1.アパートを売却すべきタイミングはどんなとき？
経営者視点で見れば、売却益を最大化できるタイミングがアパートの売り時です。
しかし、経営的な視点だけでなく、体力や心理的な負担からアパート経営が重荷になり始めたときも売却を検討すべきタイミングでしょう。
まずはアパートの売却を検討すべきタイミングをご紹介します。
1)経営的な目線から考えるアパート売却のタイミング
アパート経営という側面から考えたときには、アパートができるだけ高く売れるタイミング、またはアパートの価格が下がる前のタイミングが売り時だといえます。
具体的には、次のようなときは売却を検討してみるとよいでしょう。
所有から5年以上が経過したタイミング
アパートの売却によって得た収益は譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得は課税対象となります。
譲渡所得税は、物件の所有期間によって税率が異なり、所有期間が5年以下の場合、課せられる税率は39.63％です。
しかし、5年以上所有している物件の場合は、税率が軽減され、約半分の20.315％になります。
したがって、所有期間が5年以下のタイミングで売却してしまうと納税額が大きくなり、得られる収益は減ってしまうのです。
アパートを売却する際には、所有から5年以上が経過したタイミングを目安にしましょう。
売却価格が購入額や運営コストを上回る
アパートの査定を受けたときに、売却価格が購入費用やアパート経営のためにかかった費用の合計額を上回った場合は、売却を検討すべきタイミングです。
購入費用と運営にかかった費用よりも売却価格が上回れば、家賃収入で得られた収益に加え、売却益も得られます。
ローンの元金返済額が減価償却費を上回るタイミング
減価償却費は実際に支出が発生していないものの、帳簿上は経費として計上できる項目です。
したがって、減価償却費を計上できる期間は、帳簿上の課税所得額が減るため、節税につながります。
一方、ローンの返済が進むと返済額に占める元金の割合が増え、経費として計上できる利子部分が減少します。
そのため、ローンの元金返済額が減価償却費を上回るタイミングが訪れると、帳簿上の収益が大きくなり、納税額が高くなってしまうのです。
納税額が高くなれば、手元に残るお金は減ってしまいます。
ローンの元金返済額が減価償却費を上回るデッドクロスのタイミングも、アパートの売却を検討すべきタイミングだといえるでしょう。
2)心理的な負担から考えるアパート売却のタイミング
アパートオーナーとしての経営的な目線だけでなく、ライフステージの変化や心理的な負担などの面から、アパートの売却を検討したほうがよいタイミングもあります。
高齢のためアパート管理に不安がある
長くアパート経営を続けてきたものの、年齢的にアパートの管理が厳しくなってきたと感じるオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。
高齢になると入居者トラブルの対応やリフォームの手配などが負担になってきます。
体力や気力の衰えを感じ始めたタイミングも売却を検討すべきタイミングです。
空室が続き、アパート経営に不安が大きい
空室が続くと、家賃収入を得られません。
アパート取得のためにローンを借り入れていれば、ローンの返済を家賃収入で賄うことができず、「このままアパート経営を続けていけば赤字が拡大するのでは」という不安を抱くケースもあるでしょう。
最新設備の導入やリフォームなどによって空室率が改善するかもしれませんが、費用をかければ必ず空室が埋まるとは限りません。
精神的な負担が大きくなってきたときも売却のタイミングだといえます。
2.高額で売却しやすいアパートの条件とは
アパートの売却を検討すべきタイミングについてご紹介してきましたが、高額で売却しやすいアパートには共通点があります。
高く売れるアパートの条件とは次のようなものです。
1)築20年以内のアパート
木造アパートの法定耐用年数は22年です。
したがって、20年を超えると減価償却期間が短くなり、節税効果を得にくくなるため、購入を検討する投資家が減少してしまいます。
また、アパートの買い手である投資家の多くは、ローンを借り入れて不動産を取得します。
しかし築20年以上のアパートとなると、金融機関から融資を受けづらくなるため買い手が付きにくく、高額での売却は難しくなってしまうのです。
したがって、築20年以内のアパートであれば比較的高額で売却できる可能性があります。
2)入居率が高稼働のアパート
アパートは収益物件であり、入居率が高く空室のない状態であるほど、収益物件としての評価は高まります。
アパートを購入後、すぐに安定した家賃収入を得られる状態であれば、投資家からの評価も高くなり、売却額が高くなる可能性があるのです。
高稼働のときには家賃収入も順調に得られるため、「このまま賃貸経営を続けたほうがよいのでは」と悩むケースもあるかもしれません。
しかし、売却益を高めたいのであれば、高稼働の状態のうちに売却するのも一手です。
3.ランドネットのアパート買取のメリット
ランドネットでは、アパートの買取を行っています。
通常、投資家にアパートを売却する場合、時間がかかることが少なくありません。
また、売買契約が成立した後も、万が一雨漏りやシロアリといった瑕疵や設備故障が発覚した場合、売主は買主に対し修繕費などを負担する契約不適合責任を負います。
しかし、ランドネットがアパートを買い取る場合には、オーナー様の契約不適合責任は免責されます。
当社が買い取った物件に関しては、瑕疵が発覚した場合でも契約不適合責任を問われることはありません。
築20年を超えるアパートや空室が目立つアパート、修繕をしていないアパートなど、なかなか売却しにくいアパートでも買取の対象となります。
査定から現金決済、引き渡しまで、スピーディーに対応いたします。
アパートの売却をお考えの場合にはお気軽にご相談ください。
まとめ
アパートを高く売却するためには、所有から5年以上、かつ築20年以内で高稼働のタイミングがよいとされています。
また、デッドクロスを迎える前や売却益が得られるタイミング、年齢などの理由からアパート経営に不安を感じ始めたタイミングなども売却を検討すべき時期だといえます。
築20年以上の築古アパートや空室が多いアパートなどは、高額での売却が難しいケースが少なくありません。
また、引き渡し後に瑕疵が発覚し、修繕費を請求されるリスクもあります。
当社ではそのような物件の買取も積極的に行っています。
物件買取後の契約不適合責任も免責となりますので、早くアパートを売却したい方や買い手が付きにくいアパートを所有している方も、お気軽にご相談ください。
