1．不動産投資のサブリース契約とは
サブリース契約とは、不動産会社が転貸（又貸し）することを前提とした賃貸借契約形態の一つです。
賃貸物件のオーナー・大家から不動産会社（サブリース会社）が物件を借り上げ、そして入居者に転貸をします。一般的に借り上げ賃料が満室時の約80～90％であることがポイントで、例え入居者がいない場合でも、オーナー・大家の収入となる賃料（サブリース家賃）には影響がありません。
不動産投資を行う上で一番の懸念点は「空室」による家賃収益の減少です。
空室になってしまった場合、その期間は収入がなくなるため不動産投資ローンの返済にも影響が出ます。賃貸経営者としてはできるだけ空室は避けたいため、この「サブリース契約」が利用されます。
2．不動産投資でサブリース契約をするメリット
サブリース契約を結ぶメリットは、やはり「安定した家賃収益」です。
サブリース会社へ物件を賃貸していることになりますので、その管理業務や家賃回収、空室を埋めるための入居者の募集などもすべてサブリース会社が行います。
オーナー・大家がご高齢であったり、遠方に住んでいたり、副業として賃貸経営をする場合には、とても助かるシステムでしょう。
3．サブリース契約がなぜトラブルになるのか？その理由
良いことづくしのように感じられるサブリース契約ですが、デメリットもあります。
各サブリース会社によってサブリース契約の定める約款や契約書の内容は異なります。家賃の見直し、経年での修繕工事に関わる条項はしっかりと確認しておく必要があります。
サブリース契約の内容をしっかり確認していなかったため、トラブルを引き起こす可能性もあります。契約の前に確認しておくべき点をご紹介します。
1）家賃保証額（サブリース家賃）の減額
不動産の資産価値は経年劣化などにより通常、年々下がっていきます。サブリース契約の最大のメリットでもある「家賃保証」という安定した収益は魅力的ですが、物件の経年劣化によりサブリース賃料は改定される場合があります。
定額収入は維持されても賃料の改定が行われると資金収支に影響します。
2）家賃保証割合
サブリース賃料は満室賃料の80～90％としている会社が多いです。この場合、その残りの10～20％はサブリース会社が受け取る利益ということになります。
この割合が相場と大幅に違っていないか確認が必要です。
また、この割合はサブリース賃料に限られたものであり、入居者が払う敷金や礼金、定期的な更新料などは、オーナー・大家は基本的に受け取れないことも認識しておきましょう。
3）サブリース会社の倒産
家賃保証を掲げるサブリース会社について経営状況によっては倒産する可能性はゼロではありません。どんな投資にもリスクはつきものであり、それは不動産投資においても同様です。サブリース会社の倒産もリスクの一つだといえます。
もしもサブリース会社が倒産した場合、家賃保証の契約はなくなりますが、入居者とサブリース会社での賃貸借契約はオーナー・大家がそのまま引き継ぐことになるケースが多いです。
また、退去時の原状復帰のために入居者からサブリース会社が預かっている敷金についても全額を回収することは難しいかもしれません。
4．サブリース会社を選ぶ際のポイント
トラブルに巻き込まれないためにも、優良なサブリース会社を見極めるためのポイントをご紹介します。
まずは、サブリース会社の経営体制です。倒産リスクが低ければ、空室の場合の家賃保証もより確実になります。また、提示された保証家賃額が物件エリアの相場に合っているか、管理戸数の実績はどれくらいかも重要な指標です。
なかには、入居者を集めるための1～2ヶ月間程度、家賃保証の免責（をしない）期間を設けているサブリース会社もあります。
空室の発生より一定の期間は家賃保証がない、ということになるとオーナー・大家の家賃収入がその分なくなります。その免責期間はどのくらいなのか、契約前にはしっかり確認しておく必要があります。この免責期間が長すぎるような会社は避けると決めるのも一つです。
5．まとめ
不動産投資で物件が空室になってしまった場合でも、家賃収益を切らさないための対策としてサブリース契約があります。リスクを抑え、安定した収入を得られるようになります。
ただし、サブリース契約を結ぶ際は、会社の選び方から契約書の読み込みまで行ったうえで納得してから契約をすることが大切といえます。
