不動産クラウドファンディングの選び方は？比較ポイントと担保評価を調べる方法

1.不動産クラウドファンディングの選び方

不動産クラウドファンディングの事業者を選ぶ際には、次の点を比較するとよいでしょう。

1)投資物件のバリエーションや数が豊富か

不動産クラウドファンディングでは、投資先となる物件の所在地や築年数、入居者などの情報が開示されていることがほとんどです。

そのため、投資家は収益性の高い物件やリスクの低い物件を見極めたうえで投資先を選べます。

現物所有の不動産投資とは異なり、不動産クラウドファンディングでは個人の投資家だけでは所有が難しい商業施設などへの投資も可能です。

ショッピングモールやホテルなどは、居住用不動産に比べると高い利回りが期待できる可能性があります。

取り扱う投資物件の数が豊富にあり、さまざまな種類の不動産を取り扱っているクラウドファンディングの方が自分の希望に合致する投資先に出会える確率は高くなるでしょう。

不動産クラウドファンディングを探す際には、投資先の物件数とバリエーションの豊富さが1つのポイントとなります。

2)劣後出資の割合はどのくらいか

不動産クラウドファンディングでは、クラウドファンディング事業者が共同出資を行うケースが多くなっています。

優先劣後方式の出資方法を採り、クラウドファンディング事業者が劣後出資者となる場合、投資家の利益が優先されます。

経年劣化により賃料が下落し、損失が発生した場合は先に劣後出資者である事業者の出資金から補填されていくため、劣後出資の割合が高いほど、投資家のリスクは低く抑えられるのです。

不動産クラウドファンディングを始める際には、劣後出資の割合がどのくらいなのかも確認しておきましょう。

ただし、劣後出資の割合が高すぎる場合は、投資家の出資枠が減ってしまうので、競争率が高く、そのような案件に出資できるチャンスはそう多くはありません。

一般的に需要のあるエリアでの劣後出資の割合は10～30％程度が妥当だと言えます。

3)不動産クラウドファンディングの実績と経営状況は安心か

不動産クラウドファンディングの事業者自体の経営が不安定な場合、事業者自体が倒産してしまうリスクがあります。

特に創業から間もない会社の場合や実績が少ない事業者の場合、不動産クラウドファンディングのノウハウが蓄積されていない可能性が高くなります。

不動産クラウドファンディング事業者を選ぶ際には、これまでに長く不動産事業に携わっており、着実な実績を重ねている事業者を選ぶと安心でしょう。

4)情報開示に積極的な事業者であるか

不動産クラウドファンディングでは、出資を募る物件の情報が開示されています。

しかしながら、どの程度まで情報を開示するかはクラウドファンディング事業者に委ねられているため、事業者によって開示されている情報の幅は違うのが現状です。

所在地や築年数などの情報はもちろん、設備や空室率、周辺エリアの状況など、細かな情報を開示している事業者の方が、リスクや収益性を計算しやすくなるでしょう。

不動産クラウドファンディング事業者を選ぶ際には、細かい情報までしっかり開示している事業者を選ぶことをおすすめします。

5)問題が発生した際のサポート体制

不動産クラウドファンディングはリスクの低い投資だと言われていますが、投資である以上、元本割れが起きたり、貸し倒れが起きたりといったリスクがないわけではありません。

もし、投資対象物件の資産価値が下がって家賃が下落した場合はリターンが減る可能性もあり、事業者が倒産して貸し倒れが生じる可能性もあります。

このようなトラブルが発生した場合にどのようなサポート体制が用意されているのかも事前に確認しておきましょう。

2.不動産クラウドファンディングでは、担保評価にも注目

不動産クラウドファンディングでは、元本の保証はありません。

もし、投資対象の不動産の価値が下落した場合、出資したお金は償還されない可能性があります。

そのため、不動産クラウドファンディングを始める際には物件の担保評価にも注目する必要があります。

不動産の担保評価の見方をご説明します。

1)路線価と公示地価について

路線価とは、国税庁が毎年7月ごろに公表している主要道路（路線）に面した1㎡あたりの土地の価格のことです。

土地の評価額を算出するもので、「相続税路線価」は相続税や贈与税の計算に活用され、「固定資産税路線価」は固定資産税の算出時に活用されます。

一方、公示地価は国土交通省が毎年3月下旬に公示する土地の価格です。

全国のエリアを代表する3万地点超の標準地の1㎡あたりの地価が示され、土地取引の指標となっています。

地価が上がれば人気のあるエリアであり、地価が下落していれば人気が失われつつあるエリアであることが判別できます。

路線価は公示地価の8割程度が目安で、金融機関が担保評価を行う際の参考価格として用いられる基準です。

多くの場合、不動産クラウドファンディングでは、貸し倒れのリスク対策として不動産担保を設定しています。

担保評価額が高い物件は、不動産としての価値が高い物件であり、家賃の下落リスクが少ない物件であると言えます。

公示地価と路線価は不動産投資を始める際に、物件の収益性を図る重要な指標となっているのです。

2)担保評価を調べる方法とは

国税庁のウェブサイトには「路線価図・評価倍率表」が公開されています。

担保評価額は、路線価×奥行価格補正率×地積（面積）で求められます。

奥行価格補正率とは、土地の形状によって評価額を補正する割合です。

接している道路に対して奥行きが深い形状や奥行きが浅すぎる形状の土地は、同じ面積の土地であっても活用しにくくなります。

そのため、同じ面積であっても縦長すぎる土地や横長すぎる土地は、評価額を減額できるように奥行価格補正率をかけるのです。

おおよその担保評価額を算出したいのであれば、気になる投資案件があるエリアの路線価を調べ、面積（㎡数）をかけ合わせることで算出可能です。

担保評価額が高い場所ほど、土地の評価が高く、将来的にも値崩れがしにくい場所であり、安定した収益を得やすい案件であると言えます。

万が一、貸し倒れが生じた場合でも評価額の高い物件であれば、物件の売却で投資額を償還できる可能性があり、投資家のリスクを低く抑えることができるのです。

クラウドファンディングを始める際には、路線価をチェックし、担保評価額を計算したうえで収益性の高い物件を選ぶようにしましょう。

まとめ

少額から気軽に投資を始められるとして人気の不動産クラウドファンディングですが、数多くのクラウドファンディング事業者があり、何をポイントにファンドを選ぶべきか悩んでしまうこともあるでしょう。

クラウドファンディング事業者を選ぶ際には、実績が豊富なファンドであるか、豊富な案件を取り扱っているか、劣後出資の割合はどのくらいかなどを比較しながら、安心して投資ができるところを選びましょう。

担保評価の調査は投資のリスクを抑えるうえで非常に重要な判断基準となります。

投資案件を選ぶ際には、路線価を確認し、担保評価額も考慮することが大切です。