【体験談あり】不動産投資で成功者が実践した3つの勝ちパターン
不動産投資を始めるには、収益物件を購入するための高額な資金が必要です。
興味はあるものの「失敗を考えると手がだせない」「自分にできるのだろうか」と不安を感じることもあるでしょう。
たしかに、投資である以上リスクはつきもの。
赤字が続き、売却時に大きな損失が出る可能性もゼロではありません。
しかし、成功者の勝ちパターンを参考にすれば、不動産投資で安定した家賃収入が得られ、売却時に大きく利益を出すことも可能です。
本記事では、不動産投資で成功した人の体験談とともに、彼らが実践した3つの勝ちパターンについて解説します。
1.不動産投資における「成功」とは？
大前提として、不動産投資を始める以上、利益を出さなければなりません。
不動産投資の利益を判断するには、2つのポイントで判断します。
- 物件を所有しているとき
- 物件を売却したとき
物件を所有しているときは、毎月、毎年しっかり利益がでているのか「キャッシュフロー」を確認します。
不動産を売却するときは、いくらで売れれば利益がでるのか「キャピタルゲイン」を考える必要があります。
不動産投資の成功は、このキャッシュフローとキャピタルゲインがカギを握ります。
関連：キャピタルゲイン狙いの不動産投資はあり！？成功例を踏まえてポイントを解説
関連：マンション経営の成功を左右するキャッシュフローとは？計算、利回りとの違い、物件別の相場を解説
2.「成功する人」どんな人が不動産投資に向いているのか
不動産投資で成功する人の特徴をご紹介します。
1）地道な努力ができる
不動産投資に限らず、あらゆる投資に成功している人の多くは、自ら情報収集を行い、学び続けています。
不動産投資で成功するには、多くのことを学ばなければなりません。
不動産投資は「一攫千金！」とういうものではなく、地道にコツコツと努力を続け、投資物件や資産を育てていくものです。
2)物事を長期的に考えられる
不動産投資はすぐに大金が入る投資ではありません。
短期的な判断ではなく、年単位で物事を考え、出口戦略を含め将来の目標に向かい計画を立てる必要があるでしょう。
長期的に物事を考えられる思考が大切なのです。
3)行動力と決断力
ここぞという時に即断でき、行動に移すことができる人は不動産投資に向いています。
キャピタルゲインを得るコツは「相場より安く買い、高い時に売る」ことですが、そもそも優良物件というものは、なかなか市場に出回るものではありません。
普段から物件情報を収集しつつ、「これだ」という物件があったら、すぐに決断を下せる判断力がある人が成功に近づけるのです。
4)数字に強い人
不動産投資をするうえでは、さまざまな数字を目にします。
たとえばキャッシュフローは、入ってくる家賃からローン返済額、管理費、修繕費、仲介手数料、広告費、固定資産税等を引いたものです。
大前提として、キャッシュフローをプラスにしておく必要があります。
キャッシュフローがマイナスだと、給与収入や貯金から切り崩していることと同義だからです。
ただし、いくらキャッシュフローがプラスであっても、物件を売った時に損が出てしまうと、今まで生み出した利益を食いつぶし、トータルでマイナスになってしまいます。
したがって、不動産投資の成功には「出口戦略」も重要な要素の一つなのです。
物件売却の際は、売却益に対する税金の計算が必要となります。
売却した際にキャピタルゲイン（売却益）が出るか、もしくはトントンになってはじめて、その不動産投資は「成功した」といえるのです。
関連：家賃収入や不動産所得にかかる税金はいくら？ 計算方法や確定申告のやり方まで解説
3.成功者3人に聞く！不動産投資の体験談
不動産投資を始めようと検討中の人からすれば、まずは“良い物件”を買えるかどうかが成功のカギを握ります。
そこで「収益用物件を購入して良かった！」と実感する経験者3人に独自インタビューを実施。
どうしたら不動産投資で成功できるのかを聞いてみました。
成功例①築15年の中古ワンルームを購入したKさん（男性）／30代／大手製薬会社勤務
Q1.不動産投資を始めようと思ったきっかけは？
A.資産ポートフォリオを増やす目的で始めました。
数ある投資の中で不動産投資を選んだ理由は、自身の信用担保で始められるから。
Q2.中古ワンルームを購入した理由は？
A.初期投資額が比較的少なく済むため。
Q3.購入時にこだわった点は？
A.アクセス、利便性、自分が認知している場所であることの3点。
知らない土地よりも自分が知っている土地の方が管理がしやすいと考えた。
また、空室リスクを考慮し、人が集まりやすく生活の利便性が高い場所である点も重視した。
Q4.購入を決意したきっかけは？
A.８社と個別面談したんですけど、一番熱意を感じた営業マンを信頼して購入を決めた。
「業界や不動産そのものが大好きで仕方ない」といった熱意を感じた。
好きだからこそデメリットもちゃんと伝えてくれて、信頼できるなと感じた。
Q.5不動産投資が成功したと思う理由は？
A.物件だけで言うと、風呂トイレ別を条件とした。
自分が入居者の立場になって考えてみると、やはりここは外せないなと感じた。
マインド面で言うと、投資を検討しているときは見えない不安があるし、どうしても解消できない。
それでも満足のいく購入ができたのは、未来が変わると信じれたから。
「興味があることを始めることで未来は変わる」と思ったのなら、それはやった方がいいと思う。
成功例②駅近の中古ワンルームを購入したTさん（男性）／20代／上場会社勤務
Q1.不動産投資を始めようと思ったきっかけは？
A.周囲の何人かが2〜3戸持ってたので、それに刺激されて不動産投資を始めようと思った。
Q2.中古ワンルームを選択した理由は？
A.新築は初期投資が高いと感じた。
リスクを抑えたかったため、中古を購入した。
ワンルームにしたのは、1LDKだと中古でも投資額が大きくなりがちなため。
他人資本で資産形成ができるのは、不動産投資だけの魅力。
ただ税金を納めるんじゃなくて、資産形成に回す。
価格が安くてリスクも小さい中古ワンルーム投資は、資産形成に最適だと感じた。
Q3.購入時にこだわった点は？
A.最寄り駅から徒歩7分以内、東京駅から近い物件を購入した。
人の流れが多いから、空室リスクが避けられると考えた。
Q.4購入を決意したきっかけは？
A.購入した不動産会社の担当者が良かったから。
投資を検討しているとき、そして購入後も不安は残る。
その都度親身になって聞いてくれる担当者を信用できると感じたため。
Q.5不動産投資が成功したと思う理由は？
A.不明点などをしっかりと話してくれる営業担当者に出会えたこと。
リスクだけに固執するんじゃなくて、やんないとわかんないから行動してみることが大切。
若さを言い訳にせず、しっかりと向き合ったからこそ、納得のいく不動産投資ができたのだと思う。
成功例③修繕積立金に注意し中古ワンルームを購入したSさん（女性）／上場会社勤務
Q1.不動産投資を始めようと思ったきっかけは？
A.資産形成の一環として、不動産投資を考え始めた。
ステータスを利用しれ、他人資本で資産形成できる点に魅力を感じ不動産投資を決意した。
Q2.中古ワンルームを選択した理由は？
A.不動産投資の知識がない状態であったこと。
そして、年収面でいうと1棟よりも区分の方が適正だったため、中古を選んだ。
新築の場合、経年で家賃が大きく下落するし、修繕積立金も大規模修繕に備えて増額する可能性が高い。
これらを考慮した結果、資産性がある程度あって、家賃も割安だった中古を選択した。
Q3.購入時にこだわった点は？
A.修繕積立金の金額が既に上がりきっている物件にこだわった。
収益が大きく崩れないだろうと考えたためだ。
あとは、相場と比べて家賃が低い物件であること。
その分家賃を適正価格に上げることができるからだ。
エリアにもこだわった。
人口動態的に首都圏の駅近であれば、空室になるリスクは少ないと考えたため。
Q.4購入を決意したきっかけは？
A.あくまでも資産形成の一つだと割り切れたこと。
本を何冊か読み、ある程度知識をつけてから不動産会社を各社調査した。
それでも不安は残るしリスクも無視できなかったが、リスクの小さい中古ワンルームマンションがベストだと感じた。
大きな損失は出ないと分かったのが、決断につながったと思う。
Q.5不動産投資が成功したと思う理由は？
A.目的を明確にし、軸を定めたことだと思う。
あくまでも資産形成のひとつとして不動産投資を選んだ。
その軸をブラさずに、ある程度リスクを抑える形をとることで投資に踏み切れた。
リスクはつきものだが、どのようなリスクがあるかを把握しておくことが、成功に近づく条件だと考える。
例えば、将来発生しうるであろう設備交換費などを把握しておくこともリスクヘッジのひとつだ。
実現したい目的や軸を定め、想定されるリスクを把握する事が、成功の秘訣ではないだろうか。
以上、成功者3人の体験談をご紹介しました。
以下は、ランドネットで収益物件をご購入いただいた不動産投資家のインタビュー動画です。
不動産投資を始めたきっかけ、当社で購入した理由など、オーナー様の声を動画視聴できます。
【動画視聴】オーナー様インタビュー！
4.不動産投資で成功する人の勝ちパターン3選
不動産投資の収入源は、毎月得られる賃料と売却益です。
所有戸数を2つ、3つ……と拡大すれば収入が増えるだけでなく、リスクヘッジにもなります。
不動産投資で成功するための方法は、賃料収入と売却益のアップといったシンプルなものです。
そこで、成功者の勝ちパターンを3つご紹介します。
1)損益分岐点を上回るインカムゲイン
不動産投資で成功するためには、物件購入金額を上回る家賃収入を安定的に得ることが重要です。
インカムゲインによって損益分岐点を超え、ローンの返済に充てることができれば、不動産投資の成功に近づきます。
不動産投資における損益分岐点は、運用時と売却時で計算方法が異なります。
運用時の損益分岐点は、年間の家賃収入から諸経費やローン返済額を差し引いてゼロとなる点です。
例えば、
- 年間家賃収入420万円
- ローン返済額300万円
- 諸経費60万円
損益分岐点となる入居率は約85.7％（360万円÷420万円×100）です。
一方、売却時の損益分岐点は、物件の購入価格に購入時と売却時の諸経費、ローンの残債を加えた金額から、運用期間中の家賃収入を差し引いた金額です。
不動産投資で成功するには、運用時の損益分岐点を上回るインカムゲインを得ることが理想的です。
そうすることで、物件売却時に得られるキャピタルゲインが純粋な利益となります。
インカムゲインとキャピタルゲインのバランスを考えながら、損益分岐点を意識した不動産投資を行うことが、成功への鍵となるでしょう。
2)買い増しで資産拡大
不動産投資において、収益物件の買い増しは資産拡大を狙える手法の一つです。
買い増しには、次のようなメリットがあります。
- 所有物件が増えることで、キャッシュフローが増加
- 複利効果で資産拡大のスピードが加速
- 複数物件の運用でリスク分散
最適な買い増しのタイミングは、複数あります。
- 1戸目の運用が安定した時期
- 年収アップで金融機関から有利な条件で借り入れできるようになった時
- 不動産投資の目標から逆算したローン完済のタイミング
ただし、買い増しを行う際には注意点も。
- 目的のない赤字収支物件の購入は避けるべき
- 無理な借り入れはリスクを増大
- 手元資金が不足している時の買い増しは危険
不動産投資で着実に資産を拡大するには、1戸目の運用で得た知識と経験を活かして、収益性の高い物件を慎重に購入することが重要です。
そして、明確な目標を定め、計画的に買い増しを行うことで、無理なく資産拡大を目指すことができるでしょう。
関連：不動産投資の資産拡大のタイミングはいつ？マンション買い増しのベストタイミングとは
3)キャピタルゲインと節税による出口戦略
不動産投資でキャピタルゲインを最大化するには、物件購入時と売却時の判断が重要です。
まず、物件購入時には、将来的に資産価値が上がる可能性が高い物件を選ぶ必要があります。
具体的には、都心の人気エリアにある駅近のマンションが有力な選択肢となるでしょう。
物件価格が高くても、立地や利便性に優れたマンションであれば、値上がりが期待できます。
ただし、高額物件の購入はリスクも大きくなるため、慎重な判断が必要です。
次に、物件売却は税制面から考えると、購入後5年以上経過したタイミングで売却するのが賢明です。
短期譲渡所得（5年以下）の税率が39.63％と高額なのに対し、長期譲渡所得（5年超）の税率は20.315％と節税効果があります。
ただし、所有期間が長すぎると、経年劣化による修繕リスクや資産価値の低下も懸念されます。
したがって、キャピタルゲインを狙う場合、少なくとも物件購入後の5年間は売却せずに、その間は賃貸経営でインカムゲインを得ながら、売却益を最大化できるタイミングを見極めることが肝要です。
不動産価格の動向や経済状況に注視し、適切な売却時期を判断することで十分なキャピタルゲインが得られるでしょう。
関連：キャピタルゲイン狙いの不動産投資はあり！？成功例を踏まえてポイントを解説
5.不動産投資はプロに相談を
不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲインのバランスを考え、損益分岐点を意識することが重要です。
損益分岐点を上回る家賃収入を安定的に得られれば、売却益を全て資産として積み上げることができます。
また、収益物件の買い増しは資産拡大の有効な手法です。
さらに、キャピタルゲインを狙う場合、将来の資産価値向上が見込める物件を購入し、税制面を考慮した適切なタイミングで売却することが売却益の最大化につながります。
不動産投資の成功には、これらの戦略を適切に組み合わせることが鍵となるでしょう。
とはいえ、これらのことを自分一人で考えるのは大変です。
まずは不動産会社に相談して、物件購入や融資の受け方など不動産投資の基礎を学びましょう。
不動産投資って実際どうなの？と悩む方へ
不動産投資は再現性がある資産形成だって聞くけど...以下の事で「自分に不動産投資が向いているのかな？」って悩んでいませんか？
- ・勉強しているが、情報が多すぎて結局何から始めればいいの？
- ・サラリーマンの私でも好条件のローンは組める？
- ・いい物件とそうでない物件の違いは何？
- ・ネットにないリアルな不動産投資を知りたい。
上記の悩みに1つでも該当する方や、不動産投資にご興味がある方はぜひお問い合わせください。
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