎なので、月単位でいくらの利益がでているのか、年単位でいくらの利益が出ているのかをしっかり把握しましょう。

3．キャピタルゲインを理解する

キャピタルゲインは物件の売却価格から、帳簿価格、売却時の諸費用（登記費用、仲介手数料など）を引いたものです。

不動産投資は「物件をどのタイミングで売却するのか」、「保有し続けるのか」という出口戦略を常に意識しておくことが重要です。いくらキャッシュフローがプラスであっても、物件を売った時に損が出てしまうと、今まで生み出した利益を食いつぶし、トータルでマイナスということになってしまいます。売却した際にキャピタルゲイン（売却益）が出るか、もしくはトントンで、はじめて、その不動産投資は「成功した」といえるのです。

ここで注意していただきたいのは、キャピタルゲインは「売却価格－帳簿価格－売却時の諸費用」であり、「売却価格－購入価格－売却時の諸費用」ではないということです。

土地にはありませんが、建物には耐用年数というものがあり以下のように定められています。

建物部分は毎年減価償却されて価値が減っていきます。減価償却とは、法定耐用年数に定められた期間内に、毎年減った分の価値を経費として計上していくというものです。キャピタルゲインの計算は、建物部分が減価償却された帳簿価格をみます。また、売却益には税金がかかることも覚えておきましょう。

不動産投資が本当に成功したがどうかは出口までわかりません。物件を取得してから所有期間を経て、売却という出口までのトータルで考える必要があります。出口戦略（ゴール）を設定してそこから逆算して購入する物件を選ぶことも重要になってきます。

4．「成功する人」どんな人が不動産投資に向いているのか

地道な努力ができる

不動産に限らず、投資に成功している多くの人は「自ら情報収集をし、学び続ける人」です。不動産投資においては、学ばなければいけないことがたくさんあります。「不動産投資で一攫千金！」とういうものではなく、あくまで地道にコツコツと努力を続け、投資した物件や資産を育てていくものです。

物事を長期的に考えられる

不動産投資はすぐに大金が入ってくるというものではありません。短期的な判断をするのではなく、年単位で物事を考え、出口戦略を含め、将来の目標に向かい計画を立てなければなりません。長期的に物事を考えられる思考が大切なのです。

行動力と決断力

ここぞという時に即断でき、行動に移すことができる人は不動産投資に向いています。キャピタルゲインを得るコツは「相場より安く買い、高い時に売る」ことですが、そもそも優良物件というものは、なかなか市場に出回るものではありません。普段から物件情報を収集しつつ、「これだ」という物件があったら、すぐに決断を下せる判断力がある人が成功に近づけるのです。

5．「失敗する人」こんな人は不動産投資に向いていない

不動産投資に失敗する人は「他人の言うことを100％鵜呑みにし、自ら行動しない人」です。相手の提案を受け身で聞いて、自分で考えず論理的に判断ができない人は不動産投資には向かないでしょう。何でも楽観的に物事を考えてしまうと、儲けることだけを考えてしまいリスクに目が向かなくなってしまいます。適切なアドバイスをくれる不動産会社や管理会社と関係を築くことは大切ですが、「すべて不動産会社や管理会社任せ」というスタンスではいけないのです。

6．不動産投資を成功させるには

不動産投資は株式などほかの投資と比べても、決してリスクの高い投資ではありません。しかし、何の知識もなく情報収集をしないまま無防備に高額投資をしてしまうと取り返しのつかないことになってしまいます。逆に、不動産投資をしっかり理解して進めば、リスクを回避することができ、成功する可能性も上がります。リターンだけでなく、不測の事態などのリスクも含め、経営目線で考えることも必要です。書籍やセミナーなどを通じて不動産投資の勉強を継続し、情報を仕入れたあとは、自分なりに考えて判断し、不動産投資の方向付けを行っていくことが大切です。