住宅ローン完済後の手続きとは？抵当権抹消の流れや注意点を解説

1.住宅ローン完済後にする抵当権の抹消とは？

住宅ローンの融資が実行されて、物件の購入が済むと、ようやく自分の不動産を手に入れたという実感が湧いてくるかと思いますが、正確に言うと、この段階ではまだ完全に「自分のもの」ではありません。

所有権はありますが、ローンの返済中は「抵当権」とういう権利が設定されています。

1）抵当権とは

抵当権は、金融機関が住宅ローンというかたちでお金を貸し出すときに、そのお金で購入する不動産を担保として確保しておく権利です。

万が一、ローンの返済が滞って、貸したお金を返してもらえない場合には、担保にしている不動産を差し押さえたり、競売にかけたりできるのです。

ほとんどの金融機関は融資と同時に抵当権を設定しますが、その費用はお金の借主が支払うことになります。

抵当権が設定されている物件は、たとえ所有者といえども自由な意思で担保物件である不動産を売ったり、リフォームしたりすることはできません。

リフォームによって床面積が減少するようなことがあると、担保の価値も変わってしまうからです。

2）なぜ抵当権の抹消が必要なのか？

せっかく住宅ローンを完済したのに抵当権が設定されたままだと、不動産の売却、相続、不動産を担保に新たな融資を受ける場合などに手続きが煩雑になってしまうことがあります。

住宅ローン完済後は、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が届きますので、速やかに手続きを済ませることが先決です。

抵当権は勝手に抹消されるものではないことを押さえておきましょう。

2．抵当権を外すのはどんなとき？

抵当権を外すケースはいくつかありますが、おもに「不動産を売却するとき」、「新しく融資を受けるとき」、「相続が発生するとき」があります。

1）不動産を売却するとき

住宅ローンの返済が終わっていても、抵当権抹消登記が済んでいなければその不動産を売却することはできません。

購入する側が住宅ローンを利用しての購入を考えている場合には、新たに抵当権が設定されることになるからです。

購入する側からすれば、抵当権抹消登記が済んでいないと本当にローンが完済されているかが分かりません。

2）新しく融資を受けるとき

住宅ローンを完済していたとしても、抵当権抹消登記が済んでいなければ、ローンの審査は通りにくくなります。

不要な抵当権はあらかじめ抹消しておきましょう。

3）相続が発生するとき

不動産を相続させるときも、抵当権は抹消しておく必要があります。

抵当権が残っている間は、相続人は対象不動産を売却したり、新たにローンを組んだりすることができません。

相続人が複数いる場合や、相続人が亡くなって、さらに相続が発生するような事態になれば、抹消登記の手続きはどんどん難しくなってしまいます。

3.抵当権抹消の4ステップ

抵当権抹消について、手順、必要書類、費用をご説明します。

1）手順

抵当権抹消の手順は以下の4ステップです。

申請書類の提出後、記入漏れや不備があれば法務局から連絡がありますので、速やかに対応しましょう。

2）必要書類

下記は金融機関から届く抵当権抹消手続きに必要な書類です。

3）費用

主な費用は以下2つです。

登録免許税は登記申請の際にかかる税金です。

1つの不動産につき1000円。

戸建ての場合は、建物と土地に1000円ずつかかります。

4.知らないで放置はマズイ！抵当権抹消の2つの注意点

抵当権の抹消には、注意すべき点があります。

1）金融機関は抵当権を外してくれない

抵当権は住宅ローンの契約時に設定されます。

融資の実行後、契約に立ち会った司法書士によって法務局で登記簿に記録されます。

住宅ローンの返済が終われば、抵当権は効力を失います。

しかし、抵当権を設定した金融機関は、住宅ローン完済後も抵当権を外してくれないままです。（司法書士を紹介してくれる金融機関はあります）

そのままでも直接不利益を被ることはありませんが、将来的に抵当権を外そうとしたときに、書類の紛失や債務者の死亡などによって、揃えなければならない書類が増えるなどの事態になるかもしれません。

そうなると余計な手間がかかり、手続きもスピーディーに進まなくなってしまうのです。

2)火災保険の質権抹消について

住宅ローンを組んだ全ての物件に質権設定がされているわけではありません。

ただ、人によって購入時の融資条件によって質権が設定されている事もあり注意が必要です。

もし、質権抹消をせずに放置しておくと、火災保険の使用時に保険金を受け取る手続きが煩雑になる恐れがあります。

火災保険の質権抹消は、ローン完済時に金融機関から届く「保険証券」や「質権消滅承認請求書」などの書類を保険会社に提出する必要があります。

住宅ローンを組んだ全ての物件に質権設定がされているわけではないですが、気になる方は金融機関や保険会社に相談しましょう。

まとめ

住宅ローンを完済した後の抵当権抹消の手続きは、難しい手続きではないので自分で進めることができます。

抵当権抹消登記は、とくに期限もなく、リスクも少ないので、手順通り行えば問題なく申請できます。

ただし、一括返済するのと同時に抵当権を抹消する場合や、相続で法的な問題が絡むような複雑な場合は、司法書士に依頼することをおすすめします。