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オーナーチェンジ物件は初心者向け?メリット・デメリット・注意点を解説!

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

オーナーチェンジ物件とは、入居者の賃貸借契約を引き継ぎオーナーのみが変わる形態の不動産投資となります。

家賃収入をすぐ受け取れる、ローンの審査に通りやすいというメリットがありますが、入居者がいるため室内の内覧が出来ず瑕疵に気づきにくい、不動産会社が入居偽装を行う事があるというデメリットも存在します。

「オーナーチェンジ物件は初心者に向いている」と言われますが本当なのでしょうか?リスクや注意点と併せて、オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットを解説していきます。

1.オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、入居者と賃貸借契約を交わしたままオーナーのみが変わる物件を指します

区分マンション、マンション・アパート一棟、戸建て住宅など全ての投資用不動産においてオーナーだけが変わり入居者が変わらない物件をオーナーチェンジ物件と呼びます。

オーナーチェンジ物件を購入した場合、賃貸借契約がそのまま次のオーナーに引き継がれ、家賃の受け取りや敷金の返還などは新しいオーナーが受け取る事になります。

オーナーチェンジ物件のメリットとデメリットを見ていきましょう。

2.オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット、リスクとは

オーナーチェンジ物件のメリットは、既に入居者がいるため家賃収入が運営後すぐに手に入る、ローン審査が通りやすいなどが挙げられます。

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件の主なメリットは以下の3つとなります。

  • 家賃収入をすぐに受け取る事が出来る
  • 過去の運営状況や入居者に関して事前に知る事が出来る
  • ローンの融資審査が通りやすい

1点目は家賃収入がすぐ手に入ることです。空室物件は入居者募集を行い入居希望者が内覧、賃貸借契約を結ぶため家賃収入が入るまでに2~3ヶ月程度のタイムラグが発生するケースが多いです。

オーナーチェンジ物件では既に入居者がいる状態ですので、すぐ家賃収入を受け取ることが可能で、年間の収益や経費などをシミュレーションしやすくなっています

前のオーナーから入居者の情報や運営にかかる経費などの知識を引き継げるというメリットもあります。

入居者のクレームや家賃の支払い状況などを事前に知ることで、問題のある入居者を避ける事が出来ます。また修繕費がどのくらいかかるか、設備の交換の必要性などを聞くことで計画を立てやすくなります。

既に入居者がいる物件は金融機関に収益性があると評価され、投資用ローンの審査が通りやすい傾向にあります

不動産投資初心者はオーナー経験がある方より融資のハードルが高くなりがちですので、オーナーチェンジ物件を選ぶ方が多いです。

オーナーチェンジ物件のデメリットとリスク

オーナーチェンジ物件には上記のようなメリットがある一方で、以下のようなデメリットやリスクも存在します。

  • 入居者がいるため内覧が難しい
  • 室内に瑕疵がある可能性
  • 入居偽装に注意
  • 家賃下落リスクに注意

入居者がいるオーナーチェンジ物件では、室内を内覧することが困難です。そのため室内に瑕疵(キズや欠陥)がある可能性があることを留意しておきましょう。

物件見学の際には、駅からの距離といった周辺の環境、屋根や壁に破損・ひび割れなどが無いかを確認しておきましょう。

共有スペースで室内の採光や通風がどうなっているかを推測する事も出来ます。

オーナーチェンジ物件で注意すべきポイントは「入居偽装」です。

入居偽装とはオーナーと不動産会社が実際には空室の部屋に入居者がいるように見せかけ稼働率を上げる行為です。直近で入居が続いているケースや周辺より家賃が割高に設定されている場合には、賃貸借契約書を取り寄せ入居偽装が行われていないかチェックしましょう。

見学時に電気やガスのメーターが動いているか、オーナーと同姓の入居者(親戚など)がいないかなども入居偽装を見破るポイントとなります。

最後に家賃下落リスクに注意しましょう。

入居者が長年入居しており相場の家賃と釣り合っていない場合、退去後に家賃が大幅に下がってしまう可能性があります

賃貸借契約の内容をよく確認し、家賃が適正な価格であるかを調べておきましょう。また契約を変更する事は出来ないため、契約内容は事前に把握しておきましょう。

3.オーナーチェンジ物件の注意点

オーナーチェンジ物件の購入を検討する際には、過去の修繕歴やリフォーム状況に注意しましょう。

過去の修繕やリフォームを確認する

オーナーチェンジ物件は室内を見学することが難しいため、過去の修繕歴やリフォームの状況などを事前に確認しておくことが重要となります。

マンション・アパートを一棟購入する場合は、管理組合に資料を見せてもらう、大規模な修繕の予定はないかを確認しておきましょう。

中古物件では「予想以上に修繕費がかかる」というケースは少なくありません。修繕の履歴を確認する事で購入後の資金計画が立てやすくなります。

4.まとめ

オーナーチェンジ物件は購入価格が安い、過去の運営状況を知る事ができるなどのメリットがある一方で、室内の見学が難しく実は瑕疵があった、家賃下落リスクがあるなどのデメリットがあります。

入居偽装や修繕・リフォーム状況などのリスクや注意点もありますが、あらかじめデメリットやリスクを把握しておくことで、購入後に「こんなはずではなかった」という事態を防ぐことができます。

何より「家賃収入がすぐ手に入る」「入居者募集の必要が無い」というメリットはオーナーチェンジ物件ならではの魅力です。

初心者が購入・運営しやすいオーナーチェンジ物件で、不動産投資の第一歩を踏み出しましょう。

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