サブリース契約の不動産投資は危ない？メリットとトラブル事例をわかりやすく解説

1.不動産投資のサブリース契約とは

サブリース契約とは、不動産会社が転貸（又貸し）することを前提とした賃貸借契約形態の一つです。

賃貸物件のオーナー・大家から不動産会社（サブリース会社）が物件を借り上げ、そして入居者に転貸をします。

一般的に借り上げ賃料が満室時の約80～90％であることがポイントで、たとえ入居者がいない場合でも、オーナー・大家の収入となる賃料（サブリース家賃）には影響がありません。

不動産投資を行う上で一番の懸念点は「空室」による家賃収益の減少です。

空室になってしまった場合、その期間は収入がなくなるため不動産投資ローンの返済にも影響が出ます。

賃貸経営者としてはできるだけ空室は避けたいため、この「サブリース契約」が利用されます。

2.不動産投資でサブリース契約をするメリット

サブリース契約には次のようなメリットがあります。

1)安定した家賃収入

サブリース契約では、入居者の有無に関わらず毎月一定の収入を得ることができます。

空室リスクの不安を抱えることなく、安定した家賃収入を得られることは、サブリース契約の最大のメリットだと言えます。

2)入退去にかかる原状回復費用や広告費負担が減る

入退去時には、入居者を募集する広告費や退去後の部屋を修繕する原状回復費用など、少なくない額の費用が発生します。

サブリース契約では、これらの費用はオーナーではなく、サブリース会社の負担とした契約形式になる傾向が多い為、入退去時にかかる費用負担が軽くなります。

3)管理や確定申告が楽になる

サブリース契約では入居者に関する管理業務も建物に関する管理業務もサブリース会社に一任することができます。

そのため、不動産経営に関わるさまざまな管理の手間から解放されるというメリットがあります。

また、税務申告時にも入居者毎の計算ではなく、サブリース会社との契約を対象に収支や税金の計算を行えばよいため、確定申告の手間も楽になります。

参考記事：家賃収入がある場合の税金はいくら？ 計算方法や確定申告のやり方まで解説

4)相続税対策に有効

投資物件のオーナーが亡くなり、物件を相続する際には相続税を納めなければなりません。

賃貸用不動産では、入居率が低いほど相続税は高くなり、入居率が高いほど相続税は安くなる仕組みとなっています。

サブリースでは不動産会社が借主となるため、常に入居率は100％の状態であり、相続税を安く抑えることができます。

3.サブリース型不動産投資が危ないと言われているトラブル事例

良いことづくしのように感じられるサブリース契約ですが、デメリットもあります。

サブリース契約が危ないと言われる背景には、サブリース契約をめぐるさまざまなトラブルが発生しているという事実があります。

サブリース契約の具体的なトラブル事例をご紹介します。

1)家賃保証額（サブリース家賃）の減額

不動産の資産価値は経年劣化などにより年々下がっていきます。

また、空室が続く場合には収益性が悪化していくため、家賃保証額が減額される可能性があります。

家賃保証額が減額されるリスクを想定しておかないと、将来的に収支が悪化する事態につながります。

賃料を落とさないためには、空室期間を短くする不動産投資の経営手法が必要です。

サブリース契約時には、不動産会社の経営能力を見極めることが大切になります。

2)家賃保証割合が低い

サブリース賃料は一般的に満室賃料の80～90％となっており、残りの10～20％はサブリース会社が受け取る利益となります。

サブリース会社の中には、家賃保証割合を相場よりも低く設定している会社もあります。

そのような会社と契約してしまうと、本来受け取れる額よりも少ない金額しか受け取れず、正当な利益を得られない事態となります。

3)サブリース会社の倒産リスク

サブリース会社が倒産してしまうこともあります。

サブリース会社が倒産した場合は、サブリース会社との家賃保証の契約は消失し、入居者や建物に関わる管理業務はオーナーの肩にのしかかります。

また、入居者からサブリース会社が預かっている敷金を全額回収することは難しい可能性もあり、その場合の原状回復費用はオーナーの負担となります。

4)サブリース契約の解約ができない

借地権者と建物の賃借人の保護を目的としている借地借家法では、原則としてオーナー側から賃借人に正当な理由なく解約を求めることはできません。

サブリース契約では、サブリース会社が賃借人となるため、オーナー側からサブリース契約を解約することは難しいのが現状です。

サブリース契約の解約をめぐるトラブルは、頻繁に起きている問題です。

サブリース契約時に解約に関する条項を盛り込んでいる場合は、所定の手続きを踏むことで解約することもできますが、違約金の支払いを求められることが一般的です。

4.サブリース会社を選ぶ際のポイント

上にご紹介したようなサブリース契約のトラブルに巻き込まれないためにも、契約前には信頼できるサブリース会社であるかどうか、しっかりと見極めることが大切です。

1)経営体制を見極める

倒産リスクが低ければ、空室の場合の家賃保証もより確実になります。

また、提示された保証家賃額が物件エリアの相場に合っているか、管理戸数の実績はどれくらいか、などの情報も重要な指標です。

サブリース会社の経営状況はもちろん、現実的な運用計画を提案しているかを確認しましょう。

2)免責期間を確認する

サブリース会社の中には、入居者を集めるために1～2ヶ月間程度、家賃保証の免責期間を設けている会社もあります。

空室が発生しても一定の期間は家賃保証がない、ということになるとオーナーはその期間、収入を得ることができません。

契約前には免責期間はどのくらいなのか、しっかり確認しておく必要があります。

この免責期間が相場に比べて長すぎるような会社は避けた方が賢明です。

5.サブリース型の不動産投資を始める人が抑えたい新法とは

2020年、2021年にサブリース新法とも呼ばれる「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行されました。

新法では主に次のようなことが定められています。

1)誇大広告の禁止

家賃保証や空室保証を謳う際に、定期的な家賃の見直しによって保証額が減額される可能性を記載しない場合などは誇大広告に該当し、これらの行為を禁ずることが示されています。

2)不当勧誘の禁止

家賃の減額リスクや正当な事由無しにオーナーからは解約ができないことなどを伝えず、サブリースのメリットのみを伝えて勧誘した場合などは不当勧誘に該当し、これらの行為は禁ずることが示されています。

3)重要事項説明の義務化

家賃の支払い額やその条件、家賃が減額される場合があること、サブリース契約中もサブリース会社からの申し出により解約が可能であることなど、14の項目について書面に記載し、対面で説明を行うことが義務付けられています。

サブリース契約を検討している場合は、サブリース新法の内容をしっかりと把握しておく必要があります。サブリース契約については、こちらの記事も参考にしてください。

関連記事：賃貸住宅管理業法が6月15日に改正！サブリースの規制内容を解説

まとめ

不動産投資で物件が空室になってしまった場合でも、家賃収益を切らさないための対策としてサブリース契約があります。リスクを抑え、安定した収入を得られるようになります。

ただし、サブリース契約をめぐるトラブルが多く発生しているのも事実です。サブリース契約を検討する際にはサブリースのメリットやデメリットをしっかりと理解し、信頼できるサブリース会社を選ぶことが大切です。