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賃貸中の物件を売却する「オーナーチェンジ」とは?

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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投資用物件の広告などでは、オーナーチェンジという言葉が頻繁に出てきます。
オーナーチェンジとは、賃借人が入居中の物件をそのまま売却することですが、不動産投資の出口戦略の一つとしてもとても重要な方法となっています。

そこで今回は、オーナーチェンジの目的やメリット・デメリット、さらに大切なポイントについてお伝えしていきます。

1.オーナーチェンジとは?賃貸中の物件を売却することの意味や目的

まずは賃借人(賃貸物件をお金を払って借りている人)が入居中の物件を売却するというオーナーチェンジの意味やなぜオーナーチェンジが必要になってくるのか、その目的についてご紹介していきます。

オーナーチェンジ

区分所有や一棟所有の分譲マンションなど投資用物件を賃借人が居住している状態で賃借権とともに所有権を次の買主(新オーナー)に移転すること

この場合、賃借人と売主(旧オーナー)間で締結されている賃貸借契約上の権利や義務、諸条件はそのまま買主に引き継がれることになります。

その条件とは、賃借人の退去時の敷金返還に関するものや原状回復などに関するルールなどが挙げられます。

2.オーナーチェンジのメリット・デメリット

オーナーチェンジには、売り手側も買い手側も双方に賃料収入を得ながらスムーズに売却して現金化できるなどの様々なメリットがあります

同時に買い手が内覧せずに購入を決定しなければならないなどの事情から、買い手が制限されるといったデメリットも存在します

それぞれのメリット・デメリットについてご紹介していきます。

売り手側

メリット

売り手にとってオーナーチェンジのメリットは、比較的短期間で物件を現金化できる点があげられます。

その理由としては、賃借人をに退去してもらう必要がないため、賃借人が入居したままの状態で次の買い手に売却できるからです。

不動産投資をしていると、時に好立地で利回りなどの面から優良な物件が見つかることがあります。

そんな時にはすぐに資金が必要になりますので、オーナーチェンジは有効な売買方法になります。

また、売却期間中でも賃借人が入居している限り、賃料収入が途絶えることがなく、キャッシュフロー(家賃収入と支出の差)の点からも大きなメリットになります

デメリット

売り手側のデメリットとしては、投資用の不動産であるがために居住用の不動産に比べて買い手の需要が限定されることです。

また、後述する買い手側のデメリットにも挙げられるように買い手側が内覧して建物内部を見ずに購入しなければならず、さらに買い手が限られることも想定しておかなければなりません。

これら2つの要素が重なり、都心の駅近かつ人気エリアで立地が良いなど好条件の物件を除き、相場よりも売買価格が割安になる可能性についても頭に入れておく必要があります。

買い手側

メリット

買い手側のメリットとしては、購入直後から家賃収入が見込め、キャッシュフローを含めた収益見通しが立てやすい点があげられます。

特にこれから不動産投資を始めようという投資初心者の場合、オーナーチェンジ物件は取り組みやすいといえるでしょう。

デメリット

一方、オーナーチェンジ物件の買い手側から見たデメリットとしては、まず賃借人が居住しているため、建物の内覧をせずに購入を決めなくてはならない点があげられます。

そのため躯体(建物の構造部分)の損傷や水回りなどで予想外の原状回復費用が発生するリスクを負うことも考えられます。

3.オーナーチェンジで大切な業者選定のポイント

賃貸中の物件を売却・購入する上で最も重要なポイントはどんなところにあるでしょうか。

オーナーチェンジを成功させる上で最も大切なのは、業者選定です。

業者選定では、必ずしも大手だから絶対に安心とは言い切れません。むしろ規模の大小よりも、オーナーチェンジ物件の売買に多くの実績や経験がある不動産会社や担当者のいる会社を選ぶことのほうが重要になってきます。

例えば、都心のワンルームマンションを売却する場合、区分所有の売買を数多く手掛けている会社に任せたほうが、査定や売却活動の面からも安心です。

また、賃借人のいる物件ですので退去時の原状回復工事や敷金の返還などもトラブルなく、円滑にこなしたいものです。

上記であげたような特徴を持つ不動産会社の場合、物件管理も一緒に任せられる会社が多数あります。

売買を依頼して信頼できる会社が見つかった場合、そのまま物件管理も任せられることは魅力的でしょう。

4.まとめ

今回は賃貸中の物件を売却するオーナーチェンジについて、その基本的な知識とともにメリットやデメリットはどんなところにあるのかについてお伝えしてきました。

特にオーナーチェンジで最も重要なのが業者選定です。

例えば「ワンルームマンション売却に強い」「全国の物件を扱える」業者など、売却・購入対象となる物件の特徴や業者固有の強みを把握した上で業者選びをすることがオーナーチェンジで成功する秘訣といえるでしょう。

オーナーチェンジ物件「入居申込書」のチェックポイント

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