「サブリースが危ない」と言われる理由とは？トラブル事例もあわせて解説

1.不動産投資のサブリースとは

サブリースは、不動産会社が転貸（又貸し）することを前提とした賃貸借契約形態の一つです。

賃貸物件のオーナー(大家)から不動産会社（サブリース会社）が物件を借り上げ、入居者に転貸します。

賃料の受取りが保証されており、満室や空室に関わらずオーナーは満室時の賃料収入（サブリース家賃）80～90%を得られのも特徴です。

不動産投資を行う上で一番の懸念は「空室」による家賃収入の減少でしょう。

空室の場合、その期間は収入がなくなるため、不動産投資ローンの返済にも影響が出ます。

一定の賃料収入を安定して得たいオーナーにとって、サブリースは賃貸経営の有効な手段かもしれません。

1)「サブリース規制」とは？

契約の煩雑さから、実はトラブルにつながることも少なくないサブリース。

そこで、政府は2021年、サブリース業者とオーナーとの間の賃貸借契約の適正化を図るべく、「サブリース新法」と呼ばれる賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律を施行しました。

これにより、サブリース業者による不当な勧誘や誇大広告が禁止に。

契約締結前の重要事項説明も義務付けられています。

関連記事：サブリース規制で何が変わった？賃貸住宅管理業法の改正について解説【事例付き】

2.サブリースが危ないと言われている理由

一定の賃料収入を安定して得られるサブリースですが、デメリットもあります。

1)家賃保証額（サブリース家賃）の減額

不動産の資産価値は経年劣化などにより、年々下がっていきます。

築年数が経過し空室が続けば収益性も悪化するため、賃料保証と言えど、サブリース事業者から家賃保証額の減額が言い渡される可能性も。

賃料を落とさないためには、空室期間を短くする不動産投資の経営手法が必要です。

サブリースを利用する場合は、不動産会社の経営能力を見極めることが大切になります。

2)家賃保証割合が低い

サブリース賃料は、一般的に満室賃料の80～90％となり、残りの10～20％はサブリース会社が受け取ります。

サブリース会社の中には、家賃保証割合を相場よりも低く設定している会社も。

そのような会社と契約してしまえば、オーナーは本来受け取れる額よりも少ない賃料収入しか得られません。

3)サブリース会社の倒産リスク

サブリース会社が倒産する事案が実際に起こっています。

サブリース会社が倒産した場合、家賃保証の契約は消失し、入居者や建物に関わる管理業務をオーナーが突然請け負う事態に。

また、入居者の敷金を全額回収することも難しく、その場合の原状回復費用はオーナーの負担となるでしょう。

4)サブリースの解約ができない

借地借家法では、原則としてオーナー側から賃借人に正当な理由なく解約を求めることはできません。

サブリースの場合、サブリース会社が賃借人となるため、オーナー側から契約解除が難しくなります。

サブリース契約の解約をめぐるトラブルは、頻繁に起きている問題です。

サブリース契約時に、解約に関する条項を盛り込んでいる場合は、所定の手続きを踏むことで解約することもできます。

しかし、違約金の支払いを求められることになるでしょう。

3.サブリースが原因のトラブル事例

サブリース新法の施行により、サブリース契約を原因とするトラブルは減少傾向にあります。

しかし、すべての契約を規制することはできないことから、引き続き注意が必要です。

ここでは、サブリース契約のトラブル事例をご紹介します。

1)強引な勧誘により契約

社用スマートフォンに不動産事業者から突然電話がかかり、一度話を聞いてほしいと言われた。

何度も電話がかかり、「資料の説明だけさせてもらいたい。話を聞かずに断るのはおかしい」と言われ、渋々会う約束をし、レストランで説明を聞いた。

「ワンルームマンションのオーナーになれば負担なく資産を持てる。家賃収入を保証する」と説明されたので、「高いので微妙です」と答えたら、事業者の機嫌が悪くなり、「話を聞くと言ったから遠くからわざわざ来たのに聞く気があるのか。社会人としてどうなんだ」と怒り出し、深夜0時半まで拘束されたが何とか帰れた。

その後も何度も電話がかかるのできっぱり断ろうと思い、もう一度レストランで会ったが、また事業者が怒り出したら怖いと思い、断りきれずに約2,600万円のマンションの購入申込書にサインしてしまった。

しかし、何の資料も書面ももらえず、マンションの詳細を問い合わせても教えてくれず不安だ。

高額でとても支払えないのでやめたい。（2018年11月受付、20歳代、男性）

引用：国民生活センター

街頭で住宅に関するアンケートに協力をしたら、その後、投資用マンション販売事業者から説明したいと電話がかかってきた。

喫茶店で説明を聞きたいと言ったが、事業者が「どうしてもうちの事務所で説明をさせてほしい」と言うので、事務所に出向いて説明を聞いた。

そこで「定期的な収入を得られるし、老後の蓄えになる」「今日のうちに決めて」などと言われ、帰りたいと言っても帰してもらえず18時から翌日2時までの長時間にわたり投資用マンションを勧誘され、事務所で契約しているので、クーリング・オフはできない」と説明されたが、強引に買わされたので、クーリング・オフしたい。

金融機関のローン審査はまだ完了していない。（2018年9月受付、20歳代、男性）

引用：国民生活センター

2)家賃保証があるのに赤字

数年前、不動産事業者から「投資用マンションを買わないか」と電話があり、会って話を聞いた。「空室になっても家賃保証される。老後の年金が少なくても家賃収入があれば大丈夫。築10年のファミリー向けマンションなので、将来家族ができた時に自分が住むことも可能」「ローンは家賃収入で払える」と勧誘され、約3,500万円のマンションを契約し、銀行2社で35年のローンを組んだ。

その後、マンションに固定資産税が発生し、ローンの支払いは家賃収入だけで賄えず毎月約2万円の赤字になっている。

また、中古物件の為、近い将来、マンションのリフォームや共有部分の修繕費が発生することや、家賃保証は5年間しかないことが分かった。

マンションを売却してもローンが残る。

事業者の説明に虚偽があったので補償等を求めたい。（2018年9月受付、20歳代、女性）

引用：国民生活センター

3)融資の際に不正された事例も

2018年に世間を賑わせた「かぼちゃの馬車事件」もまた、サブリース契約を発端とするトラブルです。

この事件を深刻化させた原因は、サブリース契約だけでなく、不正融資にあります。

「かぼちゃの馬車」とは、この事件でサブリース契約の対象物件となった女性専用シェアハウスを指します。

かぼちゃの馬車のサブリース業者であるスマートデイズ社の破綻によって、この事件は明るみになりました。

サブリース契約の裏でスルガ銀行による債務者の源泉徴収票や預金残高の改ざん、契約書の偽装などが横行していたことが発覚。

オーナーは無理な融資を組まされた挙句に、サブリースを契約させられてしまっていたのです。

つまり、サブリース業者と金融機関がグルになってオーナーを騙していたことになります。

オーナーは返済できるはずもない融資額でローンを組み、さらにサブリース業者が破綻したことで身動きが取れなくなってしまったという事例です。

4.サブリース会社を選ぶ際のポイント

サブリースのトラブルに巻き込まれないためにも、契約前には信頼できる会社であるかどうか、しっかりと見極めることが大切です。

1)経営体制を見極める

倒産リスクが低ければ、得られる家賃保証もより確実になります。

また、「保証家賃額が物件エリアの相場に合っているか」「管理戸数の実績はどれくらいか」などの情報も重要な指標です。

サブリース会社の経営状況はもちろん、現実的な運用計画を提案しているかを確認しましょう。

2)免責期間を確認する

入居者募集には時間が掛かります。

そのため、家賃保証の免責期間を設け、1～2カ月ほどオーナに賃料を支払わないサブリース会社もあります。

「一定の期間は家賃保証がない」ということになると、賃貸経営に影響を与えるでしょう。

サブリースの契約前には、免責期間がどれくらいなのか、しっかり確認しておく必要があります。

この免責期間が相場に比べて長すぎるような会社は避けた方が賢明です。

3)サブリース新法に違反していないか

先のとおり、2021年に施行されたサブリース新法では、以下の点が明確化されました。

これらに違反していないかどうかは、契約前に今一度、チェックしましょう。

具体的には、「必ず儲かる」といった表記、リスクを提示せずにメリットのみを記載する行為、重要事項説明を省略する行為などが新法に違反します。

まとめ

不動産投資で物件が空室になった場合でも、賃料収入を切らさないための対策としてサブリース契約があります。

ただし、サブリースをめぐるトラブルが多く発生しているのも事実。

サブリースを検討する際は、メリットやデメリットを把握し、信頼できる会社を選ぶことが大切です。