【任意組合】と【匿名組合】の違いは？不動産クラウドファンディングを知ろう！
不動産クラウドファンディングを始める前には、その仕組みを理解しておく必要があります。
不動産クラウドファンディングは、不動産クラウドファンディング事業者が投資家から出資を募り、集めた資金で投資用の不動産を購入して運用を開始します。
不動産クラウドファンディング事業者が出資を募る方式には、大きく分けて「任意組合」型と「匿名組合」型の2つの種類があります。
今回は、不動産クラウドファンディングの基礎知識として、不動産クラウドファンディングに関連する不動産特定共同事業法の概要、任意組合型と匿名組合型の2種類の出資形態の違いについてご説明します。
1.不動産特定共同事業法とは
不動産特定共同事業法とは、不特法と呼ばれる法律で、不動産特定共同事業の健全な発展と投資家の保護を目的に施行された法律です。
複数の投資家から出資金を募り、集めた資金で不動産の取得や運用を行い、その収益を投資家に分配する事業を指します。
つまり、不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法に基づいて行われる投資なのです。
不動産特定共同事業は、国土交通大臣または都道府県知事の許可を受けた認可事業者のみが運営できるものです。
不動産特定共同事業者に対しては、資本金や財産的基礎、人的構成など、さまざまな要件が定められており、要件を満たした事業者のみ不動産特定共同事業者としての許可が与えられます。
この不特法の中で契約の形を匿名組合型、任意組合型に分けています。
2.不動産クラウドファンディングの任意組合型とは
不動産クラウドファンディングの任意組合契約の特徴をご紹介します。
1)任意組合型では不動産クラウドファンディング事業者も出資者となる
任意組合型とは、複数の投資家が任意組合契約を結んで出資を行い、不動産を共同で所有するというものです。
そして、投資家の中には不動産クラウドファンディング事業者が含まれます。
任意組合型では、不動産クラウドファンディング事業者と一部の投資家が不動産を運用し、収益を組合員に分配します。
2)任意組合型では、投資家は現物不動産の所有者となる
任意組合型のクラウドファンディングでは、投資家は複数いる物件の所有者の一人となります。
高額な出資をすることも可能であり、運用期間は長期になる案件がほとんどです。
出資額も比較的高額になるため、匿名組合型の不動産クラウドファンディングに比べると大きなリターンを見込むこともできます。
任意組合型の不動産クラウドファンディングでは、投資家が得る分配金は不動産所得とみなされます。
3)任意組合型の不動産ファンディングは、無限責任
任意組合型では、所有する物件の運用で損失が出てしまった場合、投資家は出資の割合に応じた無限責任を負担します。
無限責任とは、債務に対して無制限に支払いの義務があるという意味合いです。
任意組合型の不動産クラウドファンディングでは、事業がうまくいかなかった場合は、出資金以上の債務を背負う可能性があるのです。
3.不動産クラウドファンディングの匿名組合型とは
不動産クラウドファンディングでは、匿名組合契約型の出資形式が多く用いられています。
匿名組合契約を結ぶ不動産クラウドファンディングの主な特徴は次の通りです。
1)匿名組合型では、投資家は事業の運営には関与しない
匿名組合型では、投資家と匿名組合契約を結んだ不動産クラウドファンディング事業者が不動産の運用を行います。
任意組合型では、委任を受けた一部の投資家は不動産クラウドファンディング事業者と共同で不動産の運用に関わりますが、匿名組合型では投資家は物件の運用に関与することはありません。
2)匿名組合型では、投資家は物件の所有者とはならない
匿名組合型の契約では、物件の所有者は不動産クラウドファンディング事業者であり、投資家が物件を所有することはありません。
そのため、投資家は現物の不動産に投資するのではなく、プロジェクトに対して投資を行い、出資を行う見返りとして収益の分配を受けます。
プロジェクトの運用期間は短いものが多く、匿名組合型の不動産クラウドファンディングで得られた利益は雑所得とみなされます。
3)匿名組合型の不動産クラウドファンディングにおける投資家の責任範囲
匿名組合型の不動産クラウドファンディングでは、投資家は有限責任を負います。
有限責任とは出資額を限度として責任を負うことです。
したがって、事業がうまくいかなかった場合、匿名組合型の不動産クラウドファンディングでは、投資家が出資額以上の債務を負う必要はありません。
4.任意組合型と匿名組合型のメリットとデメリット
不動産クラウドファンディングを始める際には、任意組合型と匿名組合型の特徴を理解した上で、それぞれのメリットとデメリットをしっかりと確認しておくことが大切です。
1)任意組合型のメリットとデメリット
任意組合型のメリットは、匿名組合型の不動産クラウドファンディングに比べて高額の出資ができ、大きなリターンも期待できる点にあります。
投資用物件の相続税評価額が時価よりも低くなるため、相続税や贈与税を抑える節税効果も見込めます。
しかし、任意組合型では不動産クラウドファンディング事業者だけでなく、投資家の一部も運用に関わるため、自らが運用に関わるか、もしくは他の投資家に運用を任せる必要があります。
これまで関わりのなかった投資家に運用を委任する点に不安を抱く人も少なくないでしょう。
投資家は無限責任を負うため、場合によっては投資額以上の損失を負担しなければならない点などが任意組合型不動産クラウドファンディングのデメリットでしょう。
2)匿名組合型のメリットとデメリット
匿名組合型の最も大きなメリットは、投資家の責任範囲が有限であるということでしょう。
万が一、損失が生じた場合でも投資家の責任範囲は出資額までに限定されます。
運用は不動産クラウドファンディング事業者に一任できるため、運用期間中に投資家に手間が生じることはありません。
一方で、デメリットは匿名組合型の不動産クラウドファンディングでは、小額から投資が可能になりますが、その分リターンもそれほど大きい額にはならない点です。
不動産の所有者は不動産クラウドファンディング事業者であるため、任意組合型のような節税効果を見込むこともできません。
まとめ
不動産クラウドファンディングでは、任意組合型と匿名組合型の2つの出資形式があることをご紹介しました。
現在、募集されている不動産クラウドファンディング案件のほとんどは匿名組合型の出資形式を採っています。
匿名組合型の不動産クラウドファンディングでは、小額から投資をスタートできるほか、損失が生じてしまった場合の責任は出資額までに抑えられるというメリットがあります。
一方、任意組合型の不動産クラウドファンディングでは、高額の出資もできるものがあるため、高額なリターンを得られる可能性があります。
ただし、損失が生じた際には投資家も無限責任を負うというリスクもあります。
不動産クラウドファンディングを始める際には、任意組合型と匿名組合型のそれぞれのメリットとデメリットを十分に考え、ご自身の投資スタイルに合った出資形式の案件を選ぶようにしましょう。
少額投資が魅力で、投資初心者でも始めやすい不動産クラウドファンディングですが、以下の記事では元本割れといった最悪の事態を回避する方法を紹介していますので、ぜひご一読ください。
少額から可能な【新しい投資サービス】にご興味ありませんか？
「リスクを抑えつつ、未来に向けて資産運用の“種”を蒔きたい」
ランドネットの新クラウドファンディング『LSEED』は、そんなお客様の幸せな未来に向けて資産形成のお手伝いをいたします。
詳細は下記ページをご覧ください！
不動産投資クラウドファンディングLSEED(エルシード)
