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住宅ローンを完済したときの抵当権抹消登記に必要な書類と手続きの流れ

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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住宅ローンを完済したら、土地や建物に設定されている抵当権の抹消登記をする必要があります。

抵当権抹消登記は義務ではありませんが、後々のトラブルを招きかねませんので、早めに外しておきましょう。

今回は、抵当権抹消登記の手続きの流れや、必要書類について解説します。

1.住宅ローンで融資を受けると抵当権がつく

住宅ローンの融資が実行されて、物件の購入が済むと、ようやく自分の不動産を手に入れたという実感が湧いてくるかと思いますが、正確に言うと、この段階ではまだ完全に「自分のもの」ではありません。所有権はありますが、ローンの返済中は「抵当権」とういう権利が設定されています。

抵当権とは、金融機関が住宅ローンというかたちでお金を貸し出すときに、そのお金で購入する不動産を担保として確保しておく権利です

万が一、ローンの返済が滞って、貸したお金を返してもらえない場合には、担保にしている不動産を差し押さえたり、競売にかけたりできるのです。

ほとんどの金融機関は融資と同時に抵当権を設定しますが、その費用はお金の借主が支払うことになります。

抵当権が設定されている物件は、たとえ所有者といえども自由な意思で担保物件である不動産を売ったり、リフォームしたりすることはできません。リフォームによって床面積が減少するようなことがあると、担保の価値も変わってしまうからです。

2.抵当権を外すのはどんなとき?

抵当権を外すケースはいくつかありますが、おもに「不動産を売却するとき」、「新しく融資を受けるとき」、「相続が発生するとき」があります。

不動産を売却するとき

住宅ローンの返済が終わっていても、抵当権抹消登記が済んでいなければ、その不動産を売却することはできません

購入する側からすれば、抵当権抹消登記が済んでいないと、本当にローンが完済されているかが分かりませんし、購入する側が住宅ローンを利用しての購入を考えている場合には、新たに抵当権が設定されることになるからです。

新しく融資を受けるとき

住宅ローンを完済していたとしても、抵当権抹消登記が済んでいなければ、ローンの審査は通りにくくなります。不要な抵当権はあらかじめ抹消しておきましょう。

相続が発生するとき

不動産を相続させるときも、抵当権は抹消しておく必要があります。

抵当権が残っている間は、相続人は、対象不動産を売却したり、新たにローンを組んだりすることができません。

さらに、相続人が複数いる場合や、相続人が亡くなって、さらに相続が発生するような事態になれば、抹消登記の手続きはどんどん難しくなってしまいます

3.金融機関は抵当権を外してくれない

抵当権は住宅ローンの契約時に設定されます。融資の実行後、契約に立ち会った司法書士によって法務局で登記簿に記録されます。

住宅ローンの返済が終われば、抵当権は効力を失います。しかし、抵当権を設定した金融機関は、住宅ローン完済後も抵当権を外してくれないままです。(司法書士を紹介してくれる金融機関はあります。)

そのままでも直接不利益を被ることはありませんが、将来的に抵当権を外そうとしたときに、書類の紛失や債務者の死亡などによって、揃えなければならない書類が増えるなどの事態になるかもしれません。そうなると余計な手間がかかり、手続きもスピーディーに進まなくなってしまうのです。

4.抵当権抹消登記は難しくない

抵当権を外す手続きを「抹消登記」といいます。

抹消登記にかかる費用は、登録免許税として1件1,000円かかります。抵当権抹消登記は司法書士に依頼することもできますが、手続きにかかるお金のほか、数万円ほどの報酬が上乗せされます。難しい手続きではないので、できれば自分で手続きをしましょう。

5.抵当権を自分で外す手続きの流れ

住宅ローンを完済すると、抵当権者である金融機関から登記原因照明情報、登記済証または登記識別情報、資格証明書、代理権限証書など、抵当権抹消に必要な書類が送られています。

資格証明書の有効期限3ヶ月以内に、作成した申請書とこれらの書類を法務局へ提出し、抹消登記の申請を行います。

ステップ1

まずは、管轄となる法務局を探します。

インターネットを使えば、法務局のページから簡単に調べることができます。

参照:法務局「管轄のご案内」http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html

ステップ2

抹消登記に必要な書類を集めます。

  • 抵当権抹消登記申請書(法務局のホームページからダウンロードできます。)
  • 登録免許税(法務局で収入印紙を購入できます。)
  • 登記原因照明情報(解除証書等)
  • 登記済証または登記識別情報
  • 資格証明書(金融機関の登記事項証明書や代表者事項証明書)
  • 代理権限証書(金融機関の委任状)

ステップ3

不動産を管轄する法務局に抹消登記を申請します。書類の書き方で不安なところは、鉛筆書きにしておき、法務局の窓口で添削をお願いしながら清書することをおすすめします。

ステップ4

申請後は、約1週間で手続きが完了します。法務局に実印を持って「登記完了証」を受け取ります。2部もらえるので、1部を金融機関に届ければ手続き完了です。

まとめ

住宅ローンを完済した後の抵当権抹消の手続きは、難しい手続きではないので自分で進めることができます。

抵当権抹消登記は、とくに期限もなく、リスクも少ないので、手順通り行えば問題なく申請できます。

ただし、一括返済するのと同時に抵当権を抹消する場合や、相続で法的な問題が絡むような複雑な場合は、司法書士に依頼することをおすすめします。

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