建築基準法の耐震基準！新旧の違いや耐震基準の確認方法をご紹介

1．建築基準法とは

耐震基準を理解する上で、建築基準法の概要を知ることは非常に重要です。

日本国内において建物を建てる時にベースとなる法律「建築基準法」が制定されたのは、1950年（昭和25年）のことです。

建築基準法の構成は、以下2つの規定から成り立っています。

・個別の建物に関する安全性を確保するための構造・防災・衛生などの基準を定める「単体規定」

・計画的な都市づくりを実現するために必要な防災基準や用途基準などを定める「集団規定」

この建築基準法は、都市計画法や宅地造成等規制法の他、消防法といった法律とも関連しながら、建物を建築する際に守るべき規定を定めています。

建築基準法が適用される範囲は、建築物、その構造や敷地、設備、さらに用途までとなっています。

建築基準法では、着工前の建築確認から建築工事中の中間検査、工事完了後の完了検査、そして違法ケースへの是正勧告まで、いわば建物を建てる際の全ての工程についての規定が示されています。

2．建築基準法「耐震基準」の新旧

制定から31年後の1981年（昭和56年）に建築基準法は改正され、同時に耐震基準も改正されています。

改正建築基準法が施行された1981年6月を境に、それまでの耐震基準を「旧耐震基準」、新たに定められた耐震基準を「新耐震基準」と呼んでいます。

1981年以降に建築された建物は、この新耐震基準に則って設計や建築が行われています。

耐震基準の改正には、1978年に発生した宮城県沖地震による甚大な家屋損壊の被害が関係しています。

宮城県沖地震の規模はマグニチュード7.4、最大震度は仙台市で観測された震度5でした。

この地震での被害は、死者29人、負傷者1,100人、家屋全壊580戸、家屋半壊5,185戸、家屋一部損壊571,797戸、被災者26,342人にも及ぶ甚大なものでした。

人的被害の多くが倒壊したブロック塀や門柱、家屋等の下敷きになってしまったことによるものと判明しており、この悲惨な歴史を繰り返すことがないよう、より厳しい耐震基準が定められるようになったのです。

3．旧耐震基準と新耐震基準の違い

では、旧耐震基準と法改正後の新耐震基準との違いについて具体的に見ていきましょう。

1)耐震性能基準の違い

旧耐震基準では、震度5の地震で建築物が倒壊・崩壊しないことを基準としていました。

したがって、震度5強以上の地震については想定されていませんでした。

一方、新耐震基準では震度5強程度の地震では家屋が損傷しないこと、震度6強～7程度でも家屋が倒壊・崩壊しないことを基準とし、耐震性能の基準が厳格に変更されています。

2)マンションの耐震基準

1995年には「耐震改修促進法」が施行されました。

これは同年に発生した阪神・淡路大震災において、旧耐震基準で設計された建物に倒壊等の被害が集中したことを受け、旧耐震基準で建てられた建物の耐震改修を促進する目的で制定された法律です。

2006年には耐震改修促進法が改正され、緊急輸送道路等の避難経路沿いに建つマンションは道路を閉塞させる恐れがあるため、耐震診断を行うことが義務付けられるようになりました。

2013年の耐震改修促進法の一部改正では、旧耐震基準で建てられた全てのマンションに耐震診断の努力義務が課せられるようになっています。

4．耐震基準（新旧）の確認方法

新耐震基準をクリアしている物件かどうかは「建築確認日」を見ることで判断できます。

建物の着工前には、必ず法令に沿っているかどうかの審査を受ける必要があります。

そこで審査に通り建築確認がなされると、無事着工となります。

新耐震基準が施行されたのは1981年6月1日なので、「建築確認日が1981年6月1日以降」の物件であれば新耐震基準を満たしているといえます。

ここで思い出していただきたいのが「建築基準法では最低限の基準が規定されている」ということです。

耐震性についての上限は設定されていないので、実際には旧耐震時代の建築物でも新耐震基準を満たす場合があります。

例えば、壁式構造の低層マンションでは、分厚い壁と平面的な建物の形により高い耐震性を持ち、結果的に新耐震基準を満たしている場合も多いです。

このようなケースでは、改めて専門家による耐震診断を受けることで、耐震基準適合証明書を発行してもらえます。

5.耐震等級とは？戸建てとマンションの違い

1)耐震等級とは

耐震等級とは、2000年に施行された住宅品質確保促進法で新たに設定された住宅性能表示制度において住宅地震に対する建物の強度を表す基準のことです。

耐震等級は1～3までの3つに分けられており、等級1は建築基準法と同じ基準で、震度6強～7の地震で倒壊・崩壊しない建物となっています。

戸建て住宅の場合は建物の耐震強度を耐震等級で表すことが多く、等級2以上がほとんどです。

しかし、マンションの場合は耐震等級1の場合がほとんどです。

なぜ等級1が多いのか。それは「建設デベロッパーによる都合」が関係しています。

建設デロッパーは、なるべく安く建てて高く売ることで利益を得ます。

そのため建築コストがかかりにくい設計構法でマンションを建設したいと考えます。

マンションで耐震等級の高い物件を設計しようとすると、壁や梁などの建築素材を厚くする必要があります。

建築コストが膨む設計はデベロッパーは好まず、結果的に耐震等級の低い物件が量産されてしまうわけです。

以上のような背景から、マンションでは住宅性能表示制度を利用した建物でも等級1が多い傾向となっているのです。

2)マンション投資は5階建て以上を検討

ではマンションへの投資はやめておいた方が良いのかというと、そうとも言い切れません。

デベロッパーは「建築コストがかかりにくい設計構法で建築したい」と先述しました。

この構法のことを壁式構造と言い、４階までの低層マンションに採用されるケースが多いです。

5階以上の中・高層マンションを建設しようとなると、それなりの耐震構造でないといけません。

その際に採用されるのが、ラーメン構造です。

ラーメン構造は柱や梁で構成されるため、リノベーションなど間取りの自由度も高い点がメリットです。

耐震強度の高いラーメン構造が採用された5階以上の物件を検討すると良いでしょう。

6.新耐震基準と住宅ローン減税の関係

住宅ローン減税は、新築や中古住宅を取得した際やリフォームを行った際に住宅ローンを利用した場合、毎年末のローン残高の1％分が所得税・住民税から控除される制度です。

（※2022年4月から控除率は1％から0.7%に改正）

この住宅ローン減税の基本的な適用期間は新築住宅だと10年、既存住宅だと13年です。

この住宅ローン減税を受けられる条件は、以下のようになっています。

【2022年法改正】築年数の要件は撤廃に

これまで住宅ローン控除のためには、以下の全ての条件を満たす必要がありました。

• 木造では20年以内、鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造りの場合は25年以内に建築された建物であること
• 耐震基準証明書等によって耐震性能を有していること

上記の厳しいすべての条件を満たす必要があるため、住宅ローン控除の対象となる中古住宅は限られておりました。

しかし、2022年4月の税制改正で、新耐震基準さえ満たしていれば住宅ローン控除の対象となり、築年数の要件は撤廃されたと言えます。

国税庁によると新しい要件は以下の通りです。

次の（1）および（2）のいずれにも該当する住宅であること。（1） 建築後使用されたものであること。

（2） 次のいずれかに該当する住宅であること。

イ　家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年（マンションなどの耐火建築物（注4）の建物の場合には25年）以下であること。

ロ　地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準またはこれに準ずるもの （耐震基準）に適合する建物であること（注5）。

ハ　平成26年4月1日以後に取得した中古住宅で、上記イまたはロのいずれにも該当しない一定のもの（要耐震改修住宅）のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修（租税特別措置法41条の19の2（既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除）第1項または41条の19の3（既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除）第6項もしくは第8項の適用を受けるものを除きます。）により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること。

（注5）「耐震基準に適合する建物」とは、次のいずれかに該当するものをいいます。

1　その家屋の取得の日前2年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したもの

2　その家屋の取得の日前2年以内に建設住宅性能評価書により耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）に係る評価が等級1、等級2もしくは等級3であると評価されたもの

3　既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの（住宅瑕疵担保責任法人が引受けを行う一定の保険契約であって、その家屋の取得の日前2年以内に締結したものに限ります。）

※出典※中古住宅を取得した場合（国税庁）

税制が大きく緩和されたことで、さらに中古住宅を購入しやすい状況になったと言えるでしょう。

まとめ

耐震基準と耐震等級は異なるので、その点の違いを押さえておきましょう。

また建物の種類・構造によって耐震等級は違ってきます。

マンション投資を検討する際は、5階以上の中高層マンションを狙うと良いでしょう。