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賃貸住宅管理業法が6月15日に改正!サブリースの規制内容を解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」(以下、賃貸住宅管理業法)が2021年6月15日に施行されました。

施行背景は、一部のサブリース業者と家主との間で契約トラブルが相次ぎ社会問題化した「サブリース問題」です。

サブリース業者を監督する法律や制度が明文化されていなかったのが大きな要因でした。

今回は本法案の内容や要点、そして「そもそもサブリースとは何なのか」、
ここまでをやさしく解説していきます。

・不動産投資を考えている方
・管理会社に業務委託を検討する方

必見の内容です!

1.そもそもサブリースとは何か?

サブリースとは、不動産会社が不動産オーナーの物件を一括で借り上げる方式のことを言います。

不動産会社(サブリース業者)は不動産オーナーに代わって、入居者の客付けや物件の管理も代行するケースが一般的です。

不動産オーナーは物件管理の手間がなくなったり、入居者が付かなくても毎月サブリース業者から家賃が入ったりなどのメリットがあります。

デメリットもあるのですがサブリース方式は複雑で、まず契約のモデルを理解する必要があります。分かりやすく解説するので、一緒に見ていきましょう。

2.サブリースは2つの契約で成り立っている

サブリース方式は、2つの契約で成り立っています。

図を参考に確認していきましょう。

1)マスターリース契約

不動産オーナー(賃貸人)とサブリース業者との間で交わされる契約です。

流れとしては、図の勧誘者(不動産会社)が不動産オーナーに区分マンションなどの物件を売ります。

通常、不動産オーナーはその物件を自分で管理します。

しかし不動産ノウハウが無く運営の自信がなかったり、本業で忙しかったりするので、オーナーは自分に代わって賃貸経営をしてくれるサブリース業者に物件を貸します。

この時に交わす契約を「マスターリース契約」と言います。

同時に物件の管理業務も任せる「管理受託契約」も結ぶのが一般的です。

※出典:公益財団法人日本賃貸住宅管理協会HP
(https://www.jpm.jp/laws/explanation.html)

2)サブリース契約

不動産オーナーから物件を借りたサブリース業者は、不動産オーナーに代わって入居者を見つけます。

この時にサブリース業者と入居者が交わす契約を「サブリース契約」と言います。

3.サブリースのメリットとデメリット

サブリースのメリットとデメリットについて見ていきましょう。

1)サブリースのメリット

・入居者がいなくてもサブリース業者から家賃が入る

・自分の代わりに入居者を探してくれる

・修繕や退去手続きなど物件の管理を行ってくれる

2)サブリースのデメリット

・収益性が落ちる恐れがある

サブリース方式は、不動産オーナーと入居者との間にサブリース会社が入る恰好になります。

サブリース業者は不動産オーナーに代わって業務を行うわけですから、家賃から手数料代を抜きます。

つまり不動産オーナーの取り分が減るわけです。

・免責期間が存在する

免責期間とは、サブリース業者から不動産オーナーに対して一定期間、家賃が支払われない期間のことを言います。

例えば、「7月1日~10月31日の3か月間を免責期間とする」と書かれた条項がある場合、この期間家賃は入ってこないので注意が必要です。

必ずマスターリース契約時に免責事項を確認しましょう。

・家賃減額の恐れがある

賃借人であるサブリース業者は、賃貸人である不動産オーナーに対して家賃増減額請求権があります(借地借家法第32条1項)。

サブリース業者から「近傍同種の物件の家賃が低いから同物件の家賃減額を請求する」と言われる恐れもあります。

借地借家法の理解を深めておくと良いでしょう。

・入居者を選ぶことができない

サブリース業者が入居者を見つけてくるので、不動産オーナー自身が入居者を決めることはできません。

リスクとして考えられるのは、素性が不透明な入居者を入居させることになるのでトラブルの元になりかねません。

とは言え、サブリース業者は入居審査を実施した上で入居を決めるので、暴力団員など非社会的な人を入居させる恐れは低いと思われます。

 

4.法制化の背景

ここまでサブリースについて解説してきました。

本題ですが、近年、一部のサブリース業者と家主との間で契約トラブルが相次ぎ社会問題化しました。

このような情勢を受け、「管理業務の適正な運営」と「借主と貸主の利益保護」を図るため、2020年6月12日に法案が可決制定。そして遂に2021年6月15日から賃貸管理業者の登録が義務化されました。

これにより、国が認めた業者のみが厳しい法制度の下で事業を営む形となりました。

具体的にどのような制度内容なのでしょうか。

ひとつずつ見ていきましょう。

5.賃貸住宅管理業法のガイドライン内容

賃貸住宅管理業法は、「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」と「賃貸住宅管理業に係る登録制度の義務化」、「賃貸住宅管理業者の業務における義務付け」の3つから構成されています。

それぞれの内容を見ていきましょう。

1)「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」

トラブルを未然に防止するため、すべてのサブリース業者の勧誘時や契約締結時に一定の規制を導入しました。

規制は4つあります。

①不当な勧誘の禁止

サブリース業者・勧誘者による特定賃貸借契約(マスターリース契約)の勧誘時に、家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす事項について故意に事実を告げず、または不実を告げる行為の禁止。

 

②誇大広告の禁止

家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす事項について故意に事実を告げず、または不実を告げる行為の禁止。

③広告表示に関する禁止

マスターリース契約の条件について広告するときは、家賃支払い、契約変更に関する事項等について、著しく事実に相違する表示、実際のものよりも著しく優良・有利であると誤認させるような表示を禁止。

 

④特定賃貸借契約締結前の重要事項説明書

マスターリース契約の締結前に、家賃、契約期間等を記載した書面を交付して説明。

2)賃貸住宅管理業に係る登録制度の義務化

賃貸借管理業者の登録制度を創設(管理戸数200戸未満は任意)しました。

これは、賃貸住宅における良好な居住環境の確保を図るとともに、不良業者を排除し、業界の健全な発展・育成を図るためです。

3)賃貸住宅管理業者の業務における義務付け

・事務所毎に賃貸住宅管理の知識・経験等を有する者を配置

・管理受託契約締結前に、具体的な管理業務の内容・実施方法等(重要事項)について書面を交付し説明

・管理する家賃等について、自己の財産等と分別して管理

・業務の実施状況等について、管理受託契約の相手方に対して年1回以上の頻度で定期的に報告(20条定期報告義務)

この登録制度において特に重要なのが、20条定期報告義務です。

管理業者は家主に対して、入居者の居住に大きな影響を与えるリスクや修繕の状況などについて定期的に報告する義務を負います。

もしもサブリース業者がこれらの規定に違反した場合、罰則や行政処分が適用されます。

まとめ

サブリース業者は、不動産オーナーが自ら手間を惜しまなくても家賃が入ってくる家賃保証制度です。

しかし、借主の立場を利用して不動産オーナーに不利益を与えるサブリース業者が相次ぎました。

これに歯止めをかけたのが、今回施行された「賃貸住宅管理業法」で内容は以下のようなものでした。

・不当勧誘の禁止

・契約締結前に具体的な業務などについて説明

・契約後も業務内容について定期的に報告する

これらの規定が明文化され、違反すれば罰則規定に従い懲役や罰金の対象になります。

サブリース業者とうまく付き合っていくためにも、オーナー自らが知識を習得し続けることが肝心です。

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